不动产测绘存在的问题和规避方法

不动产测绘存在的问题和规避方法

廖国强

柳州市国土规划测绘院

摘要：目前我国市场上的不动产测绘机构都面临着测绘的内容、范围、服务对象等的变更，如今的不动产测绘的资料结果必须要同时满足产权管理和交易的需要以及不动产登记的需要。不动产测绘机构和人员也需要适应目前的不动产统一登记情况下的测绘工作，及时应对出现的问题，并进行研究和探讨。本文首先简述了不动产测绘的内容和重要性，又从制度、人员等三个方面阐述了一些存在的问题以及规避方法。

关键词：不动产；测绘；问题；方法

0引言

近几年的不动产统一登记制度改革后，原来由房产管理部门、国土部门分开办理的房屋所有权证、土地使用证，在改革后，变成了由专门的不动产登记机构负责登记工作，房产管理部门仅负责房屋产权管理和交易。原来的交易登记一体化流程现在被分为两部分，并且不再由房产管理部门自己办理，而是在分别由不同的部门办理。

1不动产测绘的意义和内容

不动产测绘为城市建设和房地产的管理提供了准确可靠的测量数据，尤其是作为行政管理辅助工作环节时，也是登记和交易不动产的重要依据。所以，进一步推动不动产测绘的发展与完善，对于迎合我国不动产统一登记制度改革十分有利。其测绘成果有助于计算不动产的总价值，用于进行价格评估、租赁、契税征收等各种经营活动。其提供的不动产地理位置、建筑类型、界线范围等相关数据，为不动产的交易、抵押、保险服务提供了重要的依据。

我们通常所说的不动产测绘包括以下几种：房产测绘、行政区域界线测绘、地籍测绘、不动产测绘监理。其中，房产测绘的主要工作是采集房屋用地数据以及表述房屋的一些有关信息，这一子项也是不动产测绘的重要组成部分，这些数据为不动产产的开发与利用，产权的交易与管理，房产税等各种税费的征收以及城市建设规划等提供了非常重要的参考。而主要的不动产产测绘工作是用技术手段来测量、确定房屋的质量、数量、现状属性等，再以文字、数据及图表表示出来。所以基本的不动产产测绘内容包括：平面房产控制测量、不动产要素测量、房产的面积测算、调查、变更测量、绘制房产图、查验成果资料，最后的内容成果根据那些数据生成不动产产图集、数据和簿册。

2不动产测绘行业的问题及建议

（一）《测绘法》涵盖范围不够

不动产的范围从我们通常的认知和国际惯例来看其实是十分宽泛的，我们通常认为土地及土地上的定着物都属于不动产。这也就是说，不动产除了传统意义上的房屋、土地等以外，在国际上许多国家和地区，水系管道、海岸线、漂浮在水面上的建筑物、沟渠等也会被视为不动产。

我国《物权法》当中规定，统一不动产登记的具体范围需要统一，具体规定在《统一登记条例》中指出。在我国，不动产的统一登记范围比较宽泛，在国务院常务会的会议精神中以及担保法中，能够看出不动产统一登记的趋势，地上、地下以及地等相关的权利都应当包括在内，包括房屋、土地在内的，甚至包括林地、草原、海域等。所以，即便在我国的《测绘法》中，权属、地籍、房产测绘制度均已构建，而且也规定了相关的资质条件，但涵盖目前不动产的所有种类依然比较困难，制度之间很难在不动产统一登记工作开展后进行衔接，如果制度出现难以衔接的问题，监管漏洞就容易发生。可以在测绘法中明确不动产测绘的范围概念，这样可以尽量避免出现的不动产测绘监管真空，而不动产的概念范围就需要以国家准则条例规定的为准。

（二）准入制度和监管制度的衔接

目前我国不动产登记实行的是登记要件主义，由法律明确规定。所以，我国不动产统一登记机关就要实质性审查登记活动，登记机关职责十分重要，如果出现由于错误登记而造成的损害，则是由相关工作人员和登记机构承担赔偿责任。我们需要进一步完善相关的措施监管，保证不动产测绘成果规范、准确。规范改进不动产测绘行业的准入门槛，不仅保证不动产测绘公众的可信度，同时保证登记人员和登记机关的利益，也更加能保障不动产产权人利益。

因此，可能我国有关机关应该在登记条例中增加规定，进行统一登记的不动产测绘资料，需要由经过国家认可的资质单位进行测绘提供，以此来保证不动产测绘资料的可信度和权威性。由此来起到推动《测绘法》等各项相关法规贯彻落实的作用，打破市场准入壁垒的同时，进一步明确划分专业范围，测绘资质，将把有关不动产的各类测绘业务融合设立为不动产测绘行业，以此努力衔接国家进行的不动产统一登记的制度改革。

（三）注册测绘师的重要作用

目前各国对不动产登记从业人员资格的要求比较高，是因为这项工作不仅总是关乎权益人自身的重要权益，还需要从业人员本身有比较丰富的知识储备，当测量工作牵涉地理、法律方面的专业知识时，能够准确应对。比如美国和德国的部分地区注册测会员需要核实不动产登记的测绘资料然后出具相关证明文件，英国有专门的登记官考试和任命制度，以及在澳州实行的资质登记师制度。我国目前也已建立了土地登记代理人职业资格制度和房屋登记官持证上岗制度。

注册测绘师制度在我国建立于2007年。但为了进一步推动这一制度的贯彻落实，我们可以在参考国际经验的情况下，针对不动产登记条例中规定的需要明确提供的各类面积、界线等资料，都需要由注册测绘师进行签字认证后，才能进行使用，提供给不动产登记机构。毫无疑问，这拓展了注册测绘师的执业范围，增强了测绘成果的公信度和准确性，进一步提高了注册测绘师的角色重要性，从而推动注册测绘师制度的真正落实。

3结束语

总之，不动产测绘工作是获取不动产数据资料的重中之重。它直接影响到产权人的合法权益,因此，合理的不动产测绘工作流程和规范化的执业人员是工作的重要保证。在不动产统一登记制度改革的大环境下，不动产测绘迎来的新挑战，我们需要发现存在的问题，并加以规避，使测绘数据更加准确可靠。本文首先简述了不动产测绘的内容和重要性，又从制度、人员等三个方面阐述了一些存在的问题以及规避方法。

参考文献：

[1]王永艳．房产测绘存在的问题与规避方[J]．黑龙江科技信息，2016（10）．

[2]杨伯钢；张保钢．我国不动产测绘工作的现状与分析[J].测绘通报，2016（12）．

［3］叶晓婷;王丽欣.统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析[J].测绘与空间地理信息，2017(01).