试析房地产成本造价全过程控制与管理

试析房地产成本造价全过程控制与管理

朱磊

嘉里（中国）项目管理有限公司上海分公司上海200003

摘要：随着我国社会经济水平和现代化水平的提升，各行各业都取得了显著地发展成果，房地产行业也不例外。随着时代的发展，房地产行业迅速崛起，占据我国国民经济的支柱性地位，成为支柱性产业。人们对生活质量以及住房质量的要求越来越高，由于房地产建造业建造成本以及材料成本的快速增大，使得房地产行业在如何有效进行成本造价控制的前提下获取最大的经济效益和社会效益，在激烈的房地产竞争市场中获得优势成为房地产行业需要重视的内容之一。本文就针对房地产的建设全过程进行分析和研究，旨在于研究成本造价全过程对于房地产市场的具体控制与管理，以期对房地产行业的发展有所裨益。

关键词：房地产建设；成本造价全过程；控制与管理；

成本造价全过程的控制与管理在房地产行业应用及其广泛，成本的控制是指在房地产建设的全过程对于成本的约束，保证建设成本的合理性和实用性。造价管理是指在房地产建设过程中对于财务方面的造价预算以及施工建设造价方案的预选。做好相关建设成本的控制以及造价的管理，是房地产行业取得良好效益的前提和基础。

1.房地产建设全过程

1.1设计阶段

设计阶段是房地产建设的初始阶段，这一阶段主要是针对在施工作业开始之前对于整个工程项目的整体规划和预期设想进行研究，对建筑物的结构、规模、施工进度、施工方式、成本控制等各个方面进行协调。在这一阶段，要做好详细的市场调查，对建筑施工场地现场情况进行了解，确定最合适的设计方案圆满完成。在设计中，需要注意设计方案的合理性、结构性、严谨性和系统性，通过一系列在设计阶段的成本控制和造价管理实现在建设阶段开始之前对于整个建设过程的宏观控制，是保证房地产质量和品质的重要基础。

1.2招标阶段

这一阶段的造价控制与管理也属于建设项目的前期控制，这一阶段的主要工作为房地产企业进行招标进而选择在工期、质量、标价、成本等各个方面都有保障的信誉良好的承包商。承包商进行相关工程预算清单以及招标控制价格的编制，根据建设施工的具体情况，确定招标的相关文件以及评标方式。合同的建立是招标阶段进行成本控制的重要方式，通过建立准确的设计图纸以及完整的工程清单实现合同对于成本造价的有效控制。特别的，要注意工程清单内容以及数据方面的准确性，避免后期结算时产生利益纠纷和经济扯皮。同时，合同也是对于施工阶段进行成本造价控制与管理的重要依据，对于施工阶段，经常出现设计方案的变更以及现场签证的变化等，这就决定了在合同内容的编制上，要注意对于变更发生以及变更后计价的相关约定的规定，对于一些特殊的建筑类型，就要注意对于设计以及施工方面更加专业的把控，以免出现建设失控的局面。目前，各个建筑行业大都采用制定标准化合同的方式进行造假过程的成本控制，在不断发展完善中降低由于合同方案的不合理以及相关规定不准确，明晰而造成的成本控制上的风险。

1.3施工阶段

施工阶段的相关造价与成本控制是整个工程造价管理的重要阶段，也是整个建设阶段的核心。在此阶段，针对外部因素的变化，有效地进行设计方案相关缺陷的调整，对于大量设计方面的变更以及相关现场签证的变化，造价方案和成本控制也会随之发生变化。产生现场签证的情况主要有以下几个原因：由于设计方案的不合理造成的设计方案的变更而引起的建筑地拆除工作、工程清单不清晰以及工程范围产生的重叠引起的签证变化、由于场地变化产生的相关责任签证、质量和技术标准不达标造成的签证变化、合同外其他工程的签证、甲方问题造成的工期延误相关索赔签证等。这就要求在施工阶段做好成本控制的系统性和动态性，规范现场签证以及设计方案变更的相关审批工作，合理控制成本和造价风险，健全对于各个建设阶段的台账制度，对成本消耗情况进行实时的了解和记录。

1.4竣工阶段

工程的竣工阶段是建设阶段的最终环节，这一阶段是在前几个阶段对于造价和成本的控制与管理的基础上实现最终成本的把控。竣工阶段是整个全过程造价管理与控制的最终目标和最终方向，通过对前面几个阶段的造价控制与成本控制的整合，进行针对整个建设项目总的、整体性的审计核算过程，同时做好总结和分析，将所有成本控制数据做好记录，建立系统性的数据记录库，以此作为成本控制与造价管理相关的重要参考依据，增强成本控制与造价管理效率。

2.房地产成本造价全过程控制与管理

2.1重视设计阶段对于图纸的设计

图纸以及设计方案的合理性是保证建设工程能够顺利实施的基础和前提，在进行相关设计图纸的设计时，要进行详细的建筑施工场地的现场勘查，对于现场施工情况进行详细的了解，结合施工建设人员的施工进度，确立合理的施工建设方案，保证图纸和方案满足施工建设的需要。同时，建立专业的设计团队，建设企业要做好与设计团队的协调沟通，使得设计团队的设计模式和设计理念符合建设单位的设计以及建设需求，以此可以减少对于设计方案的更换以及施工工作的返修，更好地明确施工的方向，将具体的成本造价控制细节应用在图纸上，提高了建设效率，对于成本造价的控制也起着重要的作用。

2.2重视施工阶段对于质量的把关

对于房地产的建设施工环节是整个建设项目最重要的环节，一般对于建设项目来说，施工阶段的周期性较长、施工难度较大，对于成本和造价方面的控制也很复杂，这就要求在施工开始前，房地产企业要对不同的造价成本控制方案进行合理的比较，通过定量以及定性分析，最终确定一项即合理又经济实用的方案，这对于减少施工周期、保证施工质量和企业经济效益具有重要作用。另外，在施工过程中，也要做好质量监督工作，将建设责任落实到实处，做好相关质量和技术把关，避免出现因员工工作责任的问题使得建设设计方案的更改，以及在施工现场造成的质量纠纷问题、延迟建设周期等问题的出现，给企业带来经济损失。

2.3重视各个阶段对于造价管理与成本控制

成本的控制以及造价管理涉及建设项目的各个阶段，这就需要房地产企业在前期的设计阶段对于相关物资和成本的预算、中期对于工程的招标以及合同的建立，相关成本的预算和建设施工阶段对于成本以及质量的有效控制、后期竣工阶段的最终成本核算和控制各个方面做好动态的控制工作，建立一项能够适应市场变化的动态性的工程造价管理方案和成本控制体系，以此降低企业的建设成本，使得对于成本的管理更加专业化，为企业带来更大的经济效益，同时，也在一定程度上促进建筑行业整体的进步与发展，这对促进我国国民经济的提升和现代化社会的迈进、以及促进人们生活水平和城市化水平的提升具有重要的借鉴意义。

结束语：

综上所述，全过程成本造价控制与管理是在建设项目进行设计、施工、竣工等全过程、各个阶段的动态控制过程，在市场经济飞速发展，竞争环境日渐激烈的背景下，每一个建筑企业都要重视成本控制与造价管理的重要作用，保持建筑成本在合理的范围内，为居民提供质量好、价格优的住房设施，以不断提高企业经济效益和社会效益为目标、不断增强企业的核心竞争力，巩固建筑行业作为国民经济的支柱型产业的地位和作用，促进企业持续健康发展，为国家国民经济的进步贡献力量，为居民能够实现高质量的居住环境提供重要保障。

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