房地产开发项目质量安全管控研究

房地产开发项目质量安全管控研究

左晓军

中国葛洲坝集团房地产开发有限公司武汉房地产事业部湖北省武汉市430033

摘要：市场经济环境下各行各业的竞争明显加大，各类产品和服务的质量在企业提高竞争能力中占据了重要地位，高质量的产品和服务是企业获取用户和提高市场份额的王牌之一，房地产行业也不例外。我国房地产行业质量总体来说一直处于不断提升的水平，主要是人们在实际工程问题中遭遇了太多的惨痛教训。实践经验告诉人们工程项目一旦出现问题，增加的不仅仅是返修、加固、补强等人工、器材、能源的消耗，还有可能会伴随着人员伤亡和企业形象的必然下降。故针对房地产开发决策者来说，房地产开发项目质量安全仍是头等大事。本文先介绍了房地产项目开发过程中质量安全管控的概念，然后分析了我国房地产开发项目质量安全管控中存在的问题，最后结合实际提出了房地产开发项目质量安全管控的优化策略。

关键词：房地产开发；质量安全；管理控制

一．房地产项目开发过程中质量安全管控概述

房地产项目开发管理是工程项目管理中的一个分支，它是指房地产项目管理者对房地产项目的建设和使用实行全过程和全方位的管理，优化配置房地产生产要素，为客户提供高质量的产品和服务，在保障质量的基础上获取最大利润。房地产开发项目的质量控制包括设计阶段和施工阶段两个环节的质量控制。在确立某项房地产项目之前，需要进行市场调查、论证项目可行性以及对项目特色定位，当房地产的项目开发方案获得审查通过后，即可进行初步设计和施工图设计。因此，做好房地产项目调查和论证是控制设计阶段质量的前提。施工阶段是工程建设实体逐步形成的阶段，房地产项目施工阶段质量控制实质就是程序控制和过程偏差控制，即将工程设计方案、合同以及建设法律法规与实体工程建设相比较，运用巡查、抽查等手段跟踪作业流程是否规范，并提出施工中出现的问题和相关整改意见。

值得注意的是，房地产开发项目质量安全管控是一个整体性的活动，它应该从始至终贯穿房地产项目建设的方方面面，要具备广义性、时效性和相对性等特点。

二．我国房地产开发项目质量安全管控中的问题

质量安全管控即为满足一定的质量要求以满足安全性时采取的作业技术和活动，房地产开发项目中的质量安全控制要求房产业主、施工单位和政府为了确保实体工程建设符合合同和法律法规的规定而采取的必要的监督控制措施及手段。工程实体建设中暴露出来的建筑结构的错位、倒塌、开裂、渗水、断面尺寸不准等诸多问题表明我国房地产开发项目质量安全管控工作仍然存在着较严重的问题，总结实际建设经验，可以将原因归结如下：

一是忽视了工程可行性评估的重要地位。比如一些房地产企业为了追求利润和提高经营效益，在对建设区域的工程地质、水文地质、已建工程没有进行详细调查和认真论证分析拟建工程的可行性的情况下就拍板定案、仓促开工，当施工中真正发现问题时，又不积极寻求可解决的方案，对施工图任意修改，给工程项目留下了不少安全隐患。

二是工程勘察失误。在前期进行实地勘察时，不够认真仔细，导致提供的资料和数据与实际情况存在着较大出入。比如在进行地质勘察时，勘察人员为减少勘察工作量将勘察点间距设置过大，导致较远距离的勘察点间的真实地质情况不能反应在勘察资料中。勘察资料和数据是评价项目可行性、制定施工方案的基础，工程勘察失误将影响后续相关方案制定的正确性。

三是设计计算错误。在进行工程项目设计中，荷载、尺寸大小、应力分布以及配筋等均需要进行计算，现代计算机软件技术在工程项目中的发展早已达到了能够独立系统地进行设计计算，但是一些相关参数还是需要根据用户的自身需求手动输入到计算软件中，而这一过程中由于考虑不周导致的计算简图选择错误和荷载取值、尺寸选择错误等问题计算机是难以自查的，因此最终的计算结果也有可能是错误的。

四是建筑材料和设备未达到相关标准。建筑材料和设备向来被认为是工程项目建设中获取不当得利的极好区域。一些施工方为了谋求自身的经济利益，可能会让一些检验不合格的建筑材料进场代替设计中说明的优良材料，工程建好以后人们难以发现劣质的建筑材料，只有当建筑出现问题或需要检测时才暴露真相。劣质的建筑材料如不合格的水泥更容易受潮结块，级配不合理的砂石含有害物质，配合比不好的混凝土强度、和易性、抗渗性更差。此外，采用过度老化或者承载能力不够的建设设备时也更容易出现施工伤亡事故。

当然，房地产开发项目质量安全管控出现问题还包括不良天气影响、施工监督不到位、施工人员技术不过关等诸多原因，某一问题的出现也可能是多种情况共同作用的结果。

三．房地产开发项目质量安全管控优化策略

1.做好房地产项目开发的第一步——项目选址

房地产项目开发进行项目选址时，要考虑不仅仅是项目所处区域的交通、人文环境、城市规划以及是否能带来多大的经济利润，更要考虑在项目建设区域进行工程项目建设是否安全、地基是否能够承受足够上部荷载以及会不会出现其他安全问题。项目选址具有唯一性，一旦选择难以轻易更改，单纯追求盈利性而忽视项目的可行性，其结果往往是得不偿失。

2．精心规划设计

规划设计是工程项目建设指南，是决定项目成败的关键。房地产开发项目具有投资数额大、建设程序复杂、施工周期长以及涉及企业和人员众多等特点，为充分利用好每一平米土地的价值和让客户拥有更加舒适便捷的活动空间，在进行规划设计时，就应该反复论证、科学决策、严格把关和力戒失误，精心做出一份符合科学规律和使用需求的规划设计。

3．选择技术水平高、素质良好的施工队伍

施工队伍的技术水平是影响施工质量的关键，施工经验丰富的施工队伍往往工序流畅自然，不会频繁出现窝工或赶工情况，对于施工中出现的特殊问题也能灵活应对，能够保障建筑成品的质量。而施工队伍的素质决定了施工人员的责任性，责任心高、素质高的施工队伍中出现贪污腐败、偷工减料的情况更小，工期也极少出现延误。

四．结语

房地产市场正处于蓬勃发展的时期，市场竞争越演越烈。房地产开发项目质量安全控制对于房地产企业越来越重要，是企业核心竞争力的重要组成成分。做好房地产开发项目质量安全管理控制能够在保证房地产项目质量的基础上，减少工程事故、不必要的返工和资源浪费引起的成本，对于缩短建设项目工期也有帮助。可以说，基于质量安全的房地产开发项目管理控制是未来房地产行业的必然发展趋势，房地产企业应该从现在开始就重视起这方面的问题。

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