房地产开发项目管理难点的探讨唐垠

房地产开发项目管理难点的探讨唐垠

唐垠

中国金茂控股集团有限公司北京100045

摘要：随着我国经济和社会迅速发展，人们对地产开发产品需求标准的提高，以及政府对城市品质提升的要求，使得房地产开发成为一项既热门又竞争激烈的领域。在房地产开发过程中，项目管理工作贯穿整个开发过程，成为引领性的核心管理工作之一。有效的项目管理能够减少开发过程中的失误和缺陷，使资源配置高效而合理，从而提高企业的经济效益。本文首先简要分析了在房地产开发过程中项目管理工作的现状，阐述了项目管理工作在房地产开发过程中的重要性，并且针对当前项目管理难点给出了相应的解决途径，希望能为我国房地产行业的发展贡献力量。

关键词：房地产；开发项目；管理难点

房地产开发项目管理作为房地产开发企业保障建设品质的重要手段，虽然经过多年的发展形成一定的管理模式与方法，然而结合实践来看，由于当前房地产开发项目建设规模、体量以及要求等呈现出不断上升之势，这就使得房地产开发企业在其管理中不断产生一些难点，如果不及时采取相应解决对策那么势必会导致企业所开发项目品质无法达到相关要求。本文主要谈一谈房地产开发项目管理难点及其解决对策，以供广大家参考。

1、房地产开发项目的工程管理

现阶段房地产开发项目的建筑安装工程一般是承包给施工单位来完成，其意义是从项目的开工准备到竣工维保的全过程所要进行的系统性的管理。开发项目还受到来自其他的监管方以及生产合作方等许多条件的约束以及影响。责任的流程，在管理的过程中要通过对合同的管理来结合项目管理系统遵从规范以及国家标准来对开发项目的施工建设的经济活动以及技术活动来进行监察，以此来协调与控制管理从而确保项目的目标实现。

2、房地产开发管理中的难点

2.1、组织协调难点

房地产开发项目规模较大，参建的施工单位与部门较多，不仅需要做好施工人员、施工质量、施工进度、施工材料管理，还需要合理安排施工设备进场。分析发现，当前房地产开发项目组织协调存在的问题有：①参建部门间协调不到位。参建部门协调不到位，部门间缺乏有效沟通，出现不按照计划施工现象。②施工管理人员间协调不到位。房地产开发项目施工参建的工种繁多，施工管理人员协调不到位，致使某个工种仅按自己的想法施工，不考虑给后续交叉施工造成的影响，无形中增加后续施工难度，延长施工时间、成本增加等后果。③施工设备组织安排不到位。施工设备组织安排不到位，出现施工设备进场延迟，或布置的位置存在问题，尤其交叉施工时，彼此造成影响，施工工期被拖延。

2.2、质量管理的难点

房地产开发施工质量是否达标需经过设计单位、勘察单位、施工单位等参与方的综合反映，因此，要想保障房地产项目建设质量，需协调好各部门之间的关系，对影响施工质量的因素进行控制。但这种管理工作的落实难度较大，主要体现在：建设单位为了节省工程成本，降低材料的采购标准，进而造成质量问题；监理单位未充分发挥其职责作用，导致监理监督职能流于形式；竣工验收工作未严格按照先关规范展开，导致质量问题的发现率较低。

2.3、成本管理的难点

房地产的成本控制也是项目管理中的一个重要难点，成本管理影响着所有有关单位的利益，如果不能正确的对其进行处理，就会让开发方、管理方以及用户产生纠纷。由于很多开发商没有对前期的设计以及成本管理进行有效的策划，导致工程后期的施工进行出现问题。这也是目前我国房地产开放项目管理中的难点所在。为了能够有效避免这一问题的产生，房地产项目开发商要针对项目的实际情况，对施工成本进行严格的控制，在不影响房地产开发项目目标完成的情况下，有效控制成本，才能保证项目管理效益的最大化。

3、项目管理难点的解决措施

3.1、组织协调解决措施

首先，做好充分前期准备。一方面，项目实施前开发企业应组织设计单位、施工单位、监督单位及相关的参建单位召开专项座谈会，就项目施工要求以及各单位间的协调工作各自发表意见，确保各单位意见达成一致。另一方面，做好施工机械设备、施工人员、材料等安排。要求施工单位明确各施工环节内容，确定机械设备进场时间，合理安排施工人员数量，备齐材料。其次，构建完善沟通机制。为防止施工过程中各单位间沟通出现问题，应构建完善的沟通机制，在沟通方面指派专人负责，要求其积极收集相关资料，及时传达给相关单位，发现问题及时解决。最后，落实组织协调细节。为保证施工工作的顺利进行，在组织协调上还应注重细节的落实，要求各环节人员各司其职，充分发挥应有职责。例如材料采购、进场应与检测单位、监理单位、建设单位间做好相应的协调工作，及时派技术人员到场对接，认可后方可进场。

3.2、管理好房地产开发项目的实施阶段

房地产开发项目管理出路还包括管理好项目的实施阶段。管理实施阶段的具体步骤有两步。第一步，在房地产项目施工的时，注意项目图纸的规范性。为了避免在设计项目图纸的时候，出现领导人员影响设计者绘制图纸情况，就要对项目图纸的具体步骤予以说明，使其规范化。房地产开发项目图纸设计流程的规划，不仅有利于设计师发挥其独特的优势，而且也有利于项目图纸的科学性和全面性。第二步，项目的设计部门要整合好项目所需要的设计资源。项目的设计资源对房地产开发项目的设计质量以及项目内容等方面都发挥着很大的作用，所以项目的设计部门要整合好项目所需要的资源。在一些需要建设园林景观的项目来说，整合设计的资源显得尤为重要。如果没有对房地产开发项目所需要的设计资源进行有效地整合，就会导致达不到房地产开发项目所期待的效果。因此，项目的设计部门要对项目所要使用的资源加以整合，并且整理成文字，这样才能确保项目施工更好更快地完工。

3.3、加强成本管理

房地产开发中，项目的成本管理是非常重要。房地产项目中的成本控制是项目开发利益的重要因素。在房地产项目开发中，项目规模非常大，对于前期的成本投资也非常巨大。因此要做好项目成本的有效管理，就要从房地产项目开发中的每一个环节进行控制，如前期策划阶段的有效控制、工程设计中的有效控制、发包以及项目施工环节的有效控制。只有不断的完善管理控制措施才能让房地产开发项目中的成本得到有效管控，从而提高了开发商的经济效益。

4、结束语

随着我国经济和社会迅速发展，人们对地产开发产品需求标准的提高，以及政府对城市品质提升的要求，使得房地产开发成为一项既热门又竞争激烈的领域。在房地产开发过程中，合理、科学的项目管理能够避免工程实际建设过程中的失误和问题，有效的提高企业的经济效益。

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