住宅地产室内设计标准化与高周转初探

住宅地产室内设计标准化与高周转初探

张荔

广州市住宅建筑设计院有限公司

摘要：房地产行业的竞争越来越激烈。开发商从土地的规划设计、手续报批、施工建设、销售、竣工验收，到最终交楼，都是一个渐进的过程，在此过程中，为促进企业核心竞争力的提升，需加快房地产的开发速度，降低企业的开发成本。有鉴于此，在保证室内设计质量及效果的基础上，住宅地产设计应更具标准化及高周转性，以适应市场需求及开发进度的要求。

关键词：住宅地产；室内设计；标准化；高周转

前言：目前，室内设计是人们追求更舒适生活的必经之路，也是房地产建设中的一项重要工作任务。具体到住宅地产交楼标准的室内设计，应根据现阶段人们的居住需求，务求实现室内设计的标准化和高周转化，使室内环境更舒适、更智能，更符合定位受众的普遍审美需求，以便能够满足不同人群对居住环境的需求。

一、住宅地产室内设计标准化与高周转的重要性

（一）市场竞争激烈

据国家统计局发布的数据显示，在竞争日益激烈的市场中，房地产开发商的平均利润率也在下降，房地产投资、商品房销售和土地征用指标相较于前一年呈现出下降趋势。通过对2018年的房地产开发总额进行了解可知，投资总额高达9863亿元，同比2017年增长10.65%，利润率却同比下降0.1个百分点。从该指数的历史数据来看，中国经济增速至少在两年内达到了一个新的状态。与此同时，2018年2月，房地产业生产与开发景气指数为93.77，比2017年12月下降0.18点。通过对住宅地产的销售情况进行分析，在1-2月，全国范围内的商品房总销售数据为9256万平方米，相较上年，下降幅度为16.23%。商品房的总销售额度为5863亿元，下降幅度为15.36%。其中，住宅的总销售面积下滑高达16.85%，住宅的销售总额下降16.53%。同时，不同房地产企业的盈利能力也进一步显示出差异化的趋势。这意味着绝大多数房地产公司不得不降低利润目标。激烈的竞争，一些小型房地产企业无法跟上市场的发展趋势，不得已纷纷退出市场竞争。相关的研究结果显示，目前中国的一些百强房地产企业，有93%以上的企业为了能够提升自身的品牌影响力，在住宅室内设计的标准化与高周转化方向上进行了一定程度的研发，在品牌内部对此出台做出了相应的的规范和规定。[1]。

（二）提升竞争力

房地产企业产品标准化的建立，需要从室内设计、房地产景观设计及建筑设计几个方面，基于客户对房地产产品的实际需求，将房地产产品的类型分成改良型、需求型及豪华型三种，以便能够满足不同受众的需求。面对严峻的市场，各房地产企业根据自身特色、不同的企业文化、规模等，通过研发建立起一套适合自己的系列化、标准化产品，以提升企业的核心竞争力。房地产项目在开发过程中，在前期定位期间，应做好房地产的整体定位，做好项目策划、规划设计工作。设计阶段，在凸显房地产的类型和风格基础上，需对成本估算反复斟酌，确保劳动力、物质资源和时间成本等各方面得到精准控制[2]。在项目实施阶段，不同的房地产项目，设计材料的选择、采购、成本、施工工艺各不相同，如果没有对应的各级设计标准指导，控制最终实施造价可能会出现诸多困难。房地产建设项目在施工期间，设计变更量多寡，都会影响过程成本的控制，如未能合理制定出严格的各级设计标准，可能会导致房地产产品的品质参差不齐，难以达到理想效果。因此，应做好房地产标准化设计工作，以防止以上不良问题的产生。另外，还需要对房地产项目的前期做好准确的定位，提升房地产开发效率，有效降低开发成本，提升房地产产品的品质。需要在此市场背景下，规范房地产开发商的住宅设计标准，加速房地产开发的力度速度，提升房地产的净利率，确保高周转率的实现，有效提升房地产企业的竞争力[3]。

