精装修住宅的工程管理

精装修住宅的工程管理

蔡玉峰1周家怡2

蔡玉峰1周家怡2

1.杭州祥生弘盛房地产开发有限公司浙江杭州311100

2.杭州祥生弘远房地产开发有限公司浙江杭州310016

摘要：近年来，经济快速发展，人们生活水平不断提高，随着政府对“绿色、环保、节能”住宅的倡导以及精装住宅的市场接受度日益提高，精装修住宅在住宅市场逐渐占据主导地位。精装修住宅因其工程量大、工序繁琐、工业化程度较低等特点，难以满足人们越来越苛刻的要求，从而为开放商的交房带来很多风险。针对精装修管理现状，提出了标准化管理模式，希望对相关从业人员有所启发。

关键词：精装修住宅；工程管理

引言

和普通住宅比较起来，商品住宅对于居住者的经济水平要求会更高一点，这样的房屋在进行精装修了之后价格还会大幅度地上涨，于是，商品住宅的售卖对象也就是有一定经济实力的顾客群体。要想将商品住宅成功地推销给这些具有较强辨别能力的顾客群体，就应该从本质上采取更强硬的质量管理措施，使质量不会被作为售卖房屋时的一大问题，而是一大亮点。

1精装修住宅的管理难点

精装修住宅不同于毛坯住宅，它的装修规模大、材料种类繁多、各工序交叉施工面多、工期紧、质量要求高，但是，现阶段我国精装修队伍能力参差不齐、施工工艺较为落后，如果不能建立与之匹配的标准化管理模式，会导致管理不规范、效能低下的问题，造成进度滞后、产品品质降低，甚至导致成本失控、安全文明施工风险增加等风险。目前，客户主要投诉的是按期交房、房屋质量方面的问题，房地产商对客户投诉却没有进行快速反馈或有效解决。为保证开发商精装修住宅的顺利交付，可以参照精装修住宅的标准化管理模式，通过在精装修工程中进行前期策划管理、中期管控、后期提升管理，来实现精装房的如期交付，并全面提升精装住宅的品质。

2精装修住宅的工程管理

2.1施工过程质量的管理

房地产住宅精装修项目进行时，涉及各方面的技术和大量的施工工序，管理难度较大，很容易出现质量问题，因此需要管理人员结合以往经验，做好材料的管理，结合精装修和开发商实际情况，制定质量标准，采取有效手段对其进行质量的管理，主要从以下方面进行。①主体阶段，对设计方案中装修过程中各种数据进行控制，特别是房间方正、开关插座位置、电线分布的关键数据。在施工开始前，进行全面的测量和评估，对不符合施工要求的，及时进行整改。②严格控制总包主体施工质量，施工单位开始和开发商签订移交手续，避免出现扯皮情况，促进装修工作顺利进行。③主体施工阶段，对电梯层门口进行围挡，增加电梯门口门槛，并做成缓坡，有利于装修顺利进行。电梯门在安装后，如果发现电梯门和地面空隙较大，在井道内，使用镀锌铁品进行封口作业。④安装门窗框时，需要在室内外贴膜，防止墙面受破坏，室外工作交给外墙施工组进行，做好适当保护措施，提升施工人员安全性。⑤室内预埋管线，由水电班组执行，需要在埋线的地方使用标记笔，进行醒目的标注，给施工人员明确指示，施工时注意避免打穿墙面的情况发生。

2.2精装修住宅招标及合同配合管理

在招标阶段，精装工程师要配合招采部门考察材料厂家、评审施工队伍专业水平。工程部应对甲方提供的材料厂家进行现场查看以及近期项目考察，从而可以判断厂家的规模、产能、人员素质、产品品质及运营能力，通过筛选，找出满足开发商要求的厂家。对装修单位考察，主要是评价投标单位的技术实力和建设经验。精装修工程的合同配合管理，主要是在装修项目招标前期，通过对招标技术文件的编制，明确各方责任，提出施工要求，设定管理方案，避免实施中扯皮现象。编制技术文件内容主要包括：各专业界面的划分、土建移交精装修工作界面的标准、产品质量的标准、施工工艺的做法及验收规范、安全文明施工的标准、成品保护的内容以及奖罚制度的约定。通过招标前技术文件的编制，实现合同中清晰的责任划分，为以后工程管理带来方便。

