房地产开发与成本控制的研究

房地产开发与成本控制的研究

谷影超

谷影超

石家庄市新源发房地产开发有限公司河北石家庄市050011

【摘要】房地产开发企业的市场竞争越来越激烈，其中成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须一期企业的高速重视，它是企业能否站稳市场和持续发展的基础。

【关键词】房地产开发；成本控制；研究

1、房地产开发中的主要成本构成

1.1、开发成本

已是土地使用权出让金：国家以土地所有者的身份将一定年限的土地有偿使用权出让给土地所有者，土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、提地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正；二是土地征用及拆迁安置补偿费：有被扣土地征用费；是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有剔地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等；和拆迁安置补偿费；因出让土地，是原来用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按照规定给与补偿，其具体又包括两部分费用；拆迁安置费和拆迁补偿费；三是前期工程费：项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按照项目的总投资的一定百分比估算；‘三通一平’等土体开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费合通水、通电、通路的费用等；建安工程费：指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等；基础设施费：此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用；公共配套设施费：主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生支出，可参照‘建安工程费’估算；不可预见费：主要有基本预备费和涨价预备费，依据羡慕的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以前六项之和为基数，按3%左右计算；开发期间的税费：开发项目的投资估算应该考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用，该部分费用应根据当地有关法规标准估算。

1.2开发费用

所谓开发费用，使之与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用，主要包括以下几个部分：一部分是管理费用：按项目开发成本构成中前六项之和为基数，按3%左右计算；一部分是营销费用：只开发假设项目在营销产品过程中发生的各项费用及专设销售结构或委托代理销售的各项费用；一部分是财务费用：指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用，我们从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节，而房地产开发企业的成本控制，就是套在项目开发的全过程中，对上述全部策划你根本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。

2、房地产开发成本控制的原则

现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制的原则，二是重点控制的原则，只有深刻理解着两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：一是恒本最低化原则：房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各个手段，促进不断降低施工项目成本，已达到可能实现最低的目标成本要求，而在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化；二是全面控制成本原则：项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行时项目成本自始至终置于有效的控制之下；三是动态控制原则：项目是一次性的，成本控制以强调项目的中间问题控制，及动态控制；四是目标管理原则：目标管理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理环节；五是责、权、利相结合的原则：在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩惊醒定期的检查和考评、实行奖罚分明。

3、房地产项目开发成本控制

3.1项目决策的正确性进行合理的项目成本控制的前提，项目决策失误会直接带来不必要的资金投入和人力、物力、及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失，因此，要合理的进行成本控制，就要实现保证项目决策的正确性，避免决策失误。一方面是要搞好市场调查工作，对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，一边对项目的市场前景进行准确预测;一方面是要做好项目规划设计评价，考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响。

3.2设计阶段的成本控制

控制项目成本，首先要从设计开始，以为设计是工程项目付诸实施的龙头，也是提高经济效益的关键，设计阶段对投资的影响程度达70%-90%，对于规划设计的考虑，要围绕住宅销售的市场和利润的大小来研究如高层、多层的比例要合理，容积率高设计平面组合要好，因而要保证这集的质量，切实加强设计阶段的项目策划那个本管理，就必须采取有效措施，主要措施有以下几个方面：加强设计阶段的经济论证，实行限额设计，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，还要加强设计出图前的审核工作；

3.3对施工阶段的工程造价的控制

3.3.1要严把设计变更关，将工程造价控制在目标成本内，在项目实施过程中，要尽量减少设计变更，无特殊情况坚决不做设计变更，如必须变更，也要按公司规定和合同约定的程序进行，健全设计变更审批制度，最好先做到先预算后施工，做到管理人员心中数，如突破目标成本必须经设计审批单位审查通过，以切实防止通过变更设计，人以增加设计内容，提高设计标准，从而提高工程造价。

3.3.2要严格现场签证管理，在项目实施过程中，一定要加强施工现场的管理监督，要求施工方按图施工，对现场材料代用、额外用工、材料价格、各种预算外费用的签证应做到先算账后签证，要随时掌握项目费用变化额度，对工程造价尽量做到心中有数，同时还要促使施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，以减少竣工结算时产生一些不必要的纠纷，许多土建工程就是由于现场签证不严，从而增加竣工结算的难度必导致经济损失，因此，严格现场签证管理是项目实施阶段控制工程造价的关键。

3.3.3要避免施工索赔现象的发生，要采用有效的反索赔手段，施工索赔包括两个方面，即工期和经济索赔，而引起索赔原因是多方面的，期中建设单位设计变更、工期变更、管理人员指令错误、停水、停电以及不可抗力的自然灾害等等，管理人员应着重避免设计变更、工期变更、管理人员指令错误等人为因素引起的施工索赔，同事，还应注重建设方对施工方的索赔，企业包括两个方面的内容，进度和质量索赔，及施工方未能按施工合同及施工规范完成进度目标及质量目标的反索赔，科学的组织工程项目实施，掌握是公路线的关键途径，全面掌握施工合同及相关政策，在日常工作中，注重索赔信息的收集、整理以及信息茶UN底的时效性是有效的反索赔手段，因此，有效的反索赔手段是项目实施阶段控制工程造价的重要内容。

4、结束语

综上所述，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略等方面都有着重要意义。同时，房地产开发项目成本控制还是一个系统工程，与一个企业的管理水平息息相关，同时也与企业掌握的社会资源的多少具有很大的关系。

参考文献：

【1】韩宁郁涛：房地产整体管理过程中的成本控制【J】工程质量，2007（23）