关于保障性住房项目的事前投资控制探讨

关于保障性住房项目的事前投资控制探讨

徐彬

苍梧县城镇建设投资开发有限公司广西苍梧543100

摘要：随着经济水平的提高，人们低层次的需求逐渐的满足，人们的生活水平和生活质量不断的提高，但是依然有一些人的低层次需求没有得到满足，以住房保障为例，现阶段的中国依然有部分居民，没有地方住，为此各项保障性住房项目不断开展，为了促进保障性住房项目的发展，提高投资效益，我们需要对住房项目的事前投资控制进行研究，即前期决策阶段的投资控制和设计阶段的投资控制。本文将以某一个保障性住房项目为例，对该项目中的问题、和设计阶段投资控制为主要内容对保障性住房项目的事前投资控制进行了探究，从而提出控制投资有效、可行的措施。

关键词：工程项目投资控制；保障性住房项目；事前控制；施工方案

在不同的工程项目建设阶段对于投资控制的要求是不一样的，所以在不同的工程项目阶段，投资控制的重点就有了区别。一般情况下，工程建设项目在进行投资控制管理的时候，会将工作的重点放在项目实施阶段，这就导致在项目建设之前的投资决策阶段和设计阶段缺乏必要的投资管理，导致投资控制管理工作的失误，仅仅是从节约施工成本的角度出发来降低投资成本，这种角度没有抓住控制成本的关键环节，就是由于没有对项目投资决策阶段和设计阶段进行必要的事前管控，导致项目的目标难以实现，项目的风险增大。所以对保障性住房项目的事前投资控制进行探讨对于促进保障性住房项目目标的实现有着积极的作用。

一．工程项目投资控制简述

项目决策、项目设计和项目实施是工程建设过程的三个主要阶段，其中对项目投资起决定性作用的是项目决策阶段，项目决策决定的顺利完成为之后的两个环节打下了结实的基础，项目设计阶段是投资成本控制的关键环节，不容忽视。而在项目设计阶段又可以包括初步设计阶段、技术设计阶段以及施工图设计阶段，这三个阶段对于项目投资的影响力大小是不同的，其中初步设计阶段对项目投资的影响程度最深，其次是技术设计阶段最后是施工图纸阶段。在工程建设的过程中，人们认为最重要的项目实施阶段实际上对项目投资的影响程度其实是最小的，也就是说一旦项目设计阶段的方案制定出来以后，项目实施阶段对总投资的影响会变得很小，因此保障性住房项目的事前投资控制应该将工作的重点放在项目设计阶段，尤其是方案优化阶段。

二．强化项目投资的事前控制探究

工程项目投资的事前控制包括了技术和经济的优化结合、设计阶段的不确定因素控制以及项目功能和成本的合理化趋势三个方面，需要工作人员对设计进行技术经济分析、比较、论证，从而实现功能保证一节投资最小化的目标。

1.设计方案优化是设计阶段控制投资的关键

在施工设计阶段的首要步骤和有效方法是方案的优化。之前保障性住房项目对设计方案进行优化的过程中会从技术角度对方案进行优化，但随着经济的发展，这种优化方法已经不适用于现代的方案优化了，现阶段的方案优化要求我们既从技术上进行优化，还要从技术和经济相结合的角度进行优化，需要对多种方案进行比较找出最优的方案。再具体的设计中，既要反对片面强调节约投资忽视技术上的合理要求，又要反对重技术轻经济的设计。所以保障性住房项目在进行事前投资控制的方案优化中应该通过对技术、经济和效果的多次对比，从中确定最优方案，并对最优方案进行优化设计，从而实现用最少的投资创造最大的效益的目标。设计方案的优化对投资的影响占到百分之七十五以上，是影响投资的重要因素，我们应该对其予以重视。

2.运用价值工程原理对设计方案进行技术经济评价

设计人员需要运用价值工程原理来对设计方案进行技术经济评价，为此我们可以从两个角度来进行综合性的评价，就是功能和成本这两个角度，从功能和成本至两个角度出发来保证功能和投资造价的协调是遵循价值等于功能除以造价这一原理进行的。为了促使价值最大化，就需要提高功能的数值并降低造价的数值。此外在造价不变的情况下，如果能够提高功能水平或者是在功能水平一定的情况下，降低工程造价都可以是利益变大。为此需要从造价、功能这两个方面出发，对设计标准、工程量和概预算指标进行层层的把关来实现总体利益的上升，但是在上述措施的进行过程中还需要保证用户所需的基本功能和工程材料的质量。

