试论拆迁中承租人权益分析与对策

试论拆迁中承租人权益分析与对策

曾启华

东莞市虎门镇人民政府房屋拆迁办公室

摘要：参与城市房屋拆迁、房屋拆迁复杂的法律关系，跨各方利益，处于相对弱势的地位，房屋承租人的合法权益往往得到妥善维护。因此，有必要分析侵犯承租人合法权益的原因，并制定对策。

关键词：拆迁；房屋租赁；承租人

引言：随着国际金融危机对我国商品房交易的影响，越来越多的购房者选择买房。这一趋势直接决定了越来越多的消费者愿意租房。随着租房人数的增加，房屋拆迁过程中出现的问题也增加了。分析了拆迁中承租人权益受损的原因，并提出了相应的对策。

1承租人在拆迁关系中的法律地位是不明确

1.1原因分析

根据现行《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行）第四条第3款规定，本条例所称拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。在第3条（1991）第二款中废除了原来的规定“在本条例中所指的被拆迁人，及其附属的被拆毁房屋的附属物（包括管理代理人，由国家国有房屋及其附属物管理人员授权），并使用被拆除的房屋及其附属设施。”因此，现行《条例》所指的人仅为户主，不包括用户（即承租人）。

既然承租人不是被拆迁的人，那么，在拆迁关系中，承租人究竟处于什么法律地位?根据本条例第13条第2款、第15条和第17条的规定，承租人有权与拆迁人就拆迁补偿和安置问题达成协议。如果承租方未能按预定时间搬迁，也可能成为拆迁人诉讼（或仲裁申请）的被告（或被告）的一方。现在承租人将成为被告，人们的拆迁和安置，然后，当承租人无法与房主或拆迁人的事宜达成协议拆迁补偿安置的过程中拆迁补偿安置遭受侵犯，承租人有权以自己的名义申请行政裁决、诉讼或申请仲裁）。因此，承租人是与拆迁人在法定拆迁关系上不同的独立当事人。但《条例》第27条最能反映出原《条例》的修改意图，即“全部人类房屋拆迁，补偿房屋所有人，并同时安置于其他使用者”。正是由于立法上的考虑，承租人在拆迁关系中的地位属于房屋所有人，其权利的行使取决于房屋所有人。正是由于承租人在解除法律关系中处于模糊的地位，使承租人的合法权益受到侵害十分普遍。

1.2建议和对策

1.2.1确定承租人在法律上的独立法律地位，明确其权利和救济。并在司法实践和具体行政行为中加以实施；

1.2.2规定房屋所有人或者拆迁人应当及时将拆迁事项和拆迁进展通知承租人，并有义务协助承租人行使有关权利；

1.2.3除了租户在租赁合同与房主详细彼此的权利和义务，尤其是可能涉及赔偿问题作为本合同的条款，承租人应当也积极参与拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议的，在这个过程中积极主张自己的合法权益；

1.2.4当自己的权益受到损害时，承租人应当保存有关证据，积极行使诉权。

2承租人的身份被否认

2.1原因分析

租赁房屋拆迁关系中，承租人不是房屋的所有人，因此，是拆迁补偿安置的一方，其房屋的合法使用者身份必须得到确认（即承租人）。

按照本条例第二十七条的规定，拆迁人与承租人终止租赁关系的，拆迁人应当向拆迁人赔偿。这里的补偿可以是金钱上的，也可以是身体上的，由被移除的人选择。然而，如果被拆迁人与房屋承租人解除关系没有达成协议，但仅由拆迁人对被拆迁人实行产权交换的方式补偿，安置房屋的房屋租金，承租人拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。这基本上剥夺了流离失所者选择金钱补偿的机会。因此，房主避免这种情况的最直接的方式就是否定租赁法律关系的存在，即否认承租人的身份。

而房屋承租人确认身份的最直接证据是政府房地产管理部门登记备案后取得的房屋租赁合同和“房屋租赁证书”。尤其是后者，在一定程度上，完成登记备案的租赁行为，相当于给予承租人的用益物权持有人的地位，使租赁行为的有效性具有绝对的排他性。但在实践中，由于当事人不愿承担因登记备案产生的税费，大部分当事人都没有登记租赁合同。但是，无论登记簿的履行是否具有备案手续，是否具有必要的法律关系要素，只要发生冲突，一旦出租人否认其存在的租赁法律关系，承租人就需要承担举证责任。

