对房地产开发经营管理的认识与思考李伟军

对房地产开发经营管理的认识与思考李伟军

李伟军

浙江华夏工程管理有限公司萧山分公司浙江省杭州市311200

摘要：建筑行业作为国家经济的一项重要环节，房地产企业能否健康发展关系到整个建筑行业的未来，所以房地产企业在工程开发时要做到高效率、高质量。在经营管理过程中，企业管理者决策时需要慎重并建立健全的监督体系，加强对资金管理的力度，使企业能在市场中稳步发展。

关键词：房地产；开发经营管理；认识与思考

引言：

在目前房地产开发要想快速创新进步，就要不断提高市场经营管理，特别是房地产开发项目的管理。在最近几年来，市场项目的管理已经成为了一个企业保证生产品质、获得企业经济利益的关键措施，大部分房地产开发企业都针对市场经营管理增加了创新力度，将市场经营项目管理作为企业中高效的企业管理形式，这种高效的管理模式已经被不断运用在企业发展的实践操作中去。

1房地产开发企业经营管理存在的问题

1.1公司战略不清晰定位不明确

要实现企业的有限成本带来收益最大化，房地产开发有限公司的领导人员根据公司实际的经营现状，与前端市场营销部门达成统一的认知，那就是根据市场变化和消费者需求，在已有的服务项目上开拓创新出更加具有吸引力的项目，但是这一决策实施起来却需要公司做出比较充足的准备，科学的规划，因为，要使一个企业稳定的运行，和比较迅速的发展，必须从多方面来考虑，我国经济发展速度极快，市场竞争非常激烈，要使得消费者更加了解、更加关注企业是需要企业以优质的服务，优秀的产品，良好的口碑来换取的，而显然房地产开发有限公司一味只想开发业务，而没有注意到其他的方面。

1.2缺乏长期的战略规划

第一，公司在现在的经营管理中，没有制定比较确切的战略目标，而且东方房地产开发有限公司规模比较小，所以一些对于企业管理和发展作出商业规划的创意部门实力不强，公司也没有意愿雇佣外部智囊团，很多项目的开设只是跟随行业的脚步来发展的，没有领先其他公司的意识。第二，发展目光不长远，只看到了眼前的利润，而没有立足实际情况，给公司制定比较合适的发展战略，打通合适的发展渠道，以在行业中取得更加丰富的资源和优秀的口碑，吸引更多的消费者，将企业的规模不断扩大，服务不断做好。

1.3公司管理还处于较低的水平

房地产开发有限公司的规模比较小，人员组成也趋向于简单，结构不够完整，管理制度不科学的问题，而领导人深入一线工作也使得很多员工盲目的跟从领导人临时发布的指令，这些问题十分不利于企业的管理科学化和规范化，而公司原本制定的规章和发展规划在很多程度上被干扰，相当于公司的管理制度只是空架子，而深入一线的领导人在基层视察的时候难免会因为当时的情况作出不理智的决定。

1.4在房地产施工设计方面存在问题

大部分房地产开发企业在研究计划图纸环节中工作比较少，或者没有这一环节，很多企业的开发商认为设计图纸问题不是自己的工作，是专业设计单位的工作，因此就非常关注企业施工过程中资金成本的掌握以及施工品质的控制，不去关注设计资金以及品质的掌握。部分企业想要快速获得设计图纸好进行项目实施，在很多事情都不清晰的状况下，就要求实施设计工作，这样情况下设计的图纸就会出现很多问题，尤其是在图纸使用以及功能上产生很多问题，那么在实践操作的环节中产生问题，设计的图纸就要改变，这样不仅仅提高了投资的成本，导致企业不能按照规定时间完成任务。因为企业不能从实质上监督以及严格管理设计图纸单位的工作，造成设计的图纸在资金投资掌握方面不是很清晰，所以，企业不能合理有效的针对资金成本进行有效的制约。

1.5缺乏项目建设的成本管理意识

大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上，缺乏对项目造价成本的预算。俗话说，“没有规矩，不成方圆”，这对房地产企业来说也是一样的，如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束，就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况，对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。

2房地产开发项目经营管理的认识与思考

2.1提高房地产公司管理层对投资决策管理上的意识

一个企业管理者必须要具备大局观和相关的经营管理知识，对国家出台的相关政策和市场发展方向也应该具有一定的了解，不能只凭自己的经验和主观判断来进行决策。企业管理者一定要意识到每个指令的下达都跟公司发展息息相关，能解决此问题好的办法就是建立一个企业风险管理系统并加以重视，如果不对企业投资风险进行管理，企业在决策时还是会盲目，不利于企业发展，也会使企业开发市场的速度减慢，因此，房地产企业需要建立符合自身发展和能对企业投资决策进行风险评估的系统，找专业的人才进行管理。

2.2加大前期开发工程时资金方面的管理

房地产公司在前期工程开发的时间久，投资高，所以决定企业工程前期是否能顺利进行在于资金是否充足，同时房地产企业要建立前期工程资金管理部门，能对所需资金进行科学策划，分析项目工程开发的所需资金，具体到各个方面确定是否可行，保障开展工程时企业资金充足。

2.3深入市场实施调查和研究

房地产开发企业需要关注市场项目的定位，依据市场的需要进行探索开发项目产品。第一，企业需要深度了解国家以及地区制定的相关条例，这样就会在诸多方面给予支持，因此企业就会降低资金投资的风险，那么企业就需要从实质上明确要开发的项目是不是有相关部门赞助，不能违抗相关政策。第二，企业需要凭借着自己本身的创新进步的速度以及企业自身的特征，主动进入市场实施调查研究，清晰此项目的广大消费者，了解消费者的日常生活水平和所居住的周边设施状况，从中创造出能够满足人民群众需要的产品。第四，实施房地产开发商一定要明确周边各个楼盘的大概状况，比方说：楼盘的设计以及楼盘的价格，楼盘销售面积，楼盘开发商的真正实力等等，知道竞争对手的基本状况，从实质上提高企业的竞争实力。

2.4提高企业项目合同管理

建立合同是房地产企业成功进步的重要因素，第一，要做好房地产企业最基本的工作。第二，在企业之间合同拟定的环节中，必须要经过有关法律法规流程，确保制定的项目合同完整性以及合法性，如此，在企业之间产生问题时期，可以根据合同进行解决。第三，在房地产企业进行施工的环节中，必须严格依据拟定的合同中相关条例施工，防止任意更改合同情况产生，确保企业工程的品质以及工程进行的速度。

2.5做好项目成本的控制

通过做好经营管理过程中的成本控制工作，可以有效的提升房地产开发企业的经济效益。因而，开发商要做好项目开发设计阶段的成本控制工作，一方面，开发企业要具备整体观、系统观、大局观，并且要对设计阶段进行严格的成本控制与监督。在进行房地产项目的开发设计工作时，尽可能的选择那些有着良好信誉的设计单位，同时还要确保建筑工程的设计质量满足居民目前的使用、居住要求。另一方面，要做好项目实施过程中的成本控制与监管。这一过程中，要最大限度的降低一些不必要的开支，提升造价控制的质量与效果。

结束语：

总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。

参考文献：

[1]杨萍.浅谈房地产开发经营存在的问题与经营管理创新[J].经济师.2013(08)

[2]李凯枫,任永红.新时期房地产开发与经营策略的转变研究[J].中国管理信息化.2016(12)

[3]张笛.浅谈房地产开发与经营的特点[J].四川水泥.2016(04)