经济适用房定价中政府利益目标探讨

经济适用房定价中政府利益目标探讨

邹坦

江西省教育厅资助课题：GL0822基于博弈论的经济适用房价及其管理模式研究。

邹坦（1962-），男，江西理工大学经济管理学院教授。阮璐江西理工大学赣州341000

摘要：经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房，对其合理定价是关系此惠民政策能否落实，及切实地发挥政府调节作用的关键。而在其中确定政府利益的目标又是左右其合理定价的决定因素。本文对经济适用房定价中的政府利益进行研究，能对政府合理确定政府利益进而合理定价起到指导作用。

关键词：经济适用房定价政府利益目标Discussionongovernmentalinterestorientationintheprocessofpricingaffordablehouses

ZouTanRuanLu

Abstract:Affordablehousingiskindofsocialsecurityhousingwhichissupportedbygovernment,thusmoreeconomicandmoreapplicable.AppropriatepricingofaffofdablehousingisthekeyfactorwhichispertinenttothesuccessfulimplementofaffordablehousingpolicyandreadjustmentandcontrolofgovernmentWhiletheidentificationofgovernmentalinterestorientationisofgreatimportaincetoappropriatepricing.Thisarticleisastudyofgovernmentalinterestorientationintheprocessofpricingaffordablehouses,andcouldhelpgovernmenttopriceappropriatly.

Keywords:AffordablehousePriceGovernmentalinterestorientation

【中图分类号】F121【文献标识码】A【文章编号】1009-9646(2009)07-0005-02

1.政府利益与定价的关系

经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房主要提供给中低收入的城镇居民以及危旧房改造、大型基础设施建设搬迁的城镇居民，通过土地无偿划拨并减免21种税费等优惠政策使经济适用房的价格优势十分明显。在经济适用房的定价中主要关系到三方的利益即：政府利益，开发商利益，经济适用房所售的群体。由经济适用房的定义可知其主要的目的在于通过政府政策的干预，使开发商愿意参与的前提下，最大限度的保护经济适用房所指向群体的利益，进而更好地达成社会和谐。政府在通过制定相关政策及为经济适用房定价以使更好的达成此目的的过程中发挥着相当重要的作用。在经济适用房定价博弈的模型中，政府首先采取行动，通过选择最优决策，使其收益最大，从而确定经济适用房的最高限价，之后开发商选择最优策略。由此可见政府对于政府利益的定义及其收益最大化的界定是经济适用房价格的决定因素。

2.政府利益的定义及政府利益的目标

政府利益主要是指政府对于满足自己客观需要的社会稀缺资源的占有，是政府机构中存在的一些非全社会的，非全国整体的，具有排他性的特殊利益。政府利益对公共政策制定的影响从博弈论角度来看，政策制定过程其实也是一种利益的交易过程，是各方围绕利益问题的博弈［1］。政府作为公共利益的代理人，其作用是弥补市场经济的不足，并使各经济主体所做决定的社会效应比政府进行干预以前更高。否则，政府的存在就无任何经济意义。但是政府决策往往不符合这一目标，有些政策的作用恰恰相反。它们削弱了政府干预的社会“正效应”，也就是说，政策效果削弱而不是改善了社会福利。

在经济适用房定价的政府利益的定义中，对于给开发商的政策优惠是一种利益的交易过程，是对于政府利益的一种让渡，因为有优惠政策的存在，才有开发商投资的可能性，使经济适用房这一政策得以实施。同时在对经济适用房最高限价的确定也是一种利益的交易过程，是政府利益与开发商质量的博弈，是政府能否更好的赚取政府利益的博弈。在我国的实践中，地方政府作为地方利益的代表，为了谋求实现地方利益，形成了特殊的政府利益目标：

2.1以经济GDP为核心的发展目标，具体表现为片面对地方经济发展速度的追求。中国地方土地市场是一个短缺市场，地方政府在决定土地规划时首先受到的是经济性目标的驱使：怎样可以更好的发展当地经济。只有地方财政宽裕，地方政府实际资金支配权增大，政府才有能力来为更多的群体提供优质足量的公共服务。同时改革过程形成的中央政府倚重地方政府推动经济发展的局面，也使城市政府把发展本地经济作为自己的首要任务。

2.2片面追求城市财政预算最大化。虽然城市政府已经基本完善财政预算制度，以此来约束政府奢侈浪费社会财富的冲动，但是地方政府几乎本能地会产生预算最大化的目标，其中既有财政预算体制不完善的原因，也有公共服务需求增加和服务成本增加的因素。虽然分税制确立的中央与地方分享体制确定了城市政府的财政基础但城市政府也必须面对迅速增长的公共服务需求［2］(P174~176)。

