浅谈地籍权属调(核)查要点

浅谈地籍权属调(核)查要点

李开华

深圳市爱华勘测工程有限公司广东深圳518111

摘要：地籍测量是在权属调(核)查基础上进行的地形测量。权属调查是在现场核实宗地的土地使用者、土地用途等，并通过本宗地与相邻宗地使用者的现场指界，标定宗地界址，丈量宗地界址边长，绘制宗地草图和填写地籍调查表。在此基础上，依据权属调(核)查资料开展地籍测量。本文作者结合在浙江省余姚市建设用地地籍测量项目工作经历，就权属调(核)查工作,详细探讨工作实施的内外业测编模式,相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：权属调(核)查；对象；方法

1．权属调(核)查内容和要求

权属调(核)查是土地管理的基础性工作，是地籍调查的核心。调查的主要内容包括土地权属状况、利用状况调查和界址调查等；目的是查清每宗（块）土地的位置、权属、界线、数量、四至关系、用途、级别及其地上建筑物、附着物等基本情况，满足土地登记的需要。

2．权属调(核)查原则

村庄地籍调查涉及老百姓的核心利益，调查人员应收集相关权源资料，为登记发证做好准备工作，并掌握以下基本的原则：调查区内已经登记发证的宗地进行100％实地核查；未登记发证宗地的单位和个人，按地籍子区逐宗调查调查实际用地情况。

3．权属调(核)查的对象与内容

3.1权属调(核)查对象

1)对已登记宗地的权属、位置、界址、面积、利用状况等进行实地核查和记录；

2)对未登记宗地，调查实际用地情况（主要包括使用者、土地座落、地类、面积、用地范围、建筑物等情况）和有关地形信息。

3.2权属调(核)查的工作方法

1)制定工作计划

根据项目实际情况，制定权属调查技术路线和具体工作计划，明确调查小组人员及其作业区域、时间要求，建立调查工作制度。

2)地籍区、地籍子区

地籍区划分原则上以镇（街道）行政区划界线为准。在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。地籍子区编号按照自左至右、由上到下的“弓”字型编号。

3)农村宅基地宗地划分的原则

根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇地籍调查规程》、的有关规定，农村宅基地宗地划分原则如下：

①原则上一户只拥有一处宅基地（继承、分家析产除外）；

②调查宗地（包括批准拨用、沿用、继承、其他等用地性质）以生活主房垂直投影所占的土地面积划分为一宗地，并以主房体边线作为此次权属确权线；与主房相连的耳房或生活辅助生产房，放在本宗地的超面积宗地层，并挂接上本宗的内码和面积。

③核查宗地划宗分以下几种情况

a份居民宅基地核查宗地，由于发证时间早，有的宗地权属使用者或面积发生了变更，如过户、继承、分家析产等必须以最新的核查资料来核查；

b份居民宅基地核查宗地，由于土地用途或是权属性质发生改变，就必须到国土局档案室调阅不同案卷的核查资料。如原来是居民宅基地宗地个体户，由于私企的发展，扩建为工厂，权属性质从集体土地使用权变更为国有土地使用权，用途从农村宅基地变更为工业用地。

以上二种居民宅基地核查资料变更情况在核查过程中占有一定的比例，实际调查工作中还存在其它特殊情况，要急时同业主沟通，妥善处理。

4)地籍编号规则

①地籍编号规则

地籍编号应按照城乡一体化原则，并结合城镇数字地籍调查的特性，地籍号编号应遵循统一性、连续性、唯一性、可扩展性原则。

地籍号编码规则如下图：

其中：

a第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》(GB/T2260)。

b第二层次为地籍区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。

c第三层次为地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。

d第四层次为土地权属类型，代码为2位。其中，第一位表示土地所有权类型，用G、J、Z表示，“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地所有权争议；第二位表示宗地特征码，用A、B、S、X、C、W、Y表示，“A”表示集体土地所有权类型，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“W”表示使用权未确定或有争议的土地，“Y”表示其他土地使用权宗地，用于宗地特征扩展。

e第五层次为宗地顺序号，代码为5位，用00001---99999表示，在相应的宗地特征码后编码。

②界址点编号

界址点编号规则：在同一地籍子区按从左到右，从上到下原则进行统一编号，宗地内界址点号分别从左上角按顺时针J1、J2、……Jn编号，这样一个界址点拥有宗地内编号与地籍子区内编号两个编号。界址线空间关系通过起、止界址点号表达。

5)土地登记等档案查询和整理、核查。

①权属证件资料的种类

a.土地权属证件、资料类

解放以来县历届政府颁发的土地使用权证书；有权部门批准用地的文件及图件；有权部门批发的有关土地接管、转让等文件。

b.地上附着物权属证明类：

解放以来县历届政府颁发的房产所有权证书；房产的赠予、继承、分割等有效证件；经有权单位批准接管的有关文件。

c.其他有关文书类

土地管理部门的裁决意见书；法院判决书；有权部门的调节协议书；凡划拨土地使用权有转让、出租、抵押房地产行为机构调整、企业兼并、联营、联建、房屋买卖等而转移土地使用权的，应出具上级主管部门批件、协议、契约等证明文件。

