铁路综合开发建设模式探讨

铁路综合开发建设模式探讨

石郁萌

中国铁路设计集团有限公司天津300000

摘要：在现代社会高速发展过程中，铁路工程建设数量越来越多、施工规模逐渐扩大。铁路大规模建设导致铁路资金困难、运营负债，单一依靠国家投资来推动铁路建设是不够的。过去几年，为了加快推进铁路建设，支持铁路投融资体制改革，国家也陆陆续续出台了很多相关文件，就是为了鼓励铁路建设实施土地综合开发，“十三五”时期是铁路土地综合开发的大好时机。

关键词：铁路；综合开发；建设模式

引言

自2013年撤销铁道部成立中国铁路总公司以来，铁路加快了市场化改革的步伐，铁路建设快速发展，但大规模投资建设导致铁路面临巨大债务压力。实施铁路土地综合开发，是铁路企业落实国家支持政策、转变经营理念、拓展经营空间、提高资产资源营运效率效益，以铁路综合开发收益协助解决铁路建设和运营财务困难的重要举措，对促进国有资产保值增值，实现可持续发展具有重要意义。

1铁路土地综合开发影响因素

影响铁路土地综合开发因素众多，包括协调性因素、便利性因素、经济性因素、功能性因素、可持续发展因素以及效益性因素等等，在影响因子的选取中不仅要考虑对地块开发具有普适性影响的因素，更要强调针对车站开发和建设的背景以及城市自身发展特征选取具有重大影响的因素。总体来说，铁路土地综合开发影响因素可以分为规划层面、市场环境、车站对城市发展带动效益、周边用地情况和生态环境五个方面。

2铁路土地综合开发现状

2.1支持政策落地难

既有铁路土地盘活利用政策性障碍主要体现在两个方面：一是综合开发规划调整存在阻力。城市土地利用规划以及城市规划对铁路土地综合开发缺乏预先安排，很多相关地块规划已定，难以改变用途。铁路土地综合开发滞后于城市土地利用总体规划和城市规划，地方政府在编制土地利用总体规划和城市控制性详细规划时，未能统筹协调铁路综合开发用地需求，缺乏对开发内容、开发强度、开发地点的事先安排，并且现行的城市规划中容积率的基本规范对铁路站场周边的开发强度也有限制，这就要求在铁路企业进行土地综合开发时，需要对城市规划进行修编，这涉及众多部门的协调，需要平衡多方利益，调整和报批程序复杂，实施操作难度大。二是通过土地变性取得开发权的方式及土地成本不确定。虽然国办发〔2014〕37号文明确了对存量既有土地进行综合开发的，可依法采取协议方式办理用地手续。但在实际工作中各地政府对是否可采取协议方式办理用地手续，存在不同的政策性理解，能真正办到采取协议出让方式的地块极少，土地取得成本难以预估。

2.2既有土地开发价值有限

一是新建铁路在线路规划选址过程中，重点着眼于建设成本控制和线路建设的便利性，大部分站点远离城区，城市配套设施严重滞后，可利用土地资源十分有限。地块零、散、小、偏，开发潜力和升值空间有限。二是土地性质绝大部分为划拨交通用地，确权办证工作正在进行中，开展土地综合开发的前置条件尚不完备。

2.3开发能力不足

各合资铁路公司土地综合开发工作尚处于起步阶段，这是一项全新的开创性工作，目前在开发能力上明显不足。一是缺乏土地综合开发、规划、策划、运作、研判等方面的专业技术力量；二是未建立适应房地产市场的企业规范化管理制度，公司的管理治理结构、管理机制、薪酬制度、人才引进制度等未与市场接轨；三是缺乏土地综合开发相关的房地产开发资质及品牌，市场经营意识不足；四是没有建立配套融资机制，土地综合开发的资金需求大，现阶段缺乏铁路土地综合开发融资相关方面政策支撑，各合资铁路公司的融资渠道狭窄，融资方式普遍单一，缺乏创新，金融风险防控能力和融资能力较低。

3铁路综合开发建设模式

3.1商业业态

商业业态的定义是地产经营者在考量自身实力和发展战略的基础上，结合地产项目所在地区的经济社会发展情况，而开展的经营形态或模式，而且能满足不同的消费需求。而所谓的业态组合的内涵，就是每个商业地产项目根据自身实际情况，明确多种商业业态类型，进行配比和组合的过程。一般情况下，需考虑以下三个层面：

①选择适当的业态。首先考虑地产项目需要哪些功能，然后根据功能选择业态。

②确定合适的配比。明确合适的业态后，需要进一步确定每种业态在地产项目中的占比，以及各种业态中各个品牌的数目。

③明确规划的分布。明确各个业态在铁路地产项目中的位置，布置周边业态。

总的来说，小城市综合开发并非要涵盖所有的业态，政府和开发商需要结合地产项目所在地的产品结构和竞争状况，因地制宜，根据实际情况综合考量影响项目业态组合的多方位因素，从而明确项目所需的业态和各业态占比，旨在实现效益最大化。例如，日本东京私铁和西武私铁两家公司的铁路事业用地占其总用地比重均不到20%，其主业铁路事业收入在公司总收入中所占比例不到10%，仅占其整个经营活动的一小部分。向日本私铁学习，开展特色餐饮、旅游休闲、专线巴士等兼业，兼业与主业同步设计、综合经营，引导城市产业重新优化布局。

3.2投融资方式的确定

目前铁路综合开发的投融资方式有5种模式：资源融资模式、债券融资模式和发展基金融资模式、PPP（Public—Private—Partnership）融资模式、BOT（Build-0perate-Transfer）融资模式。这里仅介绍最常见的资源融资模式，资源融资模式的定义就是将铁路土地资产进行评估，然后依照评估的价格进行拍卖，进而实现铁路土地资源资本化，与出资方专门成立进行土地综合开发项目的公司。选择将铁路建设项目与土地综合开发项目进行一体化实施，以铁路毗邻土地综合开发权为基础，向社会开放铁路建设项目的融资，不仅有利于铁路项目资金筹措，也有利于铁路沿线土地资源的开发再利用，并且会促进沿线周边区域的经济社会发展，此种投融资也是最常见的一种。

3.3开发方式类型

方式一：独立开发，投资方成立项目公司，项目公司下设建筑公司与运营公司，建筑公司负责项目的开发建设及销售，运营公司负责经营性物业的运作。

方式二：与有政府背景企业合作，投资方成立子公司，与有政府背景企业的子公司合作成立项目公司，项目公司负责项目的建设销售以及招商运营。

方式三：与成熟开发企业合作开发，投资方成立项目公司，成熟开发企业投资占股该项目公司，项目公司全权负责项目的建设销售以及招商运营。

对城市内废旧铁路的开发内容有两种，一种是利用好现有的资源，对现有资源进行改造和提升，整治沿线的环境，进一步绿化，开展城市旅游观光列车，发展旅游业，另一种是对铁路沿线土地及周边区域开展综合开发，结合自身城市特点，可以开展旅游区项目，建设一些特色小镇、主题街区和公园等。

结语

铁路企业应利用好丰富的土地资源优势，积极开展合资合作开发，不断创新。同时利用好铁路企业平台优势，借鉴已有的成熟的合资合作方式，鼓励各个地方铁路局建立房地产公司。除此之外，还应因地制宜，选取适合本地开发的投融资和开发方式，争取打造出特色的项目，利用铁路企业平台，进一步实现资产创效、提高铁路影响力。

参考文献：

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[3]孙劲松，杜静.小城市铁路沿线土地综合开发模式探讨———以日本函馆火车站为例[J].铁道经济研究，2016（5）：19-23.