关于房地产开发各阶段成本控制的看法

关于房地产开发各阶段成本控制的看法

李文余

扬州嘉年华置业有限公司江苏省扬州市宝应县225811

摘要：目前，居民消费水平持续提高，对于住房消费来说，逐渐成为关注热点。通过刺激住房消费，对于房地产企业来说，能够实现自身自身较为良好发展。现阶段，房地产市场得到有效发展，但是竞争激烈程度逐渐加大。基于此，对于房地产企业来说，只有从项目成本方面做起，成本予以有效控制，企业才能得以生存，同时能够实现自身有效发展。本文从成本控制方面着手，阐述自身关于成本控制相关看法。

关键词：房地产开发；各阶段；成本控制；看法

对于成本控制而言，属于房地产管理实施阶段，较为重要内容。项目运作实施阶段，应该力求实现贯穿全程。特别对于房地产企业来说，面对激烈市场环境竞争，只有力求实现经济效益，成本控制落实到位，竞争实际开展过程中，成本优势才能充分凸显。

一、设计阶段成本控制策略

（一）工程设计阶段，提倡招投标制度

对于广大建设单位来说，实际开展委托设计环节，需广泛推行竞争机制。只有这样，才能充分实现成本、进度、质量控制。设计单位选择环节，力求运用设计招标，最终实现设计方案合理选择[1]。设计方案确定环节，采用组织竞选方式，能够真正实现科学选择，设计质量方面，予以充分保障。对于具体设计阶段，应从实际情况方面着手，分阶段予以招标。

（二）技术和经济力求有机结合

对于造价控制来说，属于全阶段控制。与此同时，属于动态控制。尤其对于设计阶段，面向单体予以设计方案需要全面有效确定，初步设计力求充分落实。只有这样，建设项目才能初具模型，同时保障方案能够实施。对于设计阶段来说，需要力求实现良好造价控制，同时力求加强不同设计方案对比，关于那些不合理设计，还需认真提出合理化自身意见。只有这样，造价控制目标才能顺利实现，并能真正实现合理节约投资。

（三）推行合理化限额设计

通过限额设计，遵循批准投资，对于初步设计来说，能够实现有效估算控制。充分遵循设计总概算，施工图设计更加到位，概算能够实现真正控制。基于开发单位方面来说，所谓合理化限额设计，通常指在有效资金条件下，工程标准方面，具体规模方面，能够实现较为合理确定。遵循限额设计原则，根据分解投资额，合理控制工程项目量，设计才能充分落实。与此同时，事先加强内部调整工作，从投资措施方面着手，力求实现节约。只有这样，无论造价还是工程量，都能实现有效控制，不会超出限额范围。

（四）设计出图之前，注重加强审核

出图之前，需要不断重视加强审核。审核工作只有充分到位，才能真正实现良好工程变更控制。正式实现出图前期，对于广大开发企业，有必要还需组织相关专家，关于图纸开展审核，技术方面来说，合理性能否保障。对于具体施工来说，能否真正可行[2]。对于工程造价而言，能否具备经济特点，普遍需要予以有效审核。只有力求实现基于各个角度，不断加强关于图纸审核，才能使设计质量方面来说，真正得到有效提高。

二、招投标阶段成本控制策略

（一）对于招标工作，需讲求诚信

实际进行招标之前，需对施工单位信息方面，予以较为严格审查。如果情况较为必要，应该予以实地考察工作。关于诸多不良现象，也能得到充分有效避免。招标工作具体实施阶段，才能充分实现公平公正，同时能够公开。项目成本方面来说，才能真正实现较为良好控制。

（二）关于招标文件，需要力求做好编制

对于造价管理人员来说，需要注重加强数据以及资料有效筛选，同时不断加强总结。关于各种潜在因素，是否影响工程项目成本，需要对其予以有效预测，同时注重加强分析。然后，招标文件方面，需要加强对其编制。招标文件内容方面，一旦涉及费用，力求加强条款不断推敲。只有这样，日后造价控制才能到位。

