浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策

浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策

夏前金

宿迁市广厦物业管理有限公司江苏宿迁223800

摘要：物业管理作为一个较为新兴的服务行业，其具备无产品库存、对人员与管理知识要求较高且尚未完全形成统一的产品计量标准的特征，因而物业管理公司有着不同于其他行业企业的成本核算。表面上看，我国当前的物业管理成本核算较之于过去确实有所进步，有所成绩，但从更深的角度观察也存在些许的不足，尚有提升的空间。所以，为提出相应改进物业管理成本核算的有效方案，本文着重探讨了有关构建物业管理成本核算系统的相关原则，也大致分析了其成本核算中所存在的诸多问题，希望能为我国的物业管理成本核算系统的建设添砖加瓦，略尽绵薄之力。

关键词：物业管理；成本核算；问题对策

1导言

随着我国的经济发展的脚步不断加快，这也给我国的物业管理方面创造了有利的条件。但是根据目前的情况来看，在进行物业企业管理的过程中，管理工作存在两方面分特点，第一项是多样化特点；第二项是繁琐化特点。由于存在这两项特点，使得物业企业在进行成本核算的过程中，出现各种各样的问题，这也促使着我国物业管理成本核算开始朝着边缘化的方向发展。而合理的物业管理成本核算，不仅可以促使着企业资金成本的顺利开展，同时也能给企业的未来发展奠定扎实的基础。下面，我们将进一步的阐述物业管理成本核算中存在的问题以及相关对策。

2物业管理成本核算系统的有关建设原则

构建合理的物业管理成本核算系统的工作应当受到物业企业的充分重视，物业管理成本核算系统在帮助物业企业控制成本、提高经济效益等方面发挥了巨大的作用。而物业管理成本核算系统的建设工作应当严格遵循有关的原则，才能最大程度地确保建设过程趋于合理化、规范化，具体的物业管理成本核算系统构建原则如下：

2.1管理效益的统一同成本全程管理相结合

为实现整体的优化，物业管理公司要在成本全程管理的框架下对每个具体环节科学地分析其所投入的成本并加以细化核算。只有将管理效益的统一与成本全程管理相结合，才能同时满足物业公司和业主在尽可能降低成本地基础上实现最大化利益的目标，也只有这样才能以最少的损耗来提供更多的产品与服务。

2.2二级成本核算与集中核算相结合

由于物业管理公司的组织系统中的派出机构———管理处较多且分散，加之管理处是具有管理、经营、服务智能的独立系统，若是让成本核算系统统一化，往往会因任务繁重而造成流于形式的局面。故应当建立总部与管理处分级归口的核算组织系统，明确各级所应承担的成本控制目标以及管理职能，并将控制、管理与成本核算一体化。

3物业管理成本核算中存在的问题

3.1成本核算设置不科学

当前，我国大多数的物业管理企业在进行成本核算时，主要是由企业的财务管理部门负责核算工作。但是由于企业的财务管理部门主要负责的工作就是企业的财务信息的收集和管理工作，对核算工作没有过多的了解和认识。再加上企业没有按照企业本身具备的性质，进行合理的成本核算工作，进而导致成本核算工作存在不科学的显现。除此之外，大多数的物业管理企业都没有设立单独的成本管理制度，可能是一个企业管理多个小区，整理多种成本数据，一旦企业没有对各个成本数据进行精细化管理，就会导致再进行成本核算时，存在数据混乱的现象，进而导致核算结果存在偏差，情节严重者，还会给企业的未来发展带来一定的影响。

3.2比较落后的核算手段

根据目前的情况来看，我国大多数的物业管理企业都没有进行计算机系统管理机制，仍然停留在人工记录的时代。在进行财务信息记录的过程中，不仅会消耗大量的人力资源和物力资源，一旦出现数据不准确的现象，就会导致后续的核算工作不能顺利的开展。因此，为了有效的避免给物业管理企业造成不可必要的损失，就要做好相关数据的追踪工作，进而提稿核算成本的准确度。

