浅谈房地产企业成本管控工作

浅谈房地产企业成本管控工作

桑菲

东莞市万科房地产有限公司523000

摘要：成本作为影响利润最直接的要素之一，在现代企业经营管理中必须得到足够的重视。在收入相同的前提下，企业成本更低意味着利润更高。为增强现代企业核心竞争力，采取有效措施，加强成本管理成为企业管理的核心内容。房地产企业也不例外，只有在生产经营过程中加强成本管理控制，切实强化企业成本决策和预测，合理确定成本目标，加大成本控制力度，改善企业资金循环和周转，推动企业生产经营健康发展，才能获得更佳的经济效益。

关键词：房地产企业；成本管理控制；必要性；现状；加强措施

随着房价不断攀升，国家也出台了一些调控政策对房价进行控制。此外，房地产业的快速膨胀，也造成了我国的土地资源变得越来越紧张，因此国家也在不断的提高对土地使用的审批和管理，推行土地的节约使用，这也导致了土地价格不断上涨。这些因素都在一定程度上让企业之间的竞争关系变得越来越激烈。所以，房地产企业需要在自身拥有的条件基础上，将成本控制工作的职能发挥到最大化，才能更好的增强企业在市场上的竞争力。

1.房地产企业成本控制建设的可行性分析

1.1成本管控是企业取得行业竞争优势的关键

企业要想在同行业中取得竞争优势，一般情况下需要采取许多措施与手段，这些措施与手段往往需要成本管控予以配合。竞争优势是企业生存与发展的前提，而成本管控是企业在同行业竞争中赢得优势的基本条件，企业的各种发展战略一般离不开成本管控，成本领先战略始终是企业经营战略管理的最优选择。

1.2成本管控是企业提升经营管理水平的动力

企业成本管控水平高，企业经营性利润及现金流相对会更充足，企业就会有足够的资金扩大再生产，又会产生相应的利润及现金流，企业生产经营进入良性循环，企业的生产经营与管理水平会逐步提高。另一方面，现在大多数企业在内部实行绩效管理。成本管控是企业实行绩效管理的基础条件，而绩效管理则是推动成本管控顺利进行的重要手段，两者缺一不可，相互推进，所以说成本管控是加强企业管理，提高企业经营管理水平的重要手段之一。

2.房地产企业成本管控中存在的问题

在房地产企业的发展过程中，企业成本管理主要涉及土地、土建、管理费用、筹资成本及其他收费支出等内容。为了促使房地产企业过得良好的市场机遇，其自身需要结合实际工作的发展，重视房地产企业成本管控的相关研究，有效的提高自身的成本管理水平，进而实现企业的规划目标。一般情况下，房地产企业成本管控工作中存在的问题包括:成本管控意识不强、成本管控控制制度不够健全、成本管控内容不够细化等内容。

2.1成本管控意识不强

在房地产企业的财务管理工作中，成本管理工作作为其中的组成内容，对于企业的经营效益，会产生很大的影响。通常情况下，成本管理是指成本计划、成本核算以及成本分析等一系列科学管理的办法与手段，旨在将企业经营成本控制在最低水平，以实现企业经营效益的最大化。但是很多房地产企业在日常的财务管理工作中，成本管控意识不强，无法科学、全面的进行成本分析与管理工作，导致企业经营管理效率较低，给企业的发展带来了一定的影响。

2.2前期预算与实际情况不符

大部分的房地产企业都会选择外包的方式来实施项目，施工建设单位就不是企业自身。然而在后期的施工环节中，会出现实际情况和计划中的预算方案不符的情况。在前期的预算工作中，出包方的房地产企业与承包方的施工建设单位对预算价进行了共同的审核和确定，但是当开展工程开始实施时，施工建设单位要按照实际的施工情况对预算进行调整时，就会极大的影响到房地产企业日常工作的开展。这样的情况出现的原因，通常是因为房地产企业的工程预算人员对于工程预算工作不够专业，才导致了施工单位可以通过施工材料的价格变动来减弱企业的议价能力。

