浅析房地产项目的经济评价

浅析房地产项目的经济评价

李超

李超（中冶置业有限责任公司）

摘要：项目拓展对于房地产公司的发展至关重要，评价项目的纬度也很多，经济评价是常用且直观的一种方法，包括投资测算、收入测算和经济分析。本文主要针对住宅项目经济分析中涉及的一些实际问题进行阐述。通过分析我们发现经济评价是一个综合性的工作，它需要对项目有较清晰的市场定位，需要公司内各部门相互配合，这样才能保证项目评价更有效。

关键词：房地产投资经济评价

0引言

项目拓展对于房地产公司的发展至关重要。拿到一个好的地块，往往意味着项目开发成功了一半。那么如何评价一个新的项目？哪些项目该拿？这就需要进行多方位的考虑。

首先，应考虑企业战略。项目选择要服从区域发展规划、遵循产品战略、结合项目所在地的政治资源，并与企业内部资源相匹配。其次，要关注企业的资金筹备能力。房地产属于资本密集型行业，资金的筹集能力、资本结构规划都会影响到项目的选择。再次，还要充分考虑项目的外部条件。如拆迁情况、周围环境情况和规划现状。

评价项目时，还有一个重要且直观的方法——经济评价。它包括投资测算、收入测算和评价分析。本篇文章重点是分析住宅项目经济评价中所涉及的一些实际问题。

1投资测算

投资测算方法虽有差别，但主要包括以下几个内容：土地成本及契税、前期费用、建安费用、配套设施费用、管理费用、销售费用、财务费用等。

1.1前期费用测算时要关注一些重要费用的计取方法和项目所在地对前期费用收取的政策法规。

比如工程设计费，普通住宅的设计费只需几十元/平方米；但是如果项目定位高端，则可能请大师设计，以致多方案比较，费用可能上千万。再如三通一平费，不同的项目差别很大。位于城郊接合部的项目，临时水电与正式水电的费用较高，周期也长，企业为了加快项目进度，花几千万是常事。另外，现场还应详细踏勘，如果存在需迁移的杆线，这种费用也要考虑进去。

前期费用缴纳也是工作重点，一方面要查阅相关的地方政策法规，对人防费和基础设施配套费等据实核算，另一方面还要考虑政策优惠时的费用减免。

1.2建安费用测算时首先要确定建筑形式，多层、小高层还是高层住宅；其次需确定装修标准，毛坯、简装还是精装修；最后，再按照经验值进行测算。

经验值可以查阅项目所在地工程造价信息网的信息进行调整。比如北京造价网上就有造价实例的信息，08年6月，四环外、5层、2.8米层高的混合住宅项目单方造价为815元/平方米，案例中还规定了建筑工程、装饰工程和安装工程的形式，测算人员可以据实调整。对于分期开发、建设周期较长的项目，需要考虑主材价格变动的影响；对于特殊地质条件，地基处理费用也应考虑。

1.3配套设施费项目所处的环境不同，配建或代建项目的要求也不一样，具体要根据规划要点的具体要求或同类项目的配建情况进行测算。

例如某一建筑面积为50万平米的住宅项目，规划要点中就明确规定需设置一处社区中心，建筑面积5000-8000平方米，功能包括社区管理、卫生、邮政、储蓄、文体活动、商业服务、餐饮休闲和室外活动等，还应配建24班小学一所，12班幼儿园一所。

1.4财务费用财务费用的测算比较复杂，重点是在计息基数、计息利率和融资费用上。

按规定，项目开发要求30%左右的自有资金，这意味着贷款计算基数为投资额的70%。但实操中，项目的借贷资金常高于这个比例。所以，计息基数要根据企业的实际情况计取。

关于计息利率，要充分考虑经济的波动性和开发时间的滞后性。因为从测算到拿项目再到贷款到位，至少需要一年的时间。举个例子，在07年1月做的测算，当时3～5年期的贷款基准利率为6.48%，在08年1月取得部分贷款，则相应的利率为7.74%，两者相差1.28%，这种影响是不能忽视的。

至于融资费用，则要根据企业的实际融资能力进行估算。企业规模较小、融资能力差的，此项费用较高。

2收入测算

收入测算受市场影响大，分析技巧较强。同一地段，不同的产品和销售策略，价格就会有差异。这就需要我们对项目有一个清晰的定位，重点关注销售面积、销售价格和商业销售。

2.1销售面积要区分建筑面积与可销售面积的不同。测算成本时一般按总建筑面积计算。测算销售时，地上可销售面积要扣除物业用房等配套设施面积。地下可销售收入的测算时，应考虑地下车库的销售收入，但是所有的销售收入。例如南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》第六条就规定“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”

2.2销售价格销售价格一般用市场比较法确定。要注意同一项目中的会有多个销售价格，主要是由于产品不同、装标准不同造成的修。要把网站的成交数据与询价数据相结合。因为网签价格可能较早，也无法反映促销优惠；而实际询价可能不真实。另外，对于销售周期较长的产品，还要按照房地产开发周期，采取不同的销售价格调整系数。

2.3商业销售收入测算中还应关注配建商业的销售收入。商业一般有三种处理方式：位置较好的小铺面蓄水之后可能直接销售；大体量的集中商业可能要长期持有；还有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以测算时，要先有一个商业经营的大概方案，处理好这三部分的比例。

3经济分析

经济分析建立在投资测算与收入测算的基础上，分为静态与动态分析。

3.1静态经济分析常规的静态分析指标有投资收益率、投资回收期、项目毛利率等。建议首选年自有资金收益率和净利润总额。年自有资金收益率可以评价不同周期的项目，可以反映财务杠杆作用。净利润主要是体现经济效益的总规模。有些项目虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高，土地一级开发项目就是这样的类型。

3.2动态经济评价动态分析除了动态的考虑成本与收益外，主要是现金流分析。这就要求列出完整的开发计划，包括建设计划、销售计划、融资计划。在此基础上，计算现金流。通过分析比较，一方面是制定资金调度方案；另一方面是观察项目的资金收入情况是否符合公司的融资计划。

4结语

回顾项目经济分析的过程，会发现所需的工具不复杂，所需的知识却是很全面的。它需要对项目所在地的市场充分调研；要详细的踏勘，对于项目外部条件充分了解；更加重要的是要对项目有一个清晰的定位，包括目标市场、产品类型、业态组合。所以，项目评价分析是一个综合性的工作，需要公司的高级管理人员牵头，前期部、营销部、预算部、财务部等各部门相互配合，才能有效的评价一个项目是否可行。