建设用地与农用土地置换注意事项

建设用地与农用土地置换注意事项

李宁焦雨坤

李宁焦雨坤（齐齐哈尔市地产管理所）

摘要：建设用地的置换包括建设用地与农用土地的置换。本文通过其置换的基本原则论述，指出了置换过程中，征地补偿安置费用及被征地农民的安置。

关键词：建设用地农用土地置换

0引言

建设用地置换是指依据土地利用部体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。建设用地置换涉及两类土地，即拟置换建设用地和被置换土地。置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地（即不宜利用建设用地）。包括现状为建设用地，以及经过依法批准转用（征收）现状为农用地、未利用地的土地。被置换土地是指适宜用于建设的土地。

1建设用地与农用土地置换基本原则

1.1建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

1.2建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

1.3建设用地与农用地（包括未利用地）置换的，建设用地（包括未利用地）面积必须大于农用地面积，原建设用地要进行复垦，复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积，涉及耕地的，复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积，且质量相当。

1.4建设用地置换涉及征收农民集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

1.5农村村民宅基地与农用地置换，置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。

1.6涉及征收土地的，被置换建设用地面积，不得超过省人民政府批准征收土地的权限。

2征地补偿安置费用

2.1合理确定征地补偿安置费用标准依法合理确定征地补偿安置费用标准，是确保各类建设用地依法补偿，妥善安置的关键。目前，根据国务院和国土资源部的规定，我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价，待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段，各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时，可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素，以确保征地依法补偿，维护被征地农村集体和农民的合法权益。

2.2补偿安置费用分配各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。根据法律规定，土地补偿归农村集体经济组织所有，为弥补目前安置补助费的不足，省政府规定土地补偿费的70%以上用于被征地农户的生产生活的社会保障；未用于社会保障的，应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置，费用归谁，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织；其他单位安置的，支付给安置单位；不需要统一安置，自谋职业的，安置补助费支付给个人。

2.3费用计算

2.3.1土地补偿费，是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。

2.3.2被征耕地的土地补偿费=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

2.3.3安置补助费，是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。

2.3.4需要安置的农业人口=被征耕地面积&pide;征地前被征地单位的人均耕地面积；

2.3.5每一个需要安置的农业人口的安置补助费=征地前被征地单位的人均耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数；

2.3.6被征耕地的安置补助费=每一个需要安置的农业人口的安置补助费×需要安置的农业人口数=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

3被征地农民的安置

3.1安置的基本原则安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通过补偿和采取各种安置措施，使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。

3.2安置途径随着市场经济的发展，结合本地实际，主要以下几个方式。

3.2.1保险安置。用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险，对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置；或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。

3.2.2货币安置。一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长者，有生活技能者自谋职业；政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发放给个人用于自谋职业。

3.2.3留用地安置。将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人，并将留用地的开发的利用纳入城市规划的控制范畴，纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的5—10%，最高不超过15%。

3.2.4投资入股安置。将征地补偿安置费归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办二、三产业，被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益；或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化，将集体资产量化到集体内部的有成员，为被征地农民提供基本的生活保障。

3.2.5农业安置。可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置，或通过土地开发整理增加农业用地等安置。

3.2.6招工安置。土地被征收后用于开发区和城市扩展建设的，被征地农民可以通过上岗培训，实行企业招工安置。