2.3施工期间的人员管理措施

住宅批量精装修项目需针对建筑、一个小区为单位进行规划，因此该项目需要巨大的人力资源、施工队伍作为支撑。因此施工人员的管理是关键环节，要想维持整体施工队伍的有序管理，就需要管理人员提起重视，对整个施工队伍进行科学管理。施工整体有序稳定管理的实现不仅和整个施工效率进度有直接联系，还会对工程整体施工水平产生影响。项目经理是整体精装修项目的主要负责人，因此必须要具有明确规划人员配备的意识，并熟悉掌握施工设计图纸的具体步骤和细节。施工设计师的主要工作有：在施工前，与住户、开发商之间进行协调，按双方需求做出针对性的设计，之后通过图纸设计方式表达出；施工期间、施工步骤的细节要给出指导性意见。项目工程部在施工前要进行专业培训，内容和安全事项、施工技艺、工程质量、国家规范等有关，进而可在本质上保障施工人员操操作的规范。

2.4完善管理机制

完善的管理机制，可以为整体装修项目提供理论指导，也为提升装修质量提供保障。因此，装修管理工作中，需要完善管理机制。①提升管理人员在整个项目中的地位，施工单位对管理人员进行专业培训，加强管理人员责任心和管理水平，严格依照科学的管理体系开展管理活动，最大限度地提升精装修项目质量。②建立科学的组织管理制度，施工各个主体，在装修过程中提升配合程度，完成住宅精装修管理的系统化和整体化，结合业主要求、房屋构造、施工可能性等进行深入研究，设计施工方案，并在设计过程中，和装修单位进行深入沟通，使住宅设计和装修设计相符，防止出现后期施工变更的情况。施工过程中，管理人员要和各部门之间做好沟通，特别是分包工程衔接阶段，严格按照工序进行，保证工程顺利进行。③做好成品保护管理，对完成的项目要进行保护管理，提升整体质量，保证成品如期交工，提升外部感观。实际保护管理工作中，遵循每个工艺环节中时间和空间分离的原则，尽量防止在一区域内同时进行多种项目施工。施工完成后，对每道工序进行检查，并由专门的员工对其进行管理，加强成品保护管理质量。

2.5场地移交管理

场地移交在施工过程中非常常见，特别是对于精装修住宅，因其施工内容丰富、施工工种多、工序穿插密集，场地移交贯穿整个精装修施工过程。因为土建和精装的场地移交，对后续的精装修施工品质以及施工管理有巨大影响，土建和精装修的场地移交管理就显得尤为重要。常规来讲，场地移交过程需要甲方工程部、总包单位、精装单位、监理单位四方共同参加，在工程部和监理工程师的见证下，总包单位和精装单位按照国家相关规范和合同约定的规则进行检查。查验的重点主要有：①土建单位的户内标高、门窗洞口尺寸、室内规方、平整度、垂直度等难以通过精装修来弥补的内容。②精装修单位无法解决的渗漏问题。渗漏问题一定要在移交前改完，以免后期维修土建问题破坏精装面层。③客户比较敏感的土建成品，如窗台栏杆、户内门窗玻璃等，由土建总包及精装单位协调，共同制定移交计划和整改销项单。出现问题，甲方工程部必须责令总包单位及时进行整改，否则将委托精装单位进行整改，费用按照合约规定从总包合同款中扣除。

结语

房地产项目的精装修管理不是简单的技术问题，而是综合管理问题。通过标准化管理模式，在施工前期阶段，从工程策划、设计、招标、材料采购等方面进行预防；在施工中期，从工作面移交、进度、质量、成品保护、安全文明等方面进行管控；在后期，从分户验收及开荒保洁进行提高，形成贯穿精装修住宅全过程的管理体系。精装修住宅的工程管理，不仅是一系列标准管理的集合，更是全过程管理手段的细化，只有通过细致全面的工程管理，才可以确保精装修住宅进度和质量的双赢。

参考文献：

[1]朱璧琨.商品住宅全装修问题研究[J].住宅科技，2013，33（2）：40-46.

[2]李学武.浅谈精装房装修施工管理的要点[J].低碳世界，2018（1）：241-242.

[3]周凯.房地产住宅项目精装修管理[J].广东建材，2012，28（7）：70-71.