3.推广应用标准化设计

在保障性住房项目法事前投资控制过程中我们还需要推广标准化的设计，标准化设计主要就是指在建筑、结构和构件等整套技术文件和图纸进行设计的时候需要按照国家的标准进行，这种标准化的设计对于降低工程造价有着非常重要的作用。在设计的过程中就需要将技术和经济进行关系上的处理和分析，最终实现其对立和统一。所以在总平面图设计、建筑空间和平面设计、建筑结构和建材的选择等多个方面都进行多个方案的对比，从而选择最优的方案，实现技术先进、可靠和经济的合理化，从而更好的实现事前投资控制的目标。

三．以某保障性住房项目为例进行工程项目的投资控制分析

保障性住房是政府为中低收入困难家庭提供限定标准、限定价格的住房，所以保障性住房与其它住房相比有其特殊性，所以我们在进行保障性住房的建造时急需要考虑质量方面的问题又需要考虑到成本方面的问题，力求实现高质量低成本的目标。所以其在建设的过程中还是有一定的难度的，需要从事前投资控制来不断的实现其建设目标。

1.工程浅述

某保障性住房总建筑面积为30万平方米，住户达到3500户，其总投资将近7500万元，配套设施包括了3.5万平方米的地下车库、幼儿园、菜市场等社区服务中心等。这一保障性住房的建筑结构类型属于基础形式为桩基础和天然基础，住宅单体为全剪力墙的结构，配套公共建为框架结构。

2.方案决策阶段的投资控制

（1）在容积率不变的情况下怎样设置最优户数

保障性住房需要在容积率和住房套数限定的基础上按照相关规定来设置最优的户数，在此栋保障性住房中，有五种基本的户型，所以在项目开始之前需要针对32层的设计方案和16层的设计方案进行比较，在比较时将功能和成本作为主要的比较因素。通过不断的比较优化本项目最后选择了12到18层建筑的施工方案，这一方案获得了政府主管部门以及评审专家的一致好评。

（2）避开不利地质条件最大幅度降低基础处理费用

项目总承包方在设计开始之前就对项目建筑区域内的地质状况进行了了解，然后通过比较和分析提出了8栋建筑打13到15米的桩，4栋打13米以下的桩，剩下的几栋不打桩的方案最后这一方案被各方所接受，在一定的程度上降低了基础处理的费用，还缩短了施工的时间。

（3）接线场地地面高差的挡墙处理

一般情况下，在事前投资控制阶段会制定排他性的设计方案，在进行方案的设计时，要求对地形、地貌和地质特点进行利用，从而创造出建筑和自然环境的和谐，实现用户的居住要求。因此在进行接线场地地面高差的挡墙处理过程中，要求保证美观的同时，最大程度的降低成本，我们要求其根据景观设计的自然有限原则和设计适应性原则来进行接线场地地面高差的挡墙处理。

（4）场地标高设定的优化

在进行场地标高设定的优化过程中应在保持平面布局和使用功能不变的原则上进行优化，但是这一住房项目由于自然地形的原因，所以其标高与其它的项目是完全不同的。在场地标高设定的优化过程中需要考虑地形、地质、场地、排水等多个方面的因素。

（5）车库位置及绿化带的布置

车库位置和绿化带的布置是保障性住房项目中非常重要的部分，对于实现人与自然和谐相处，改善居民的居住环境等有着非常重要的作用。这需要通过点线面的结合，来对建筑体量进行弱化，种植很多的灌木、花卉等来实现绿化面积的扩大化，建立绿色生态居民楼。

四．结论

综上所述，在对保障性住房项目进行事前投资控制时，应该以抓好方案和设计优化这两个环节出发，来对工程项目的住宅的品质进行提升，需要从设计方案优化是设计阶段控制投资的关键、运用价值工程原理对设计方案进行技术经济评价以及推广应用标准化设计这三个方面出发，不断的提升投资控制的质量。在方案决策阶段的投资控制又需要从在容积率不变的情况下怎样设置最优户数、避开不利地质条件最大幅度降低基础处理费用和采用多种基础形式、因地制宜地设置场地标高和布置这绿化及配套设施等方面出发，只有这样，才能更好的实现项目事前投资控制的目标要求，才能提升住宅区的居住品质的同时，降低成本的投入。

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