浅析房产税对房地产市场的影响

浅析房产税对房地产市场的影响

李杰尹涛

李杰尹涛（武汉商贸学院经济管理学院，湖北武汉430205）

中图分类号：F016文献标识码：A文章编号：1673-0992（2010）10-223-01

摘要：今年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是4月17日新“国十条”公布，随后的5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”，再度引发业内猜测。９月２９日，国家有关部委推出多项房地产政策，展开第二轮楼市调控。其中，十分引人注目的一项就是，“房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国”。相比４月楼市新政提出的“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策”，已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了，新形势下的房产税离我们越来越近了。

关键字：房产税；计征方式；从价计征；从租计征

一、房产税的定义

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产，所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

二、房产税的起源

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税，至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。

三、房产税的特点

我国的目前开征的房产税有三个特点：1、属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

四、现行房产税的税额计算

我国现行房产税的计征方式有两种，一种是从价计征，一种是从租计征。按照房产余值征税的，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%，其计税公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%；按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税,其计税公式为：应纳税额租金收入×12%或4%。

根据目前房产税的计税方式，如果一套房子的原值为200万元，地方的扣除比例为30%的话，则一年需要缴纳房产税为2000000*（1-30%）*1.2%=16800元；如果该房产出租，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税为200000*12%=24000元。

五、房产税对房地产市场的影响

根据我国房产税征收的相关规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，简单分析一下在现行的房地产市场，商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建设基金和房屋所有权工本费这些。比如说有人（炒房者）购买一套面积为150平米的房子（第七套房），单价是5000元每平米，那么整个房产购置完毕需要的总费用为：150*5000（房屋买价）+120*5000*1.5%+30*5000*3%（契税）+150*5000*0.05%（房屋买卖合同印花税）+3000（买卖交易手续费）+150*0.3（登记费）+150*5000*2%（公共维修建设基金）+4（房屋所有权工本费）+10（土地使用权证、房产证印花税）=781934元。

假如户主持有该房产5年，每年产生物业费2400元，共计12000元，没有产生其他持有成本，在5年后，该地房地产价格上升到12000元每平方米，将该房屋出售后由于投资该房屋取得的实际收益为：150*12000（房屋卖价）-781934（购房总费用）-12000（物业费）-（150*12000-781934）*20%（个人所得税）-150*12000*0.05%（印花税）=801552.8元（个人购买住房超过5年转手交易的免征营业税），5年的房产持有换来了相当于当年买入房屋总费用一倍的收益，炒房何以不热？

那么假设我们对该房产每年计征5%的房产税，就会增加持有人的持有成本，还是同样的情况，5年后以价格为12000元每平方米售出，将该房屋出售取得的实际收益为：

150*12000（房屋卖价）-781934（购房总费用）-12000（物业费）-[150*12000-781934-150*5000*（1-30%）*5%*5]*20%（个人所得税）-150*12000*0.05%（印花税）-150*5000*（1-30%）*5%*5=696552.8元，通过房产税的调整，5年的房产持有收益相对于前面的情况减少了105000元。对于这两种情况，后一种情形要少纳个人所得税150*5000*（1-30%）*5%*5*20%=26250元，但多纳房产税=150*5000*（1-30%）*5%*5=131250元。

对个人所有非营业用的房产开征房产税前后，持有人如果要缴纳房产税，按刚才的假设会比没有开征前多缴纳房产税131250元，也相当于增加了持有人的131250元的持有成本，在这样高风险的情况下，加上如果通过贷款买房的话，还要承担贷款利息，对房产持有人炒房现象的打压应该是会有非常明显的效果。另外通过刚才的两种情况的计算，在开征房产税之后，国家将比不开征之前多取得税收收入105000元，这一部分多出来的税收收入其实就是持有人减少的持有收益，将房地产市场上的投机收益部分的转移到国家税收中，既平抑了房价，又增加了财政收入，看起来应该是一种比较好的对房地产市场采用税收杠杆调控的策略。

六、房产税开征猜想

在不少专家看来，房产税是一个在房地产市场调控中发挥重要作用的税收。资深财经评论人吴其伦认为，房产税极有可能于2011年1月1日开征，这样便于各地税务部门进行税收预算；既然房产税的作用是为了抑制投资、遏制房价，可能会先在房价上涨过快的那些大中型城市实行，然后逐步推进；开征房产税是为了平抑房价，应该可能进行分类征收；至于税率，猜想可能采用类似计算个人所得税的累进税率的方式，比如首套住宅：免征或0.5%；二套住宅：1%；三至五套2%；六套及以上：5%。

七、房产税开征存在的问题

房产税的征收肯定会起到遏制房价的作用，但是在征收过程中可能会出现很多问题：比如对第一套房征不征；比如对住房的别墅征，还是对高档房征，还是普通房征；还有就是根据征收的价值，是按照房价的原始价值，发票上的房价来征，还是按照每一年的评估来征；比如房产税实施过程中，征税的对象、税率，如何去确定，谁去认定；又比如房产税要针对二套甚至三套以上的房子征税，但是谁来认定二套、三套？如果房价上涨速度高于房产税税率，炒楼者仍有利可图，将更高的房屋持有成本转嫁给终端购房者怎么办？

但就目前的国家政策来看，利用房产税对我国房地产市场进行宏观调控这一策略会逐步得到改革和实施，房产税也很有可能最终成为中国继增值税和所得税之后的第三大税种，地方政府的第一大税种。如果房产税既能起到平抑房价，又能增加财政收入，缩小了贫富差距，那又何乐而不为呢？

参考文献：

[1]经济法基础财政部会计资格评价中心编2010版

[2]税法中国注册会计师协会编2010年版