试论旅游地产开发规划中的问题及应对策略

试论旅游地产开发规划中的问题及应对策略

汤鸿鸿

南宁市达观樱园旅游服务有限公司广西南宁530000

摘要：近年来，随着我国经济水平的迅速提高，人们普遍开始注重通过旅游来提升生活品质。在此背景下，旅游业以及与其相关的地产行业发展迅速。目前，旅游地产开发已经进入到一个新的阶段。要想保证该行业可以长期稳定的发展，就必须要优化开发环节中的规划问题，在满足人们旅游要求的同时，开发出宜居、舒适的地产项目。

关键词：旅游地产；开发规划；旅游质量

1房地产与旅游的内在联系

1.1房地产和旅游资源同属于一种环境模式

从某种角度上来看，房地产资源和旅游资源实际上是属于同一种环节模式下的两种具有密切联系的资源。具体来说，房地产是综合考虑建筑物周边的自然环境，来设计出建筑的位置、朝向、面积等，是对自然资源的一种有效的利用，这与旅游资源并没有本质上的区别。所以，旅游地产业的发展可以进一步提升地产业在环境上的利用率。

1.2房地产和旅游都体现一种文化形态

时代在发展，人们的旅游理念也在发生变化。如今的人们，在旅游时已经不仅仅是追求观赏性的自然风光，同时也十分注重文化旅游、历史旅游等其他的形式。换句话说，旅游业实际上是一种特殊的文化形态。其反映了人们对人文和自然的关怀，有其独特的文化价值。与此同时，优秀的建筑也能反映出某一时代人们的价值观与人文素养，房地产也是特定文化思想的重要反映。二者在意识形态上来说是具有共同点的：都体现一种文化形态。因此，旅游业与地产业在传达人文价值这个方面上可以达成一致，这能促进两个行业的共同发展。

1.3房地产与旅游都代表了一种生活方式

人们在挑选地产置业时，往往会选择最能够契合自己生活方式的房地产项目。同时，人们对于旅游目的地的选择同样在很大程度上取决于个人的生活态度。因此，房地产和旅游实际上都是能够反映个人对生活的追求的，都是一种生活方式和生活态度的具体体现。

总而言之，地产项目与旅游业是两个具有紧密联系的行业，二者相互补充，共同组成了人们生活的一部分。而旅游地产开发则是将二者进行有机的结合，以进一步提高人们的生活品质。

2旅游地产开发规划面临的问题

2.1旅游地产使用的调控问题

行业在遇到发展瓶颈时有必要对营销结构进行调整和调控，以2018年高端餐饮业和娱乐业的发展为例，去年全年，全国各地区高端餐饮行业的发展呈现出不升反降的趋势，而且营业总额的下降幅度较大。为此，该行业的相关管理人员对行业的营销方式进行了调整。推出了更多的亲民的产品，并在菜品上进行了改良。同样的，旅游地产开发也要注重行业的调控，面对不同的发展时期，制定出不同的发展策略。

2.2旅游地产开发的结构问题

旅游地产的开发也不能够是孤立的行业，如果是孤立的，与其他行业难以建立联系的话，该行业是难以稳定发展的。无论其市场规模还是稳定性都难以得到保障。旅游地产应该与其他的相关的行业共同组成一套具有相互依存关系的产业链，并在这条产业链中巩固自身的地位。只有将旅游地产的产业结构进行合理地布置，才能确保该行业的长期稳定的发展。

2.3旅游地产开发的功能问题

对旅游地产开发的功能问题的研究，实际上是对其使用价值进行探究。按照相关的理论原理，地产项目的使用价值是其众多价值中最重要的一种价值。因为地产涉及到的金额较大，人们在对房产进行购买时最重要的是购买居住体验。因此，开发商应该着重注意这些地产项目开发的实用性，在确保居住体验的前提下在考虑其他价值的开发。

2.4旅游地产开发的定位问题

旅游地产开发的定位问题是相关开发人员应该十分注意的一个环节。首先应该明确的是旅游地产与传统的房地产是有较大的区别的，旅游地产在普通房地产项目的基础上更加注重地产项目的休闲性、娱乐性、舒适性。其次，旅游地产项目往往在远离城市的具有一定自然风光的地区，这些地区所处位置相对比较偏远。因此，旅游地产项目还肩负着连接城市与农村的任务，是农村发展的重要推动力量之一，是联系农村与城市的桥梁。

