限额设计在房地产设计阶段中的应用分析

限额设计在房地产设计阶段中的应用分析

杨彩曲

广西柳州市北城投资开发集团有限公司广西柳州545003

摘要：近些年，我国得我房地产行业逐渐发展起来，在房地产项目开发过程中，将限额设计应用与房地产开发项目设计阶段，对实现房地产开发项目成本科学控制，提升房地产企业经济效益具有积极影响作用。基于此，从限额设计内涵出发，结合工程实例，就限额设计在房地产设计阶段中的应用进行了简要分析，以供参考。

关键词：限额设计；房地产设计；成本控制

引言

在房地产项目开发中，时常发生项目设计出现“超概”的问题。推行限额设计，可以在设计阶段加强项目的造价管理和控制，从而使技术和经济较好的结合，使项目投资产出效益得到有效提升。因此，还应加强对房地产项目限额设计对成本的影响分析，以便更好的运用限额设计等手段实现对项目造价的有效控制，进而为建筑单位带来更多的经济效益。

1限额设计

限额设计（Quotadesign）主要是指在建筑工程项目建设施工过程中，依据批准的设计任务书、批准的投资估算初步控制规划与施工图纸设计，对项目工程量与投资额进行分解细分，并在基础上将其细化到各单位、分部工程工程中，在保证工程功能齐全下，实现各单位工程、分部工程投资指标进行设计。

在房地产开发过程中，工程项目设计工作人员依据可行性研究报告，对项目投资总额进行估算，并在此基础上以限额设计理念为指导，对初步批准后的项目总投资估算值进行分解，结合批准的设计概算控制施工图，按照合同文件以相关规定，实现各费用指标、经济指标的科学确定，可有效提升项目投资效益，做到“少投入，多产出”，降低“三超”问题的产生。因此，将限额设计应用到房地产项目设计阶段，对项目成本控制、工程造价管理具有积极影响作用。

2通过限额设计实现成本控制的案例分析

2.1房地产项目概况

某房地产项目为公寓住宅新建工程，共两栋，单体包含居室、活动室和辅助用房等，共12层，屋面高44.6m，建筑面积34756m2。在项目限额设计中，需要根据投资估算确定项目设计限额总值。通常来讲，项目设计限额总值比投资估算略小。按照项目可行性研究报告，项目投资估算为9867万元。按照项目建设标准，需采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构，并采用钢筋混凝土筏板基础，配合采用人工挖孔桩。建筑装修采用上部面贴面砖+下部贴麻砖的外墙装修模式，局部刷涂料。建筑外立面采用铝合金外窗，内部采用大理石楼面进行公共门厅和走廊地面建设，采用PCV吊顶，其余部分为中高档装修水平。

2.2项目各组成部分目标成本

结合项目建筑功能的主要组成部分（如图1所示），同时根据建筑产品分析的相关资料，能够对项目各组成部分的目标成本进行确认。通过对各部分功能展开评价分析，可以在各工程部分进行设计限额的分配。采用百分制对各工程部分实现使用性能、美观性、安全性能、技术经济效益和绿色效益的相对重要程度进行评价，可知装饰工程、结构工程、给排水工程、电气工程的寿命周期费用占比，分别为24.6%、38.36%、25.46%、11.58%，从而进行功能目标成本的反映。

图1公寓项目建筑功能组成

2.3目标成本控制的实施

结合上述目标，还要建立项目限额设计的纵横双向控制体系，通过纵向控制确保限额设计贯穿到各个专业的各工序中，使各环节得到相互连接。明确各专业、各工序的限额设计目标，则能使工序管理得到加强。在纵向控制中，需要做好方案的选择，在方案可行性研究阶段进行项目投资估算，确认方案落实的可行性。通过多方案比较，则能实现对项目成本的有效控制。在这一阶段，需要加强对工艺流程、关键设备等各种费用指标的经济评价，制定科学的投资限额决策。在项目实际限额设计过程中，通过与设计单位较好的沟通，实现对项目各项工程设计限额的有效控制。在横向控制上，需要加强设计单位内部管理制度和经济责任制的建立，确保各专业科室及人员的责任能够得到明确划分，同时给予人员相应的权力，确保人员在设计过程中对任务量和限额指标进行综合考量，达到有效控制项目成本的目的。针对达到限额设计目标的人员，可以给予适当奖励，以鼓励设计人员积极开展限额设计工作，确保目标成本得到有效控制。从房地产项目限额设计工作的开展情况来看，相较于限额设计指标，设计结果可节约成本50~100元/m2。而项目总建筑面积为34756m2，因此通过限额设计共节约成本约174~348万元。

3限额设计的应用策略

3.1在房地产设计初始阶段，工程项目设计工作人员积极参与到工程项目地质勘察工作中，根据市政规划对居民住宅小区建设要求与规定，包括住宅小区建筑密度、建筑容积率、绿化率、建筑结构抗震等级、建筑结构基本使用性能等限定条件，结合工程项目施工现场地质条件、水文条件、气候变化情况，进行总体方案设计。在此过程中，将投资限额、工程量进行了分解与细化。最终确定总体设计方案如下：建筑密度为20%、绿化率为45%、容积率为1.72，建筑群体由多层、多高层建筑为主，楼层高度为7~12层两种，建筑基本达到低投入高产出设计要求，方案概算为1.025亿元，在批准投资估算范围内。

3.2在工程项目施工图纸设计阶段，遵循“质量与经济相协调”、“效益最大化”等原则，实现施工工艺技术与经济的有机融合，基于限额设计提供投资估算科学性、准确性。在此过程中，对建筑工程项目基本功能进行综合分析，并依据建筑功能要求以及各工程在建筑项目建设施工中的重要程度，对项目各组成部分成本控制目标进行评估与分析，并以百分制形式进行体现，从而确定土建工程占建筑安装工程投资的72%，安装工程占建筑安装工程投资的25%，不可预见费占建筑安装工程投资的3%，采暖工程占安装工程总投资的30%，给排水工程占安装工程总投资的30%、电气工程占安装工程总投资的40%。

3.3在工程建设施工过程中不可避免存在不确定因素对工程项目费用产生影响，出现二次性投资。对此，在房地产设计阶段，应对各组织项目经济指标进行进一步细化，从而使投资方案更具体、成本控制目标更明确，施工图纸设计更完善，将工程施工过程中可能存在的变化控制在已经确定的概算额度内。在此过程中，可从质量指标与造价指标入手，在二者相互制约、相互完善的基础上，投资控制限额设计。如结构设计中，由于该地区对建筑物抗争性能要求较高，根据以往经验，要求每平方米建筑面积所用钢筋量应控制在50kg以内，对此，在质量与造价双重指标控制下，设计钢筋用量为45~49kg/m2。

结语

总而言之，在新时期发展下，市场对房地产开发提出了更好的要求，有必要采用科学的设计方法提升房地产设计质量，实现设计阶段项目成本的科学管控。而就实际分析可知，限制设计在设计阶段的科学应用具有良好应用效果，实现限制设计的应用与推广具有重要现实意义。

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