（三）加强评标管理

对于评标阶段而言，注重加强投标文件分析，这样才能有效避免不平衡报价产生。除此之外，加强投标单位鼓励，使其能够基于专业角度，提出合理有效建议或者对策[3]。对于实际招标环节，从群体项目优势方面着手，无论品牌还是供应商，能够充分予以保障长期合作。保障质量作为前提，同时实现价格优惠，进行达到双赢目的。对于评标实施阶段，报价评审力求合理，充分考虑工作内容，加强施工方案评判。通常来说，关于定标实施阶段，关于施工队伍选择，报价力求合理。对于施工队伍来说，需要对其予以综合考虑。资信情况究竟如何，经济状况是否良好，施工能力能否保障。

三、施工阶段成本控制相关对策

（一）施工组织设计方面，注重加强审查

通过合理有效施工组织设计，对于承包方来说，能够充分保障施工作业顺利进行，属于纲领性文件。除此之外，发包方质量方面，能够得到有效保障。无论工期还是成本，能够得到有效目标管理。第一，项目真正开工之前，对于施工组织设计来说，应通过建设单位监理单位审核，只有得到认可，对于施工单位来说，施工才能顺利开展。第二，对于施工方案审核阶段，力求实现优秀方案选取。只有这样，额外费用支出方面，才能得到有效避免。第三，需要力求实现良好施工进度计划。一方面，施工按期竣工。另一方面，赶工等方面费用，能够得到充分降低。第四，施工顺利方面，力求实现合理安排。力求实现资源优化升级。第五，关于施工机械，需要加强审核，这样才能降低工程费用。

（二）工程款支付方面，力求实现严格控制

第一，对于工程进度来说，一旦符合合同规定，满足付款实际要求，对于造价工程师来说，应按照实际工程量，予以科学有效审核工作。关于不合格部分，需要对其予以有效扣除。进度付款金额方面，才能予以充分确定。第二，对于工程进度来说，如果未满足合同规定，应避免工程款预先支付。第三，对于工程进度来说，如果符合合同规定，与此同时，付款依据得到出示，对于开发商，付款力求及时到位。

（三）工程变更控制

对于建筑工程来说，本身存在成本高特点，同时工期相对较长，施工技术较为复杂。对于工程项目变更，需要对其予以有效控制。究其原因，勘察设计阶段，工作如果没有到位，施工实际环节，工程量方面，容易导致变化。除此之外，因素一旦产生相应变化，事前难以有效估计，容易引起设计修改问题，或者产生原材料更换现象，甚至最终导致工期延误。基于此，措施如下：第一，设计变更一旦出现，力求减少变更数目[4]。第二，和设计单位之间，注重加强密切合作。第三，变更程序方面，力求实现较为严格制定，不合理变更现象，需要予以有效控制。第四，关于工程变更，技术经济分析力求到位。第五，工程变更一旦发生，对价款方面，需要予以合理确定。

四、竣工阶段成本控制有效措施

第一，结算内容方面，力求充分满足合同条款内容。只有充分满足合同条款，结算实施阶段，才能作为依据和参考。

第二，变更签证方面，需要注重加强核实。与此同时，隐藏验收记录等方面，需要注重加强检查。

第三，对于工程量计算，需要注重加强审核。只有工程量正确，才能利于工程造价控制，计算能够更加顺利。

第四，关于定额套用，或者取费方面，注重加强审查。无论人工还是材料，或者机械费用，指令性指标才能不断完善。

五、结束语：

综上所述，本文从成本控制方面着手，阐述自身关于成本控制相关看法。对于建设项目来说，只有力求实现良好成本控制，工程管理才能充分落实。项目效益方面，才能真正得到有效提升，才能真正实现企业较为良好经济利益。

参考文献：

[1]吕格俊.浅析房地产开发各阶段成本控制[J].城市建设理论研究（电子版），2015，（27）：711.

[2]张雯静，张幸福.浅谈房地产开发设计管理阶段成本控制[J].建筑·建材·装饰，2015，（16）：53-53.

[3]雷娇.浅议房地产开发各阶段成本管理[J].经济视野，2014，（15）：356-357.

[4]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业，2010，（21）：65-66.