3旅游地产开发规划的措施

3.1综合完善旅游地产定位

（1）联系城乡的定位。旅游地产的目标客户群体是久居于城市之中的富裕阶层，旅游地产在给城市中的较富裕阶层提供一个休闲娱乐的场所的同时也给当地的农村老百姓提供了一定的就业机会，带来的了一定的经济收入。所以，旅游地产是具有联系农村和城市的作用的。

（2）保护乡土的定位。旅游地产出售的并不仅仅是一套住房，同时还有当地的人文环境、自然环境。所以，为了确保旅游地产稳定发展，有必要对当地的乡土资源进行全面的保护。

3.2在旅游产品的开发上要有创新

旅游房产的开发绝不仅仅是住宅的开发，而是综合了娱乐性、休闲性等各方面产品的开发。在整体规划上要具有创新意识，在情景体验、景点游玩上要形成一套完整的路线。在这条游玩主线上，各个环节的设计要充分结合自然环境的优势，给客户带来更具有创新性的休闲体验。旅游产品的功能要在满足客户需求的前提下带有一定的创新性。除此之外，在建筑的外形和布局上也可以适当打破传统，赋予其新的形式。总之，在开发旅游地产与之相关的周边产品时，要具有创新思维，要能够凸显当地的文化特色，要能够给客户带来全新的体验。只有这样，才能够吸引更多的客户购买，才能确保该行业的发展。

3.3积极创新旅游地产功能

积极创新旅游地产功能需要从两个方面入手：（1）结合当前业态，开发出亲民化的休闲娱乐项目；（2）在营销策略的构建上，应大力挖掘大众消费和商务消费两大资源。大众消费是指针对绝大多数的游客设定的消费路线，该路线主要突出便捷性、经济性两大特点。便捷性是保证游客量的前提之一，经济性是提升游客消费满意度的必要保证。对于商务型消费而言，要集中突出其商务性，功能性。要能满足企业的商务需求。

3.4对旅游地产有个合理的定位

当旅游地产的设计具体落实到某个地区时，一定要对其有一个精准的定位。而要进行定位，就必须要进行充足的前期考察。一般来说，前期考察的内容包括当地的人文环境、当地民众的收入情况、消费习惯，当地旅游业的发展现状等。只有在充分的了解了以上各项事项后，才能对某一待开发的旅游地产项目进行精准的定位。才能将当地特有的文化风俗和人文情怀等融入到项目中，才能开发出具有特色的游玩、居住路线，才能将项目做好。

3.5在规划中倡导绿色低碳环保的理念

生态环境的保护是任何一个行业都必须要十分注意的一个环节。过去的经验告诉我们，绝对不能以牺牲环境为代价来换取经济发展。而倡导绿色产业也是近年来国家有关部门对各企业提出的要求，对于旅游地产行业来说，良好的生态环境和低消耗的产出具有尤其明显的重要性。在这一点上，我们可以参考阿联酋Masdar零碳城的打造。在规划上确定了旅游地产项目的主题之后，使用高新绿色科技项目，通过城市内部的自循环的方式，切实做到保护环境的目的，实现了零碳排放的理想化生活模式，其环境质量和景观的展示都受到了广大游客的称赞。

3.6建立健全旅游地产法律机制

相关的法律是各个行业都必须要遵守的行为红线，是该行业稳定发展的基本保障。按照《商品房销售管理办法》的有关规定，不允许通过售后包租或者是零散等形式来销售各类商品房。这样的规定是具有科学性的，是每一位从业者都应该遵守的行为准则。实际上，除了统一遵守的行业规范和法律法规之外，各地区也可以结合自身的实际情况制定一些规范，保证该行业的健康发展。

结语

综上所述，旅游地产开发的发展前景广阔。开发者要把握其与普通地产项目的区别，进行有创新性的开发，对产品和服务进行精准的定位。目前，我国这个领域的发展还不是十分健全，可以借鉴发达国家的管理经验来对我国本土旅游地产的管理进行改进。

参考文献

[1]朱锋.城市湿地旅游地产规划研究[D].扬州大学,2015.

[2]冯国府.依托山地资源的旅游地产景观规划研究[D].福建农林大学,2017.