4如何加强改进物业管理成本核算工作

4.1降低人工成本，实行绩效考核

物业管理公司作为服务业的一员，具备服务型行业的特质，故其人工成本占到其总成本的70%-80%，因此为降低人工成本而实行绩效考核的做法是切实可行的。在核算过程中应直接设人工费科目并划小核算单位，将人工成本支出同责任大小挂钩。为切实降低人工成本，提升服务质量，应采取绩效考核制度并使之科学化。同时还要在成本核算管理中积极的应用科学合理的激励和奖惩机制，真正的实现奖优罚劣，从而充分的调动企业成本管理人员和财务人员的主动性和积极性。

4.2提高成本核算人员的专业素质

高素质人才在企业的发展中起到关键性的作用，因此，物业管理企业应当大力引进复合型的人才，增加企业的人才储备，从而力求在激烈的市场竞争中获得优势地位。这里需要特别指出的是，物业管理企业在引进高素质人才的同时也应当加强对现有的成本核算人员的业务技能培训工作，可以通过定期组织技能培训活动或者开办专家讲座的形式丰富现有成本核算人员的理论知识储备，使其在今后的工作中发挥更大的作用，进而为企业提高经济效益的工作作出贡献。

4.3积极地应用科学的成本核算方法

采用作业成本法能够将在分配时扭曲间接费用时传统成本计算法存在的不足有效地克服掉，而且能够促使物业管理公司的管理人员对资源消耗的动因予以更多的关注，并对成本发生的前因后果进行科学合理的分析。作为一种科学的、先进的成本核算方法，作业成本计算法在物业管理公司中的推广和应用能够有助于企业更好地进行成本核算，不断地提升成本核算工作的效率和质量。

4.4要形成先进的成本管理观念

物业管理企业要想做好成本核算工作，就必须要形成先进的成本管理观念，从而实现全面成本管理。全面成本管理不仅包括各种有形的物力和人力在生产过程中的消耗，同时还包括企业的内部结构调整、市场开拓、企业规模等各种无形的成本动因。要想实现全面成本管理，物业管理企业必须要保证各个部门共同努力，协调一致，从而真正地从全员、全方位和全过程的高度做好成本核算工作。

4.5建立二级成本核算管理制度

由于我国建筑行业的发展规模不断壮大，这就给我国的物业管理企业带来了更好的发展。为了给各个小区提供一流的服务，大多数的物业管理企业开始将成本核算应用到企业的管理中来，进而满足小区的各项服务需求。在进行企业管理时，通常将管理工作分为三个等级，第一个是一级管理工作；第二个是二级管理工作；第三个是三级管理工作。根据不同小区的需求，来合理的应用管理等级。其次，为了实现对小区的财务情况进行全面的监督和管理，建立完善的二级成本核算管理制度是非常你要的。这样不仅可以成本核算的自身作用进行充分的发挥，同时也能提高物业管理企业的整体管理水平。最后，物业管理企业还要根据各个小区的实际的财务资产情况进行定期的检查，进而保证和物业管理企业记录的财务信息相符，进而保证财务信息的准确性。

结束语

通过本文的阐述，使得我们对物业管理成本核算有了更深入的认识。为了保证物业管理成本核算更好的开展，我们要做到四项内容，第一项是建立二级成本核算管理制度；第二项是提高成本核算人员的专业素质；第三项是积极地应用科学的成本核算方法；第四项是养成先进的成本管理观念。只有做到这四项内容，才能保证我国物业管理企业在这给充分竞争力的社会中占据一席之地。

参考文献

[1]陈文军.物业管理成本核算中存在的问题及对策[J].时代金融,2016,(32):194+196.

[2]熊文林.浅谈小区物业消防安全管理存在的问题及对策[J].企业科技与发展,2016,(09):109-111.

[3]楚振五.浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].科技创新与应用,2016,(18):267.

[4]刘琳.浅谈物业管理中存在的问题及对策[J].经营管理者,2015,(02):218-219.