2.3成本控制的事前规划不科学，成本管理方法落后

传统的房地产成本管理，主要是根据财务部门的核算资料及决算报告，这种核算与报告体制存在严重的滞后性，无法发挥成本管控的作用。缺乏成本管控的事前预测及事中控制。随着房地产企业成本管理意识的发展，有些企业能做到房地产项目的目标成本管理，表面做到了事前预测。但在实际工作中，由于缺乏相应的技术手段，基本上全依靠人工通过EXCEL表格等数据表格分析成本发生，同样存在反映滞后，数据存在错误等现实，在成本管控手段上不能与时俱进。

3.提高房地产企业成本管控水平的策略

在实践工作中，为了促使房地产企业获得更好的发展机遇，不断提高自身的成本管控水平非常关键。结合房地产企业成本管控工作开展的实际情况及存在的问题，深入研究提高房地产企业成本管控水平的策略，是房地产企业财务管理工作中的重要内容。一般情况下，提高房地产企业成本管控水平的策略包括:积极转变成本管理意识；规范成本管控制度；有效更新成本管控内容及方法；培养成本管控专业管理人才等内容，企业应充分重视这些内容。

3.1积极转变成本管理意识

为了更好的促进房地产企业的发展，企业需要在保证工程质量的前提下，充分重视成本管控工作的开展情况。对于房地产企业而言，各级管理者应从实际工作出发，充分发挥管理职能，加强企业成本管控工作，强化成本管控意识，并学习最新的管理方法，积极的转变成本管理意识，将其贯彻到具体工作中，不断提高成本管控的效率。同时，针对企业成本管控工作，制定一系列的发展规划，及时完善成本管理工作中存在的问题，促使企业可以更好的处理财务成本问题，提高企业的经济效益。因此，积极转变成本管理意识，是提高房地产企业成本管控水平的策略之一。

3.2严格控制房地产企业材料供给采购价格

企业通常采购价格较高的建筑材料来保证项目工程的质量，所以房地产企业需要对价格进行严格的控制，才能更好的降低企业的成本支出。一方面，企业需要在对材料采购之前做好相关计划，根据实际的工程进展以及工程预算人员的建议，制定好材料的采购数量、价格等。并且要加强对采购支出的审核制度，确定采购人员的责任，防止其违规的行为的发生。另一方面，采购完毕后要将实际采购的情况和计划相对比，总结出超支或节约的原因。

3.3建立健全成本管控的组织架构及相应的管控制度

成立成本管控工作小组，由总工程师/财务总监任组长，财务总监/总工程师，成本总监等任副组长，成本经理，财务经理，工程经理及预算采购，工程各专业工程师任组员，在组长的领导下，具体执行成本管控的事务性工作。成本管控工作小组是公司成本管控的执行机构，在领导小组的领导下，具体执行成本管控的日常工作。成本管控工作小组，根据公司成本管控的实际需要，制定相应的管理制度及体系，具体的岗位职责及相应工作细则，保证成本管控工作的顺利进行。

3.4制定切实可行的成本计划

房地产企业的成本计划通常包括:通过建设项目可行性研究，论证和分析出建设项目总投资目标，并以项目总投资目标为依据，确定项目总成本管控目标。计划总成本对于企业成本管理控制起着关键性作用，必须逐层地对总成本计划目标进行分解。一般来说，可按照建设项目结构分析项目总成本计划目标，把总成本逐条分解到各个成本对象当中。当然，在分析项目总成本时，要注意各成本限额间的平衡问题，以保证项目成本控制在合理范围内，既有助于建设项目功能目标和质量的实现，也能最大限度降低企业成本；成本的合理估算。伴随房地产企业项目建设的开展，针对具体情况，对各个成本控制对象进行必要的成本估算，并比较估计值与限额值的差异，结合具体的情况，优化项目建设成本管理。

结论

房地产企业成本管控必须引起足够的重视，只有切实加强成本管理控制工作，才能控制好企业成本，以合理的人财物支出，获取最大经济效益和社会效益。这样才能真正使企业竞争能力更强，才能使企业取得更好的发展机遇。

参考文献:

［1］张敏.浅析房地产企业成本控制与管理［J］．中国外资，2013(2)．

［2］杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策［J］．经济研究导刊，2013(12)．

［3］林永芳.当前房地产企业成本控制与管理研究［J］．中外企业家，2013(24)．