基于我国中小城市房地产投资环境分析

基于我国中小城市房地产投资环境分析

王凤娟

天津泰达城市开发有限公司天津300000

摘要：经济的繁荣发展和科技的不断进步推动着我国现代化社会的建设。在这样的时代背景下，有关我国建筑类的企业项目逐渐找到适合自己的发展空间，城镇化建设也因此小有成效。有了这样雄厚的基础，中小城市的房地产事业也愈渐红火，总体呈现上升的趋势。但是与一些大城市相比，由于地理条件、交通情况等因素的影响中小城市房地产的投资环境仍然不是十分乐观，与一线城市有着很大的差距。接下来，本文将对我国中小城市房地产投资环境进行深入分析。

关键词：中小城市；房地产；投资环境；分析

[正文]到目前为止，由于我国房地产事业在一些大城市和一线城市起步比较早，管理体系相对严谨完整，其房地产投资环境已逐步趋于成熟。与之相比，虽然中小城市的房地产事业比较晚、发展过程相对缓慢，但是由于近年来我国现代化建设的步伐不断加快，使得其有充分的机会为我国房地产投资环境做出正确指导。尽管与大城市相比中小城市的房地产事业发展程度有着很大的差距，但其仍具备自身的发展优势和市场潜力。下面，本文将围绕我国中小城市房地产投资环境的特点、我国中小城市投资环境指标评价体系和我国中小城市房地产投资评价的方法三方面做出详细论述。

一、我国中小城市房地产投资环境的特点

1.1中小城市的城市规模

中小城市的城区面积与一线城市和大城市相比明显存在着很大的差距，中小城市不仅占地面积比较小，对新城区的开发也比较晚。众多研究资料表明，不论是一线城市还是中小城市，加快开发新城区的步伐是为房地产投资提供更多机会的最便捷、最快速的渠道。不仅如此，推动新城区的快速发展还能够为房地产事业的发展创造优良的环境。一般情况下，中小城市都是将单独的城市作为发展中心，由此造成中小城市的房地产投资环境越来越单一化。虽然国家有关部门在不断的为中小城市房地产事业的发展提供便利条件，但是在其中形成新的商业圈仍然有着一定的难度，这就导致它的房地产投资环境出现了问题。

1.2中小城市的人口状况

对于中小城市来说，人口没有大城市那般密集。它的主要人口来源是行政区域之内的人员。以人口流动为出发点来看，中小城市中的高收入人群与大城市和一线城市一样所占比例比较少。不同的是中小城市中这些收入较高的人员大多数都工作于行政单位，而大城市中的高收入人员大都开有自己的公司。这就导致在高收入人群和人口来源方面中小城市与大城市拉开了差距。居民的收入不高，自然而然他们的购买力也不会很活跃。除此之外，能够保证房地产事业持续发展的一个重要条件是人口流量的多少。一些大城市由于旅游行业带动了人口的流动和经济的繁荣发展，而中小城市则不太具备这方面的优势。

1.3中小城市外部商家的引进

近年来互联网事业的蓬勃发展使得电子商务逐渐成为市场经济的主流。一些商家考虑到开设店铺时所用到的成本和房租问题可能会比较高，就对实质性的要求比较看重，而出现了为提高自身的经济效益尽量降低投资风险选择大城市忽略中小城市的情况。与此同时，一些奢侈品牌和大型超市考虑到大城市的众多发展机会和发展空间更不会再将中小城市考虑在内。

1.4中小城市居民消费能力以及习惯

由于我国中小城市的发展机会没有大城市和一线城市那样多元化，人民的收入来源基本依靠打工，人均收入水平相对来说比较低。由于资金的不足，中小城市的人口流动和物品流动程度都相对来说较小，想要建立一个具有特色的大型的商业中心就比较困难。如此恶性循环，使得中小城市房地产事业的的发展机会愈来愈少，投资环境更是不容乐观。