二、住宅地产室内设计标准化与高周转策略

（一）交楼标准样板房设计

交楼标准样板房设计作为住宅地产室内设计中的一项重要工作，其设计工作主要包括以下几种：第一，分类建立样本库。交楼标准样板房在设计前，应提前做好市场调研工作，根据住宅的户型及风格，对经典户型做好合理的分类及提取工作。第二，合理制定样板房成本分析标准，需要对天地平等相关的成本做好分析工作，包括地面的单方造价，墙壁的单方造价，天花的单方造价等，确保各项设计工作的合理性，以实现对目标成本的精准把控。第三，标准化房屋建设。应做好住宅地产标准化样板房对应的实景样板照片收集工作、预结算清单、施工图、模型房效果图、交楼标准材料板等，以便形成一套完整的住宅地产室内设计标准化成果。当各个新项目建成后，依此标准能确保交楼标准样板房实现快速对外开放展示[4]。

（二）住宅设计

第一，大堂设计要点。大堂在设计过程中，应使顾客感受到被尊重，但又不可失去温馨感，为了满足客人的休息需求，还需要为客人提供休息区及等候区，给客人带来良好的现场体验感受。在进行住宅设计时，应根据住宅的建筑结构，运用简洁、明快的线条，优化整体空间，使住宅的整体空间更加明亮，给人带来不同凡响的视觉冲击力和良好的心理感受。通常，在住宅设计中，为了提升空间的明亮度，通常会铺米色的瓷砖，并用深色的瓷砖来勾勒波打线。在天花板设计中，主要是采用白色的乳胶漆，并在天花板上设置灯槽或线角装饰。第二，电梯中筒设计要点。由于电梯厅空间狭小、采光布局形式单一，可对地面、墙面和天花板进行较为简洁的处理，重点放在电梯门及电梯门附近的空间设计上。第三，做好成本控制工作。需要对住宅中的每平方米成本进行计算，还需要对天地平单方造价成本做好计算工作。根据不同的数据分析成本，在设计方便的情况下，可以快速准确地实现对目标成本的准确控制[5]。

（三）售楼部设计

在售楼部设计时，应做好标准化设计工作，以便能够满足面积要求、功能要求、款式要求（新中式、简约欧式）、装饰艺术、成本控制等各方面的要求。第一，室内色彩设计。在地面设计中，通常可采用米色大理石，灰色大理石、橡木、木格栅等材质运用于墙身。第二，在进行软装色彩设计时，可采用或暖调或冷调的色彩基调，在室内装饰空间中，也可运用暖调或冷调或冷暖结合的装饰手法，达到提升空间的层次感的效果。第三，在售楼部设计中设立装修材料标准样板。款式、颜色、设计细节、工艺标准等制定后，应严格按照设计标准中的要求开展各项设计工作，做好室内装饰材料的采集，选择合理的品牌型号、价格及型号。第四，室内设计标准化设计成果，将设计成果制定成PPT文件的形式，合理选择标准化设计材料，以确保设计效果的合理性，提升住宅地产室内设计的标准化和高周转化。

结论：做好住宅地产室内设计标准化与高周转化，对优化室内设计标准，加速设计进度，避免工期反复，确保技术标准的统一具有重要指导作用。现阶段，房地产企业的竞争日益激烈，只有建立企业的标准化体系才能实现高周转率，才能有效应对激烈的市场竞争，提升房地产企业的核心竞争力。应做好样板房设计、住宅设计、售楼部设计工作，确保能够形成一套完整的标准化设计成果，提升住宅地产整体室内设计质量。

参考文献：

[1]刘少伟.新时代低碳理念的住宅室内设计探析[J/OL].设计，2019（05）：97-99.

[2]王茉涵.交互设计运用在住宅室内空间设计中价值探究[J].居舍，2019（07）：105.

[3]赵晨旭.智能化住宅室内设计理念的应用研究[J].绿色环保建材，2019（02）：69+71.

[4]刘艾莹.探析住宅室内设计与建筑设计的一体化[J].居业，2018（12）：45-46.

[5]陈立政.住宅地产室内设计标准化与高周转初探[J].福建建材，2016（08）：115-116+15.