论第三方评估对大型房地产建筑工程质量安全的提升

论第三方评估对大型房地产建筑工程质量安全的提升

林容琥

林容琥

东莞市鸿业工程建设监理有限公司523000

摘要：近年来，我国社会经济快速的发张推动了建筑行业的大发展，大型房地产的开发也越来越多，居所对于群众来说，是一种安全感，也是一项极其重要的生活环境，经济和生活都在发展，自然的群众对自己的居所环境也有了更高的要求。然而因为房屋住宅工程质量事故引起的一系列问题，给国家或者个人都带来了诸多损失。为了防止事故的发生，对建筑工程，尤其是各大型房地产建筑工程质量的定期评估是非常必要的一件事情，利用第三方评估来及时发现质量隐患，带来建筑和群众的安全。

关键词：第三方评估；大型房地产；质量安全；提升

引言：在建筑工程质量管理体系中，第三方评估发挥了不可替代的作用，自从20年前引入了体系，全国的工程质量滑坡形势得到了强力的扭转。第三方评估拥有公平独立的检测系统，能够保证建筑工程的质量，现阶段，因为工程质量引发的事故让我们不寒而栗，尽管建设相关部门等出台了一些管理文件，仍然无法全然遏制这个趋势，我们需要的正是第三方评估和检测，将质量管理和安全管理制度体系进一步完善。

一、我国房地产建筑物的安全监管现状分析

我国历来都很关注城市房屋建筑物的安全，并且也颁布了一系列与建筑物安全相关的法律法规；采取了包括行政审批、行政许可、定期检查、不定期巡查、备案等一系列管理方法和手段；形成了一套行业管理、行政监察的监管体系，建筑物从前期规划到使用报废的各个阶段都涵盖在内。但是由于我国的计划经济体质曾经历过较长的时期，传统习惯和传统体质对政府的监管方式和监管思路还有这一定程度上的影响。目前我国建筑物的安全行政监管有着以下特点：

1.行政管理条块分割体制

目前，在我国的行政管理体质中，建筑物安全公共管理职能按工种和阶段分属于不同的部门承担。城市规划部门的职能是建筑物的选址阶段；建设行政部门的职能是设计和施工阶段；城市房产主管部门的职能是使用阶段的房屋建筑结构安全；而消防部门的职能则是建筑物防火安全；然而电梯等特种设备的安全又是质量技术监督部门的职能。这样的条块分割的行政管理体制漏洞百出，一方面造成了多个政府管理部门监管建筑物业主，大大增加了社会成本；另一方面各部门职能界面的交叉处，很有可能因为界面的不清而导致了一些领域没有部门管理或重复管理的情况，因此既浪费了宝贵的管理和执法资源，也留下了监管隐患。

2.建筑物使用阶段的监管缺失

随着房屋建筑物使用时间的增长，大量的房屋建筑物的建筑部件、建筑结构和建筑设备的质量安全问题变得更加显著。但是因为建筑物长期以来其安全管理上形成了“轻管理、重建设”的监管思路，我国政府虽然通过严控审批手续、设置行政许可等手段预防阶段可能存在的组织风险和管理，通过委托安全监督站、质量监督站等监督机构进行实体检查来控制建筑物的实体生产和质量安全，但是却较少关注对建筑物使用阶段的安全管理。

3.行政管理监管资源与目标存在矛盾

不同于建筑物使用阶段的监管缺失，各级政府较为关注的是建筑物建设阶段的生产安全和质量。政府主管部门不但监管了建设市场各方主体，还通过安全监督站、质量监督站等机构对建设阶段的现场安全、实体质量等实施直接监管。随着城市建设规模的日渐扩大，有限的行政监管资源变得越发难以应对全面的监管。

4.应急式的安全管理机制

当前政府对建筑物使用阶段的管理最主要的体现是在对城市危险房屋的管理上。但是就算如此，政府的监管力度和监管范围也明显不足。在很多情况下，政府相关部门往往是在某些建筑物出现了安全意外事故后，才会突击组织检查建筑物本身可能存在的安全隐患，这种应急式的管理体制是无法有效的预防建筑物的风险的。

