中国是否会倒次贷危机的覆辙

中国是否会倒次贷危机的覆辙

武桐

武桐（首都经济贸易大学城市学院，北京100070）

摘要：发生在2007年8月的美国次贷危机掀起了这场范围至全球各个角落的金融危机。2年后的今天，次贷危机所导致的全球性金融危机的阴霾还未走出老百姓的生活，房地产市场又开始了新一轮的天价航程，这次又能走多远，中国是否会成为第二个美国，成为老百姓关注的话题。

关键词：中国；次贷危机；覆辙

中图分类号：F113.7文献标识码：A文章编号：1009-8585(2009)12-0000-01

一、概述

（一）什么是次贷危机。从2007年末到2008年初，美国银行纷纷申请破产保护，中国“天价”房地产开始走下坡路，“牛市”的一片惨绿都证明次贷危机的危害开始走进中国。大至中国的大型上市公司，银行，小到老百姓的柴米油盐都受到不同程度的影响。对于这场让全球买单的新型金融危机——次贷危机，它是从何而来，又是如何对美国金融市场，直至世界金融市场带来如此大的波动呢？中国开始复苏的房地产行业是否会走次贷危机的老路呢？都是值得探讨的问题。

次贷危机是在杠杆利益的催动下，在CDS市场为金融交易体系下，银行对信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，但一旦次级抵押贷款人违约，行业因巨额违约金面临倒闭，抵押贷款机构开始纷纷破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。

（二）次贷危机的形成。这一切的根源就是银行想赚取更多的利益而采取的杠杆操作，它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。很明显，当市场较好时，会出现繁荣一时的假象，他们通过房产增值获得再贷款来填补缺口，但就像房地产市场和许多其它市场一样，房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接市，房价就会瞬间从九霄云外跌至谷底，随后，大量的坏账，银行限制放贷，银行濒临破产，股市大跌，裁员等等金融危机的“症状”开始显现。

从中美房地产资金的来源来对比引起次贷危机的HELOCs在中美房地产中所占比例，从而判断次贷危机是否有可能发生在中国，以及如何应对。

二、中美房地产资金来源对比

（一）美国房地产资金来源结构。自80年代中期，房主开始使用的房屋净值信用额度（HELOCs）来达到相对现金与某些税收低利率优势。HELOCs（通常称为房屋贷款）是贷款中，贷款人同意贷款约定期限内获得的最高金额，其中以借款人的房屋作为担保。它已经成为这些在最近几年经历自己房产增值的许多业主信用的一个重要来源，房屋贷款滥用也就导致了所谓的次级抵押贷款危机。

由于HELOCs可以减少家庭负担，提高债务合并，对财产进行了增殖，改进和维修，因此美国人从1986年开始越来越多地使用HELOCs作为他们主要的贷款方式，特别是中西部和南部的人们。也正是因为如此，发生房地产泡沫开始在中西部，远离东部经济中心纽约，政治中心华盛顿，华尔街的很多资本家自然也不会承认次贷危机的风险和房地产的泡沫，而仍然伪心的自吹自擂，虚吹房地产市场的虚假繁荣。

（二）中国房地产资金来源结构

根据我国现行统计制度，房地产资金来源是按房地产项目来进行统计的，包括：

1.国家预算内资金；2.利用外资；3.自筹资金；4.其他资金来源：主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。而其他资金就是美国99%的购房者所采取的资金来源，但是，1997年到2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20％左右的水平，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高；随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降。国内贷款从1997年23.87％降低到2005年18.1％，模型预测2006年以后将降到10％以下，表明宏观调控政策实施的结果在逐步显现，也带来了房地产资金供给也有了变化。进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范企业融资行为，控制融资风险。

房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。

三、综述

虽然我国建国较西方资本主义国家还很短，不过我们的发展速度是以几何倍数增长的，从引进市场经济，并结合中国的实际情况，创立了有中国特色的社会主义市场经济体制。我们在借鉴西方的模式的同时，也要吸取教训。当前我国的经济发展阶段决定了在较长一段时间内，银行贷款将逐步取代全款方式成为房地产业资金的主要供应渠道。从分析中我们能看出，几年来，国家的宏观调控措施，对房地产公司的开发贷款得到了有效控制，贷款金融风险降低，但以定金与预付款、HELOCs的引进，个人抵押贷款为主的其他资金来源增长很快，加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。一方面，要警惕房地产开发商过度依赖于预付款、个人抵押贷款等其他资金来源，一旦项目滞销，将带来资金断链的巨大风险，并采取一定的防范措施降低银行贷款风险。另一方面，要防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险。认真研究和完善针对购房者的个人抵押贷款政策，严格对个人抵押贷款的审查和贷款发放后的跟踪管理，将是今后一段时间内防范房地产金融风险的主要任务。调整完善个人抵押按揭政策体系，防范偿还风险。

参考文献：

[1]陈红,黄石松.中国房地产资金来源结构变化趋势预测.http：//news.xinhuanet.com/house/2007-01/12/content_5598064.htm

[2]潘大财经专题站.美国次贷危机一周年祭.http：//www.create.hk/archives/263