东方山水金沙酒店设计及运营分析

东方山水金沙酒店设计及运营分析

蔡国刚

艾为建筑设计（上海）事务所有限公司上海市20003

摘要：东方山水金沙酒店从设计到建成，并投入使用，已经接近三年，而今年其运营效益非常突出，结合其经济及效益提升，深入挖掘其中设计、策划及后期运营管理的关键要素，是促成新型酒店发展的关键。

关键词：生活居所；多功能厅；功能融合

酒店建造的核心是酒店有持续而稳定的收入，该收入能覆盖掉相关成本的同时，并为投资者获取相应的投资收益，是酒店投资的根本诉求。在实际设计中，如何结合当地的实际情况，达到建筑设计艺术与酒店运营管理、效益提升，是酒店设计面临的核心问题。

1基地选择

基地选择，核心问题在于当地的消费能级，经济发展情况；地块周边的交通情况，周边竞品的特征。

绍兴东方山水项目地块在绍兴县的鉴湖—柯岩旅游度假区，南大池中的一个小岛上。绍兴作为中国的十强县之首，地理、文化及历史的资源是非常丰富的，经济发展也在国内名列前茅。具体到本项目，它周边在项目开发前期，可谓一片荒地，周边以工业区为主，并不具备承载高端酒店的能力。

基于此分析，本案定位为旅游度假酒店，结合东方山水旅游综合体项目，自带IP，形成乐园与酒店相互呼应，功能相互补充的特点。而实际运营中，由于酒店定位的超前及功能的完善，使得酒店的收益高于乐园，形成酒店带动乐园发展的局面。

地块周边交通，基本良好。周边交通设施，在酒店选址之前，就基本完备，尽管当时只有一条城市主要道路在周边。当酒店建成后，后续又有一条城市道路完善。同时更重要的是，绍兴北站的建成，增加的本案的可达性，高铁站到本案仅30分钟车程。

在方案设计之初，进行竞品调研是非常重要的；在本案周边有两个五星级酒店，都各具特色。鉴湖大酒店，风格淡雅，紧邻鉴湖风景区，特色明显。乔波大酒店，结合滑雪场设计，风格独特，在功能上有游乐和居住结合的特色。本案同样是依托于旅游项目，属于旅游项目的延展，因此在功能设计与规划上，均极具周边项目的挑战。

2功能定位与规划

功能定位与规划，在周边竞品的压力之下，如何把功能做成亮点，是设计与功能策划的难点。重新定义酒店功能的本质，在本案中尤为重要。

结合与业主多次沟通后，我们将酒店定义为——第二生活居所，第一聚会首选，

第二生活居所的定义，并不是宾至如归，类似居家的体验，而是筑梦，筑一个脱离原有居住环境，感受到一种新的生活方式，特别在客房空间布置及洁具布置给予客户以惊喜。

第一聚会的目标确定是基于绍兴目前商务人群的生活规律，在外创业人员假期回绍兴的生活规律来定。本项目与绍兴纺织城距离较近，在商务客群的需求上比较旺盛，在本案中重点突破商务聚会的包厢提升，人数提升，就餐环境提升及菜品提升。

3酒店功能特色---客房布置

客房布置的设计核心在于超配，即以提升酒店品质和居住体验为目的，将高端酒店的设施设备及服务，引入酒店设计中。通过实践证明，该策略是有效的，是酒店形成口碑的重要因素。

要素一走道高度控制；客房布置首先对基本建筑尺寸进行梳理，本案从建筑高度定义为百米高层，在层高设计上与传统酒店控制3.6米基本一致；在层高上，注重管线的综合，在建筑高度难于突破的基础上，本案加大了走道宽度，使整体管线布置简洁明了，同时提高了整体的空间高度，走道最终室内净高达到2.4米；

要素二客房尺寸控制；酒店自然间开间尺寸达到4.5米，客房扣除卫生间后进深不小于6米，房间特点在于开间大，给人豁然开朗的感觉，同时进深可以放1.5米的单人床，这在一般经济型酒店是双人床的尺寸，给予带小孩或全家出行的旅客予以便利。

要素三卫生间的升级，在卫生间空间布局上，适当放大，使客人入住时，体会到宽敞舒适的卫生环境，在空间足够的情况下，浴缸和淋浴同时配备；洁具上在马桶的基础上，配置智能马桶盖，提升了客人入厕的舒适性，由于智能马桶自带的消毒功能，使得客人更愿意使用马桶，避免大多数客人把马桶当做蹲坑使用的情况；在提升酒店档次的同时，使客人在心理上产生认同感。