二、第三方评估制度在国外的实行

1.投保单位的安全生产被保险公司严格的控制着，如果生产企业的体系不健全，则其项目将被撤保。保险公司对投保单位进行各种明察暗访，大多采取图文的形式进行证据保留，会以提高保费等方式来迫使欲投保单位企业加强各项安全要素，如果无法达成统一，则撤保。在日本，根据法律，无保的企业是承包不了工程项目的。这样的制度，大大降低了日本在建筑安全事故方面的发生率。

2.新加坡一直一来都以法制著名，在建筑安全方面的监管也不例外。他们的行政机构会接受来自社会各类机构对于建筑施工项目安全要素的检查结果，这些社会结构包括了社会义务人士、住宅业主外聘的中介机构和业主本身，他们都可能成为执法证据的来源，不合格的建筑项目将被处以重罚。

3.在美国，工程师是一个社会地位很高的职业，他们被冠以全能的职业类型，政府、业主、银行以及保险机构等都会广泛的采用他们所出据的管控证据，这是各讲信用的社会，企业如果存在安全要素的缺失，是会直接导致他们信用的损失的。

三、第三方评估的重大意义

在大型房地产的建筑工程项目施工阶段的安全管理中，第三方安全评估的引入对整个施工阶段的安全来说是非常必要的。随着建筑规模的日渐增大，施工安全管理也变得越来越复杂，特别是大型的房地产需要用到大型的设备和复杂的工艺，施工安全管理主要依靠的是监理单位、建设单位、施工单位和施工安全监督站等进行多层面的管理，而这些单位和机构往往会缺少一些专业人才，他们多半都是照本宣科的按照《建筑施工安全检查标准》来进行检查，这样的检查是很难从根本上保证发现并排除事前的安全隐患的，通常都是很被动的，他们习惯性的把希望寄托在施工单位身上，这样依赖一旦发生了安全事故，通常都会造成比较大的人员伤亡和损失。而为什么会出现这种被动的处理情况，主要是因为建设单位和监理单位考虑到了他们自己的自身经济利益和一些条件限制，他们通常不会安排专业或有经验的人员进行管理和监督检查，就算在一些个别的大项目中安排了专业人员，但由于受限于人才的流失或项目的变化，都是很难保证的，也由于行政资源条件的制约，造成更加难以安排相关专业人员进行安全管理。

在很多城市里，经常会出现施工安全监督站里一个人为一个监督小组为几十个甚至上百个工地进行监督。面对这样的情况，最基本的日常监督工作都很难进行了，更别说加强每个项目的安全管理了，他们多半是走走形式兼顾不及的。但是如果政府因为这样而加大行政资源的投入，往往可能造成参与管理过深、产生腐败权利和一些不利于政府本旨的不好方向。

第三方评估企业是社会单位，他们有为自己的行为独立承担法律责任的能力，同时也更加容易受到监理、施工和业主所在单位的迫使，更加快捷有效，客观公正的进行工作的开展。这样有利于政府部门抽离一些日常安全事物而重点的去加强行政执法管理，避免政府部门顾及不暇于监督与加强双方面，达到更加节省行政资源并产生更大实质用处、减少腐败和提高政府诚信度的目的。

四、结束语

在我国发展的现阶段，大型房地产企业在全国范围内纷纷进行着布局和规划，模式更是多种多样，发展跨区域多项目的模式也得到了常态化的实现。从客户的角度来说，大多业主不再是单一的追求住宅的基本居住功能，而更加看重的是住宅的质量和品质。如果在住宅建设工程上出现了质量问题，则将会给项目投资者（房地产单位）带来形象上的巨大影响。跨区域多项目的各项质量水平均衡了，整体的质量管理水平也提高了才是各大型房地产企业最为关注的焦点。因此，大型房地产企业引入第三方评估其工程质量有着非常重大的现实意义，也有着势在必行的必要性。

参考文献：

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[4]张太志.建筑项目安全和管理目标的实施.建筑安全，2012：451-452