②核查宗地登记信息的整理并编录原始发证旧数据库：

一般对登记卷宗中的审批表、权属调查表、宗地草图、界址确认表和坐标数据等资料按附表的格式录入，并分别按地籍子区的街坊号整理成电子表格。

③核查资料的内业核查：

权属资料的内业核查：

a.权属资料的受理人员应对国土局提供的扫描资料进行认真的审查。验明资科的完整性、理清资料的种类、件数、页数，并按地籍核查要求录制成电子表格以便在杰思科地籍调查软件里生成权属对照表；

b.对于资料缺失、不完整的，应到国土局档案室再次调阅发证资料原件或到其它相关土地管理部门查找、复印相应批地手续。

c.经查找资料仍不完整的，应由用地者查实现状是否有争议，使用界限是否正确等情况。并在地籍核查表备注栏说明。

d.违法使用(含超占)土地的参照有关文件依法处理。

4)对于原有已进行地籍调查且登记发证的宗地不同情况的处理:

如果该宗地权属、界址没有发生变化，则只需要将该宗地原有正确地籍调查资料转抄到新的地籍调查表上，并根据本技术要求对该宗地缺少的资料进行调查补齐、不符合本次数据库建库要求的资料进行修改并建立起核查资料数据库，不需要重新指界和签字盖章(要业主方认可做法)；对于已经发生变化的宗地按照本实施技术要求重新填写地籍调查表，并重新指界和签字盖章。

5)调查人员取得土地登记和建设用地审批资料后，应及时将已登记的宗地权属性质、权利人、土地证号以及宗地范围，已审批的建设用地单位、批准文号、用地范围用不同颜色标绘在调查工作底图上，将土地登记情况填入权属调（核）查表。

6)外业调查

开展外业调查前发布通知通告，要求有关单位和个人配合调查，土地未登记的，要及时申请土地登记。调查时，首先向房屋现实际所有者确认本宗地是否发证、本宗地的最原始的权利人；并外业调查时用表格如实登记或在权属调查图中用不同颜色的彩笔区分；

对有争议的土地或一时难以确定权属的土地，不划入任何宗地，待争议处理后，再行划入相关宗地或单独划宗。

权属实地调查的内容，包括宗地权属来源情况，宗地使用情况、土地所有权性质、土地座落、用途等内容，并与申请表核实，如有出入应注明原因，确认无误后填入“权属调(核)查表”中。

3.4界址调查

权属界址的认定是对用地双方界址状况进行实地调查，并经用地双方和调查人员认可，通过法律手续予以确认的过程。

界址点认定的要求：

1）对于未发证的宗地的界址必须由本宗地所有者(或使用者)亲自到现场指界认定，与相邻宗地有矛盾的由相关宗地权利人和土地协管员共同现场指界处理；

2）单位使用的土地必须由法人代表或委托代表出席指界，个人使用的土地由所有者(或使用者)出席指界，并出具身份证明和委托书，由土管员(或村委指定人)认可指界；

3）两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具身份证明和委托书；

4）经双方认定的界址后，宗地图编辑完成，按街专打印出来交给各自然村或居委，只由本宗地指界人在地籍调查表上对应的“本宗地指界人栏”签定盖章；

5）对有争议的界线，调查人员应现场调解，如调解无效时，当场书写《权属调查记录》记清争论的位置、原因、面积、各自的理由和要求，以及调查员对争议的处理意见，上报地籍调查领导小组裁决或搁置暂不调查；

6）一宗地有两个以上土地使用者时，能查清的要查清各自的使用部分和共同使用的部分界线；

7）所有界址点实地均不设置界标。

3.5宗地界址线、界址点的确定

1）公寓楼（商品房）

①封闭式公寓楼（商品房）一般以小区为一个混合宗，以外墙围墙为界。

②对于开放式的公寓楼（商品房）以幢作为一个混合宗，前后有阳台的，以墙体为界址线位置，悬空阳台不确权，落地阳台要确权。

③公寓楼结构复杂繁琐的，可适当综合。

2）新建民房楼层大于底层的，以批准面积为准,一般前后左右建走廊、阳台，则前面、后面、左右以墙皮为界。如后面、左右走廊、阳台投影大于0.5m时，则宗地图上以虚线予以表示。

3）老式民居前面以墙皮为界，如有柱的，以柱皮外侧为界，左右、后面以墙皮为界。三合院、四合院中的天井，不确定权属即其面积包括在该混合宗面积之中，在调查表“他项权利”栏中说明。

