是地价杠杆抬高了房价吗？

是地价杠杆抬高了房价吗？

苏更红

苏更红

（中牟县国土资源局河南中牟451450）

中图分类号：F301.24文献标识码：A文章编号：41-1413（2011）11-0000-01

土地是人类社会物质生产活动中不可缺少的生产资料,它与劳动、资本一起被称为生产三要素,其中,尤以土地与劳动为最基本的生产要素。我国实践探索出了旨在市场化土地资源的国有土地招拍挂出让制度,但是行政民事不分的弊病使得人们对招拍挂出让土地的理解定位出现了偏差——认为是地价杠杆抬高了房价，实则不然！

土地资源的稀缺性,与公共利益的紧密相关性,决定了对国有土地的利用必须受公法的规制,否则,私主体在市场价格机制下对利润的无限追求必然会造成土地资源的不当使用,特别是现在房价的飙升使得国有土地问题愈来愈成为人们关注的焦点,值得一提的是,在地价、房价高居不下的今天,我国部分地区对招拍挂制度进行了改革。而招标拍卖方式作为新发展的土地流转方式,其优点在于公开拍卖符合价值规律,公开拍卖可以使拥有土地使用权的国有、集体企业和个人在利益的驱动下,出让闲置的土地,使土地资源得到充分的利用。对于买方来说,真正体现了价高者得的原则,更加公平、公开、公正。同时拍卖机构可提供真实的信息,避免竞买方盲目投资造成资金浪费。

记得去年我局请一位市储备中心的老师过来指导工作，他问我们地王的频频出现，是什么原因？房价上涨是因为地王的出现吗？我的回答得到了他的认可。其实，在保发展、保耕地、调结构、保民生的前提下，各级国土资源管理部门严格依法履行管理职责，科学合理增加土地供应，无可厚非。但不了解地政管理法规和业务的人却说，都是土地招拍挂惹的祸，是地价杠杆抬高了房价这座沉甸甸的轿子。实则不然。土地使用权招标拍卖挂牌出让，有利于充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，有利于防治土地批租领域的腐败行为，有利于稳定土地市场和房地产市场。土地使用权招标拍卖挂牌只是出让土地使用权的不同形式，采用市场竞争机制显化了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归其真实水平，招标拍卖挂牌出让方式本身不会改变土地供求关系，因此也不会人为抬高地价。同时，招标拍卖挂牌出让作为主动供地方式，为政府根据市场供求关系合理确定土地供应总量、结构和速度，主动参与土地市场调控提供了可能通过推进土地招标拍卖挂牌出让剔除权力对土地资源配置的干预，发挥市场合理配置土地资源的基础性作用，实现房地产市场土地供需总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定，保持土地市场和房地产市场公开、安全和稳定运行，防止楼市动荡。招标拍卖挂牌出让只是真实显现了土地市场价格，不会人为抬高地价和房价。

招标拍卖挂牌出让价格之所以显得比过去协议出让地价高，实际上有两个原因，一个是招标拍卖挂牌出让的大多是商业、居住等经营性用途的“熟地”地价，协议出让的大多是工业用地，且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金，而土地出让金一般只占整个地价的1/4；二是招标拍卖挂牌出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分，相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润，这部分超额利润过去全被开发商无偿占用了，真正的购房者也并没得到实惠。在房地产市场供求不变的条件下，强制压低地价只会增加开发商利润，却难以达到降低房价的目的。土地价格更加透明后，开发商通过公平竞争取得土地，将促使其把更多精力集中到如何建好房子上，推动整个房地产市场整体水平的上升。政府只有在获得充足的出让金收入后，也才有能力加强城市基础设施建设，建设廉租屋解决低收入群体住房问题。

土地资源与公共利益息息相关,国家的定位是保证土地资源的有效合理利用。2001年以前我国基本都是无偿划拨土地。这种方式是计划经济时期的产物,土地不能作为商品来进行交易。但造成这种状况,一方面是人均土地资源占有率低,另一方面土地资源闲置浪费现象比较严重。我国计划经济体制时期实行的行政划拨土地使用制虽然解决了土地私有制造成的土地私人垄断问题,实现了人们理想中的土地公正分配,但它同时又产生了一个让人始料不及的问题,这就是否定了土地的商品属性,使社会主义国家手中掌握的土地无法实现其应有的经济效益,因此使有限的土地资源得到有效利用就显得相当必要了。为了实现土地流转价值和经济价值,而经济价值的实现有赖于市场的运作,因此其实现必须遵循市场规律。

据统计，全国平均楼面地价仅占房屋价格的23%左右。对此，许多人却提出了质疑，其实，“三公”招拍挂制度早已使地价信息透明，有心人完全可以自行计算房价地价比，看清楚真相。实事求是地讲，改革开放以来，国土资源职能部门遵守管理规则出牌，按照市场规律供地，早已是土地管理工作的主旋律。把房价攀升的责任，把影响民生的帽子，不分青红皂白，扣在“土地爷”头上，其实不公。把平民居住购房的基本需求，把百姓购房居住以求保值增值的传统置业，说成是抬高房价的主要推手，更是城门失火、殃及池鱼。如果以莫须有的罪名，制造新时代的“窦娥冤”，相关的管理部门不会认可，全国成千上万的因刚性需求购房居住的普通劳动人民肯定也不会买账！我觉得商品房首先是商品，市场经济中，商家总是追求利润的最大化，当房价没有刚性限制时，顺势或造势而升都是市场的本能反应。地王一出现，周边房价跟风看涨，难道这也是地价扛杆抬高了房价吗？

当然我们也应该注意到，政府供应土地对土地市场和房地产市场影响很大，特别是在一些经济相对发达、自然条件优越而用地相对紧张的地区，土地供应不公开很容易导致房地产价格非理性上涨。因此，今后，我们一定要按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》要求，继续坚定不移地推进土地资源市场化配置，进一步扩大招标拍卖挂牌出让范围，增强土地市场公开性。在落实招标拍卖挂牌出让制度时，要注重制定科学的供地计划和供地策略，扩大市场透明度和公开性，配合以必要的投机控制手段，逐步提高土地市场信息的获取、分析和参与宏观调控的能力，建立快速反应机制，引导市场公开、安全和稳定运行，避免房地产市场的大幅波动。