2.2建议和对策

2.2.1对于政府而言，首先应做相应的宣传工作，让大多数租户了解登记备案手续的积极作用，以保障他们的合法权益。其次，房屋租赁登记备案程序不收费。由于登记备案制度是房地产管理部门加强住房租赁市场的本质，由此产生的行政手段和方法不应由当事人承担，不应成为政府收入的渠道。三是住房租赁税收减免。目前主要有营业税、城市维修费、建筑税、房地产税、教育附加费和住房租赁所得税。总的税收是租金的20%到30%。尽管就个人所得税而言，自2001年1月1日以来，以市价出租房屋的个人收入下降了10%。但这只适用于个人租赁，也适用于包括商业住房在内的其他房地产，目前仍按20%的税率收取租金。在当前的经济背景下，政府有鼓励房地产租赁市场发展的倾向，应运用税收的财政杠杆来引导房地产租赁市场的发展。

2.2.2作为房屋租赁的承租人，保护自身合法权益、防止身份被拒绝的最有力措施就是办理房屋租赁登记手续，取得政府颁布的房屋条例。双方应订立书面房屋租赁合同，即使未登记备案，也应通过最好的法律和专业中介第三方签订合同。在合同中，双方的权利和义务应尽可能明确地界定，并考虑到未来可能出现的风险。当事人既不办理房屋租赁登记备案手续也没有签订书面合同，承租人必须注意保存证据可以证明租赁关系，包括周围邻居的目击证言，支付租金的证明等。

3根据不可抗力条款，房屋所有人不承担责任

3.1不可抗力的定义和范围

根据民法通则第一百五十三条，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。当事人之间存在合法有效的合同关系时，一方不履行合同义务，必然给对方造成损失。在确定双方是否应当承担损失和如何承担责任时，首先要解决的问题是判断双方是否违约。就房屋租赁合同而言，当租赁房屋被拆除时，不可避免地会导致房屋所有人没有履行提供出租房屋的义务。在这一点上，房主通常会使用“不可抗力”条款来免除他们的责任。

对于不可抗力的范围没有统一的国际定义。根据国际贸易实务和司法实践，不可抗力的范围主要分为两类。另一种是由社会原因引起的社会现象，如战争、暴乱、罢工等。虽然根据民法通则第107条，不可抗力在法律上是免除责任的。但是，由于对不可抗力的范围没有统一的定义，为了避免不可抗力的发生，双方最好在合同中列出不可抗力的类型。

3.2拆迁是否属于不可抗力

如果双方在合同中约定拆迁是不可抗力，房屋所有人可以直接援引免责条款。当然，在实践中，大多数当事人并没有事先达成类似的协议，因此，此时是否由于不可抗力和拆迁。佟傲楠说，如果拆迁是政府出于“公共利益的需要”而进行的，则可以视为不可抗力。相反，如果一般商业主体根据非公共利益的需要进行拆迁，则不能视为不可抗力。然而，长期以来，我国当前和未来，在政府控制下的土地流转市场，往往被政府主导的“公益”拆迁，因此，司法实践中，一般的政府秩序将被视为不可抗力。

当然，对于房屋的所有人来说，即使根据公共利益的需要拆除房屋也不一定构成不可抗力豁免的理由。因为在土地征用和拆迁之前，政府通常会有一些争论。而且，在征地决定后，也有征地公告期间，在此期间，人们将拆迁拆迁协商补偿安置，因此，在正常情况下不会太短。如果房屋拆迁，所有人事先知道，但房屋租赁合同与承租人签订的房屋租赁合同，在不如实告知责任的情况下，业主因不可抗力不能拆迁。

3.3建议和对策

1在立法上要完善不可抗力的类型。或者提供一个参考范围。

2政府应该认真参与拆迁，严格划分公共利益和商业利益。

3由于租赁人的数量少而分散，很难保护权利。因此，在订立合同时，出租人应避免故意隐瞒已知的拆迁原因，明确合同中另一方的权利和义务。具体来说，当知道该房屋可能被拆除时，合同规定，该房屋的所有人应保证承租人至少在很长一段时间内正常使用。否则，他将承担赔偿责任。

结束语：房屋出租拆迁是拆迁中一个复杂的问题，也是当前法律纠纷的突出领域。除了需要各方提高自身的法律质量外，还需要完善制度并在实践中加以实施。这样，我们将维护各方的合法权益，促进拆迁工作的顺利进行，努力建设和谐社会。

参考文献：

［1］王利明，物权法研究，中国人民大学出版社，2016.10

［2］王利明，民法（第4版），中国人民大学出版社，2012.8

［3］冯玉军，权力、权利和利益的博弈――我国当前城市房屋拆迁问题的法律与经济分析，中国法学，2014.7

［4］史正保，论城市房屋拆迁的法律特征，甘肃行政学院学报，2013.6