4）沿街、沿路房屋，临街、临路一面均以墙皮为界址线。如两侧有墙垛的，以墙垛为界址线，有柱雨蓬按柱确定界址线，无柱雨蓬不计宗地面积。

5）室外楼梯一般与房屋一起确定界址线,对不规整的可不表示

在调查表“他项权利”中注明。

6）台阶一般不计入宗地面积，不测绘界址线，如果是审批范的，

则应予确权测绘。

7）大商场门前装饰性建筑是否包括在宗地范围内，应参照城建划

部门审批文件确定。

8）单位围墙或房屋墙体有墙柱（墩）的:墙柱（墩）在墙角的以墙柱（墩）为界,墙柱（墩）不在墙角的以墙皮为界址线，有八字形大门的，界址可综合；但临街的，规划上有要求的，仍应逐一按转折确定界址点。

9）对于其他宗地界址线、界址点的确定在实践中碰到的新情况可以按补充规定的方式进行书面规定。

3.6界址标志的设定

界址认定后，双方指界人均在现场的情况下，调查人员应对所认定的界址点在调查工作底图上标明界标，实地应做标记。

3.7权属调(核)查宗地处理方法及权属调(核)查表的填写

权属调（核）查是指依据有关法律程序对村庄地籍调查范围内宗地进行实地调（核）查，查实宗地的权属、位置、界址及土地利用状况。权属调（核）查是村庄数字地籍调查工作的核心内容。

该项工作在业主统一安排下进行，由测绘单位负责实施。结合地籍调查工作的具体情况特对权属调（核）查宗地处理的方法，权属调（核）查表的填写，作出一些分析及具体处理意见。

3.7.1已登记宗地的权属核查

现场比对调查底图绘注的宗地、原有图表资料、地面实况三者的符合程度。核查要点如下：

1)现场待查地块是否为调查底图上判绘的宗地；

2)现场待查地块的权属(权利主体、权属性质、使用权类型等)、坐落、界址、面积、用途、利用状况等信息，是否与调查底图绘注和原有资料描述一致。未发生变化的，按土地登记资料调查。若已发生变化，按现状调查，在调查表上注明原因。

3)根据地面实况，宗地标识码应予以重新编号，应按地籍号编号规则编写，并更改新旧地籍号对应表相应内容。

3.7.2未登记宗地的权属调查

未登记宗地只调查使用者、土地座落、地类、面积、用地范围、建筑物等情况，不做权属调查。

3.7.3权属核（调）查表填写

权属核查表填写要求：权属核查表是权属核查的原始记录和地籍测绘的依据，必须认真如实填写。主要包括宗地坐落、权属、界址、面积、用途、利用状况等。

权属核查表的内容必须做到图、表与实地一致，项目填写齐全，准确无误，用碳素墨水填写，字迹工整清洁，文字通顺简明，同一项内容划改不得超过两次，全表不得超过两处，划改处由划改人签字。每宗地（包含共用宗）填写一份，项目栏内填写不下时，可加附页。共用宗各土地权利人名称、权属、性质、可另行附表，相应栏内填写。

1）已登记宗地核查表的填写

（2）未申请登记宗地调（核）查表的填写

未申请登记宗地调（核）查表只填写：使用人、土地坐落、面积、土地用途和地类。

3.7.4权属调查资料整理

权属调查资料是地籍工作的重要成果，是进行测绘的重要依据，也是后续数据建库和登记发证的主要文书凭证，因此需对它进行归档登记并按要求装订成册。

宗地资料：宗地调查资料按宗进行立卷，以村庄（街坊）为单位按编号顺序装订成册，宗地立卷资料的规格必须一致，不得参差不齐。

违法用地的调查资料参照宗地调查资料的整理办法进行，整理后的资料按镇、村（街坊）汇总，与宗地资料集中存放。此外，村庄（街坊）结合图表、宗地关系结合图、行政界线图及有关对村庄（街坊）和宗地的数据统计表应提交电子文档以便进行数字化管理。

4.权属调查和地籍测量的衔接

在地形图的基础上，根据权属调查过的资料，编辑界址线，构宗地属性面，输入使用人、宗地号、地类、四至等宗地属性数据，连接宗地属性库内对应的宗地属性（原有的登记卡、权源证明等），根据《浙江省数字地籍调查技术规范》要求，自动生成有界址线、宗地号、地类、面积等信息的地籍图，生成界址线、界址点号、宗地号、地类、面积、四至等信息的宗地图。

5.结束语：

地籍测量在国内测绘工程中还是一项时间较短的新测绘项目，余姚建设用地地籍测量项目是难得理论与实际相结合的机会，对地籍权属调(核)查要点有了更进一步的认知，充分的了解地籍权属调(核)查工作程序和要点。

参考文献：

[1]地籍调查规程(TDT1001-2012).

[2]第二次全国土地调查技术规程(TDT1014-2007).