废旧工厂改造研究

废旧工厂改造研究

张越王锐（通讯作者）

张越王锐（通讯作者）

云南艺术学院云南昆明650000

摘要：主要通过对旧工厂背景和国内一些比较成功的改造案例进行分析的基础上，分析废旧工厂改造的价值和废旧工厂改造的方法研究。

关键词：废旧工厂改造

在20世纪五十年代，随着新中国的成立，社会主义工业化迅速发展，在各行各业的共同努力下，陆续建成了一批批的工厂，在当时国内经济百废待兴的环境下，给新中国的经济发展注入了新的活力。但是，随着经济和社会的发展，特别是改革开放以后中国经济取得了跨越式的成就，各种小型工厂和私有化企业的出现，使原来的大型工厂难以继续生存下去，这就导致了许多的工厂停工停产，工人下岗失业，工厂关门，厂房废弃，造成了巨大的社会资源的浪费。而且当时建造厂房的地方，经过这么多年的发展，大多数都位于市中心的黄金地带，这也造成了城市资源的浪费，对市容市貌也有极大的影响。

在进入21世纪后，为了解决这些实际的问题，有许多的工厂将废弃的厂房租赁给一些公司、餐厅、艺术家等等，久而久之，这些地方形成了集群效应，就形成了一个个的文化创意园区。

现阶段，在国内外都有许多已经很成功的改造案例，比如在中国，就有北京的798艺术区，上海的八号桥创意园区，广州黄埔印象街区，昆明的M60文化创意园区、871文化创意工场等等，都已经是比较成熟的案例。

北京798艺术区就是一个最典型的旧工厂改造案例，建国初期，在周恩来总理的亲自批准下，由前苏联和民主德国援助建立起来的718联合工厂，2000年12月由于公司的重组，一部分房产被闲置了下来。为了使这部分房产得到充分地利用，将这些厂房陆续进行了出租。从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。已经有近200家涉及文化艺术的机构进入此区域。由于艺术家的“扎堆”效应和名人效应，，798艺术区的影响越来越大。在798艺术区获得成功之后，周边的配套设施也得到了完善，带动了周边的一大片区域的经济和基础设施的发展。

昆明的M60文化创意园区也是改变了周边生活环境。从前提起普吉路，昆明人想到的可能都是废旧工厂，如今，虽然仍然还是旧厂房，但这里已经是“旧貌换新颜”。从成立之初，M60文化创意园始终致力于打造云南旅游文化传播窗口，云南微小品牌孵化基地，云南民族民俗文化孵化基地，南亚、东南亚创意潮流基地，高原农业孵化基地。园区通过主推云南本土文化，力图将M60建设成为多元化的综合型众创空间以及青年大学生孵化园。

纵观旧工厂改造的发展历程，我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整，加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而，各地老厂房建筑改造实践中难言成功的现状中，旧工厂建筑改造对于一个城市发展的价值何在呢??从经济成本角度考量，城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂建筑所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源，如果一直闲置在那里，对于周边环境和市容市貌会有较大的影响。

对于城市中废旧工厂的改造价值，开始的时候是本着资源的重新利用的目的来进行租售，但是经过十多年的发展，曾经被遗弃的厂房称为引领潮流的建筑形式，办公建筑和住宅都出现了LOFT形式的建筑，特别是对于艺术家和创业者来说，这种通过旧工厂改造的办公环境既可以在现在房价高昂的情况下节约房租，装修的成本也会比租写字楼低不少，而且工厂这种原生态的建筑形式，可以让艺术家有更大的自主空间，可以将其布置称为自己喜欢的形式，而不必拘泥于写字楼的空间隔断和白灰粉刷的墙面，在工厂中艺术家可以自己分割空间、粉刷墙面甚至可以自己决定办公室的层高。还有就是旧厂房大空间、高楼层的物业条件，以及大面积多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值，甚至开创新的生活理念。

旧厂房改造的意义不仅仅只是提升原有生产厂房建筑的用途，更重要的是通过拆旧换新、提高容积率、“腾笼换鸟”等方式实现工业用地的再开发，提高使用效率，促进产业转型升级。近年来，通过旧厂房“优二兴三”的改造，商贸服务业有了进一步发展，在提升城市形象的同时，也大大改善了旧厂房建筑附近的发展环境。

而在环境方面，现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段，其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一，还有就是因为工厂的大气污染和噪音污染比较严重，当时建厂时位置是属于城市周边，对城市居民影响较小，但是经过这么多年的发展特别是城市的扩张，曾经城市周边有些已经是市中心，这些工厂继续生产的话会对居民造成影响。同时，推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源，而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

对于废旧工厂改造，通过这许许多多的案例，我们可以得出大概有几种模式，首先就是类似于房地产模式，是由开发商将整个园区规划好并建设完成，然后再统一地进行出售或者出租，这种方式的改造虽然对于受众群体来说更加方便，但是却增加了成本，而且对于不同行业的需求无法全部满足，针对不同业主对环境的喜好也无法全部得到满足，但是这种方式对于整个园区来说可以将环境风格进行统一，不会出现杂乱无章的情况，对于体量不是非常大的工厂园区比较适用。除了房地产模式以外，旧工厂改造还有一种方式就是自由生长模式，这种模式是在前期开发商不对场地进行非常细致的规划，由租户自己根据自己的意愿进行改造，这种模式可以降低初始成本，在开发过程中相当于将前提投资的压力转接到租客身上，对于开发商的资金周转比较有利，可以节约初期开发的成本，但是对于短期租客来说就产生了经济上的压力。

在改造的过程中，由于以前厂区的体量都相对比较大，而且都有以前留下的相对落后的景观和配套设施，所以我们在改造的过程中首先要充分了解场地的先决条件，寻找相匹配的业态，结合整体动线进行合理有效的布局，提高利用率，减少投资成本。要做到这些，首先要从平面上对整个厂区进行划分，根据定位确定项目的主要出入口和功能分区，特别是根据使用用途进行动静分区和主干道的划分，然后才是根据划分好的各个区域对各个厂房进行相应的业态定位，最后对公共设施和园区的导视系统进行

下转第487页