这些都是为了地方利益，或是出于更好地来提供城市的公共物品的目的，但结果往往是消弱了而不是改善了社会福利。为了达成上述的政治利益，之于房地产行业就表现为，为了增加GDP而更多地增加商品房或是高档住宅，因为建筑业在中国GDP中的比重最大，占到了13%，也是单一行业对GDP贡献率最高的。对于DGP贡献的计算方法大致是将房地产商投资额加上居民购买投资额。而为了追求财政预算的最大化政府就应该更多的加强各种税收收入。

显而易见，经济适用房不能满足已形成的政府利益的目标，或是说如果要满足此目标政府就不会出台经济适用房的政策。

3.完善经济适用房中政府利益的目标

政府利益的目标又要怎样构建更加合理，以使其可以更好的在经济适用房的定价中起到指导作用？

3.1建立基于战略和结果为导向的政府利益目标框架。制定政府利益目标框架的主要目的是确保政策目标与政府利益目标的有效协调。但是长期以来，由于缺乏一套行之有效的评估方法和指标，难以对政府政策的经济性、效率性和有效性进行科学、全面的考评，不能真实地反映某项工作的产出和效果。往往只注重工作的“产出”，而忽视了产出的效果。因此，对政府利益目标的制定应该以战略远景为导向，以目标和结果为路径，才能持续不断地提升政府制定政策及对于经济适用房合理定价的水平，强化管理以及合理配置资源。国家以其拥有的土地资源是建设经济适用房还是商品房？如果想追求土地资源价值最大化、追求房地产行业利益最大化，那应该以商品房为主，如果从住房保障的角度，从和谐社会的角度，从解决大多数中低收入者安居乐业的角度，那就应该以微利的经济适用房为主，中国是发展中国家，公有制更应体现社会的公平，给国人一个住房保障是必须的。现在政府已经选择了以和谐社会这个战略为目标，那么定价中也要以这个目标为准绳，尽量地多的零税率给开发商，在政府允许的、不丧失提供其它公共物品能力的前提下给其优惠政策，以吸引开发商促成这项政策，同时加强对其成本构成的监督。即在尽量压低成本的情况下最终降低经济适用房的成本的，促成此项政策落实，让中低收入者获益，更好地践行和谐社会的战略目标。

3.2多元化地方政府利益取向。随着我国经济体制转型,政府获取自身利益的现象更加普遍。地方政府在维护和提升公共利益的同时,也在计算着自身利益。因此必须承认并且正视利益取向多元化的客观存在,进而在政策实践中寻找行政行为的动机。将这种政府利益取向的多元化之于经济适用房定价即是不一定把经济利益放在首位，而是找到可以更多的体现政府利益的指标，比如NHI（国民幸福生活指数）以［3］为依据。虽然NHI与经济发展水平有关，此因素里包含指标GDP，并且GDP的权重对于经济发展水平的影响也较其它指标高，但也远低于其他指标权重的总和，虽然经济适用房对GDP的拉动确实没有商品房对于GDP的拉动大，但是经济适用房政府正确定价后的低廉价格可以服务于中低收入家庭的特性可能拉动NPI的组成因素中经济发展水平的城镇居民人均可支配收入、人均教育经费、城乡居民人民币储蓄存款年增加额等正指标以及人民生活水平中人均住房面积、人均国内旅游花费等。而考虑了多方面的正效应后其权重总和显而大于GDP权重对于NPI的影响。此例中NPI仅是其中多元化的一个方面，还可以环境指数的、资源的利用率，或是将整个地方作为一个系统考量它的健康发展程度作为经济适用房定价中政府利益目标的主线。

4.结语

经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房合理定价是关系此政策能否落实，及切实地发挥政府调节作用的关键。而在其中确定政府利益的目标又是左右其合理定价的决定因素。《经济适用住房价格管理办法》明确表示，制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。这就是说，经济适用房的定价高低与价格走势，在一定程度上取决于政府的政策与意志取向。应该说，经济适用房的价格，当受政府政策和民生保障责任意识的影响比较大。本文就政府利益的目标进行讨论，希望对于完善政府利益目标进而更好地为经济适用房定价有一定的指导作用。

参考文献

［1］杨浩、卓慧萍.博弈论视角下公共政策制定的政府利益分析［J］.魅力中国,2009(3):41

［2］傅小随．比较、前瞻与制度分析——地方行政体制改革的目标模式研究［M］．北京：人民出版社，2001：174~176；12

［3］周四军、庄成杰.基于距离综合评价法的我国国民幸福指数NHI测评［J］.财经理论与实践,2008(9):112~115