1.5中小城市的交通条件

众所周知，大城市和一线城市的交通系统以相当完善，便利的交通条件为这些城市的繁荣发展做出了不可忽视的贡献。尽管如今中小城市的交通状况与往日相比已有很大的改进，但是由于资金不足和地理条件方面的限制远没有大城市和一线城市的发达。而且一些地区由于地理条件的恶劣很难建立机场和高铁，大大降低了中小城市房地产事业的进一步发展。

二、我国中小城市投资环境指标评价体系的分析

2.1社会生活

首先作为我国中小城市房地产投资指标的是社会生活。社会生活的活跃程度在一定程度上反映了此城市居民的收入状况，因此要深入研究当地居民的社会生活并将其应用于实际，做好投资中小城市房地产事业的准备工作。

2.2地区经济

地区经济主要包括四个部分。第一部分为中小城市的人均收入及支出情况；第二部分为社会的生产总值，这一数值能够在一定程度上体现出该城市的经济发展情况；第三部分为消费品的总额；最后一个为外部商家的投资量。

2.3交通与区位

对中小城市交通与区位的研究指标主要包括：私家车的数量和出租车、公交车的数量以及城市交通发展规划等。

2.4市场

市场的大小对中小城市房地产事业能否持续发展具有重大的影响。一个城市的市场能够在一定程度上反映出该地区第三产业发展情况的好坏。影响市场经济活跃程度的因素包括批发人员、零售人员、餐饮业服务人员和住宿人员投资的比例。除此之外，住宅开发投资的完成程度也能够在一定程度上反映出房地产投资的市场需求。

三、我国中小城市房地产投资评价的方法

3.1我国中小城市房地产发展的类型

对我国中小城市中的房地产事业进行分类可以将以下几个条件作为分类依据。一是中小城市居民的人均收入水平和消费水平。两个房地产事业发展程度相差无几的城市相比较，居民人口数量较多且人均消费水平比较高的那一个可以更好的作为投资对象，因为居民强烈的的消费意识和活跃的消费活动会在一定程度上促进城市中繁华商业街的形成，推动这个城市的发展。第二个是整个城市的经济运营状况。一般经济运营状况长期比较稳定的城市更适合于投资，房地产投资的风险也会相对较小一点。第三点为中小城市与区域内核心城市之间的距离。以商业圈形成的便利程度为出发点去考虑，通过拉近中小城市与区域内核心城市的距离相对来说更容易形成一个完整的商业体系。这就需要深入研究其中能够成为商业中心的是哪些城市，并且还要对出市场的规模大小、市场涉及范围的大小以及在短期和长期发展困难有一定的了解。

3.2中小城市未来的发展潜力

投资中小城市房地产事业之前一定要充分了解该城市房地产事业的发展前景。了解我国中小城市的发展空间，主要依据的是该城市中居民的平均收入和支出水平和服务业及商业中的总消费额和总销售量。如果该城市的人均收入水平要远远大于消费水平，说明该地区人群的消费意识不够强烈，购买力不足，自然而然不是特别适合于投资于房地产事业。商业人员以及服务业人员对社会零售产品进行记录所显示出现的消费总额度数为商业人员以及服务业人员的人均负荷。一般情况下，我国中小城市中服务行业和商业中的工作人员负荷都比较高。出现这些现象基本上是由于该城市本身就是商业中心或者该城市涉及到的商业、服务业较为多元化，范围也比较大。

[结束语]综上所述，尽管中小城市的经济条件和交通条件与大城市和一线城市相比仍存在一定的差距，但是只要能够充分分析当今市场经济的发展趋势、了解市场需求，中小城市房地产事业的发展仍具备一定的优势。为了能够最大限度的降低投资风险，房地产投资人员一定要将建设周期计算精准，充分做好市场调查，了解当地的风土人情和经济发展模式。在投资前期做些适当的宣传以便为日后的房地产事业发展做好充分的准备。

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