浅析房地产项目开发项目管理

浅析房地产项目开发项目管理

张合飞

青岛海尔地产集团有限公司山东省青岛市266109

摘要：近年来随着国家对住宅房地产市场进行调控，越来越多的房地产开发商转向商业地产。商业地产的开发管理同住宅项目开发同样遵循项目管理的规律和基本程序。运用项目管理的方法使商业市场发展同房地产开发紧密有效的结合并发挥更大的作用，成为今后商业地产项目管理发展的趋势。本文以笔者所在的公司已开发管理的商业地产工程项目为例，对项目管理在商业地产开发工程中的应用作相应探讨。

关键词：商业地产；项目管理；工程

一、房地产开发项目管理的问题分析

1.1房地产项目质量管理现状

现阶段，由于房地产商追求利润最大化，因而在选择设计、施工、监理、材料供应等单位时，往往采用低价中标，在合同履行过程中，又常拖欠进度款、垫资，中标单位对质量保证体系缺少经济支撑。在设计上，专业不配套、不齐全；在施工图设计上，对方案、套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等方面缺少研究；施工上，层层分包，材料进场检验、质量验评走过场；售后服务等方面存在问题大都转嫁给施工单位、物业管理单位，使问题得不到有效解决，尤其是当前市场条件下对许多房产企业而言面临生死考验。

1.2房地产项目成本管理现状

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价最低，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

1.3合同管理方面存在的问题

目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：

（1）不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。

（2）签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。

（3）合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。

二、针对房地产开发工程项目管理的对策

2.1加强项目招标管理

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。

2.2加强项目成本管理

建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。

2.3加强项目合同管理

施工合同是施工企业与房地产项目开发企业共同签订的能够互相约束的合同，同时也是房地产项目开发企业对本次项目实施管理的主要法律依据。因此，制订该合同是施工管理的主要任务。国家在这方面也制订了标准的条款，除此之外，还应该根据实际情况对施工文明、施工安全、工程验收、工程材料供应、工程工期以及工程质量奖罚进行明确的规定，从而提升施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程项目开发能顺利进行。

2.4加强项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。

2.5加强工期管理

控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到施工企业与开发商的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并配合施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。

2.6建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

参考文献

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