4酒店功能特色---宴会厅、多功能厅的设计

宴会厅的设计是酒店功能的扩展。在传统意义上，认为酒店配置一个大的多功能厅，由于空置期较长，显得较为浪费；在本次设计中，经过调研后，我们认为传统的会议室，确实存在浪费的情况。但有多个市场潜在需求是值得注意的，企业季度会议、年会或团建，对会议的要求是灵活布置，最好旁边配一点轻餐饮，已满足人员相互沟通和交流的需求，此外绍兴当地对婚宴的前烈需求是我们没有预料到的。后续在运营过程中，多功能厅和婚宴厅的需求相当旺盛，并且该部分的收入占比酒店收入达30%（不包含由于订会议及婚宴产生的相关客房需求），成为酒店的一大特色。

我们也注意到长期以来人们对婚宴口碑的差评。经分析认为，厨房空间的限制，促使许多酒店难于同时满足相关高峰时期的餐饮需求，并非厨师或酒店不愿意将婚宴做好，婚宴是同时出菜，菜品基本相似，重复率也高，满足了做好菜品的基本需求。剔除其他要素——如厨房师傅的重复劳动的疲惫感，主要就是要求提升厨房系统。有鉴于此，本案中的宴会厨房独立配置，相应的人员也按婚宴要求配置一半，另外一半由酒店进行抽调，这样的人员就比正常酒店配置高出50%，提升了宴会厅的竞争力。

多功能厅的装修材料的提升，促进形成消费者愿意在此地进行消费的第一感觉。什么是第一感？可定义为口碑（印象的第一要素），到酒店考察的观感（实际的视觉要素），它包括下车的第一感觉，进前台的第一印象和酒店大堂、宴会厅大堂给予他的第一感觉。对于商业会议、婚宴等活动而言，消费者的需求是物质与精神并重，需要形成口口相传的口碑。装修材料经过多次选择后，我们地面选择了阿富汗玉和高级大理石，玉石由于色彩较为丰富，不太容易配色，因此在设计上选择多种玉石混拼的效果，反而达到一种玉石宫殿的效果，配以大理石的拼花效果，形成石头殿堂的效果，利于酒店的清扫和维护，同时又提升了酒店的视觉感受，让人在物质体验上，感觉酒店非常高端和豪华。也有助于提升酒店的入驻率和会议的租借率。

5酒店外立面设计——简洁的标志设计；

体现旅游建筑的主题：酒店外观采用整体玻璃幕墙系统，设计成高低错落的浪花形状，与基地四面环水的环境融为一体，与室内沙滩馆在主题上有所呼应，在形体上浪花的造型与其它几个场馆（大石头）造型，形成有趣的空间联想。

本工程对外呈现浪漫、活泼的一面，动感十足，富有想象力。对内则反映其充满生机与活力的人文建筑的特点，以体现酒店以人为本，处处精心打造出优美奢华的空间场所。建筑内部空间设计更为灵活多变，并以轻巧的造型，形成丰富的性格变化。

作为一家高端大酒店不仅仅要表现出酒店的行业特征，更要体现绍兴柯桥旅游区独有的四面临水的自然特色，以激情活力与悠然闲适的融合为特征，以现代的建筑语言加以表达。建筑外观采用整体玻璃幕墙系统，最大限度的为客房提供了开阔的景观视野。

6酒店特质小结——度假酒店、商务酒店的融合；

传统意义上酒店划分为度假酒店、城市酒店等多种类型，并针对不同客户形成了相对统一和完善的功能。绍兴金沙酒店的特质更偏向于度假酒店，结合东方山水的游乐场馆，在暑期及节假日是一房难求。游乐淡季的时候，商务功能也能促进酒店的营业收入，超大规模的多功能厅，满足了绍兴当地商务和婚宴的要求，为酒店创造出丰厚的利润。度假、商务与婚宴构成了酒店不同于周边酒店的特色，使得酒店在绍兴独树一帜，成为商务活动的首选。

品质的追求与服务管理并重的经营理念，也为酒店赢得了良好的口碑。在硬件的提升——智能马桶、超大房间、特色儿童房等措施和设计，软件升级——提升菜品、管理精细化等措施提升了东方山水金沙酒店的吸引力。酒店外立面的造型感和标志性也进一步塑造出人们对酒店的期许。

基于客户潜在需求的分析，周边酒店的非同质化设计的思路，为我们找到一条适合中国市场的酒店设计之路。设计不仅仅关注酒店的基本功能问题的梳理，更为重要的是以酒店经营者、消费者和城市管理者的角度去为酒店找到一条盈利的道路。我们相信任何酒店走向空间品质与管理提升的道路，必然是能盈利的。