房地产价格成本效应的分析——以天津市为例

房地产价格成本效应的分析——以天津市为例

常鹏

（山西财经大学财政金融学院，山西太原030006）

摘要：房地产价格的成本效应表明房地产价格的变化会影响居民的生活成本以及企业的运营成本，从而进一步影响消费市场产成品的需求和供给并最终影响城市的发展和竞争能力。

本文从成本效应的角度出发，对天津市房地产价格的波动对该市产生的影响进行实证研究。发现随着天津市的房价的增长，员工的工资也随之而增加，且房地产价格上升会促使居民消费，因而对居民正常生活未产生成本效应。通过对天津市房地产价格成本效应的研究，对未来天津市相关政策的制定提出意见。

关键词：房地产价格；成本效应；回归分析

1、导论

从二十世纪末开始到现在，房地产业一直是中国国民经济运行中最为重要的支柱产业，同时也是是中国经济全面开展的引擎和动力源泉。我们可以做出粗略的估计，在未来十年内，房地产业仍然是支撑我们国家经济发展的重要支柱。

我国国内部分学者对于北京，上海等地方房地产价格的成本效应已做出具体分析研究，而对作为北方唯一的自贸区的天津市的研究却相对较少，本文从成本效应的角度出发，发现天津市的房地产价格的变动会影响居民和企业的正常生产生活，从而对天津市的宏观经济的发展产生影响。

2、房地产价格成本效应的理论模型

本文从成本效应的角度出发，又进一步的从企业和居民两个视角对房地产价格的变化对企业和居民产生的影响进行研究分析，最终在从这两个方面得出房地产价格变化对于城市的发展和其竞争力产生的影响。

具体而言，一方面，房地产价格发生变化通过影响企业租用或购买房地产的成本以及企业的人力资源成本从而对企业的运营成本产生影响的；另一方面，房地产价格的变化通过影响居民的住房支出，进而影响居民的消费支出，从而改变居民的消费水平，最终对居民的生活成本产生影响。

3、房地产格成本效应的实证分析

3.1房地产价格对企业运营成本的影响

本部分先从第一个角度即房地产价格变动对企业运营成本产生一定的影响的角度进行分析研究。由于天津市企业租用或购买房地产成本的相关数据无法获得，因而本部分将集中考虑天津市房地产价格变化导致企业人力资源成本发生变化进而影响企业运营成本的这一部分。人力资源成本即劳动力的成本是指企业或单位由于其雇佣社会劳动力，从而付出的相关的费用。它主要包含职工工资、职工福利基金、职工保险金和公积金四个主要部分。在这四部分中占相关费用的较大比例的是第一项即职工工资。因此，在本部分将集中研究天津市职工工资与房地产价格之间的关系从而具体分析天津市房地产价格变动对劳动力成本产生的影响。

依据参数估计的结果可以发现天津市房地产价格的变化对企业的正常运营产生了影响，即房地产价格的变动使得企业的人力资源的成本发生改变。具体来说就是在其他因素保持不变的条件下，天津市的房价平均每增长1元，该市员工的年平均工资就会增长7.9元。由此我们可以发现，在房价不下降的前提下，工资的上升是必然的，因此公司的运营成本的增加是必然的，所以天津市房地产价格的变化会对该市企业的正常运营产生较大的影响，也就是说天津市房地产价格的上涨推高该市劳动力工资成本和产品销售价格，因而对其城市经济发展带来较大的负面影响。

3.2房地产价格对居民生活成本的影响

本部分将从第二个角度即天津市房地产价格的变化会对居民的日常生活产生一定的影响的角度进行分析研究，天津市居民的生活成本包括很多项内容，而其中占有较大比例的一项就是居民的住房支出。房地产价格的变化直接会影响居民的住房支出，进而影响居民的生活成本，最终影响消费需求。

通过对天津市房地产价格和居民消费水平的回归分析，发现二者之间存在正的线性相关关系，即随着天津市房地产价格的上升，居民的消费水平也逐渐提高，即房价的上升会促进居民的消费，也就是说天津市房地产价格的成本效应对于居民的正常的生活效果不显著，甚至是在2008年以后天津市房价飞速上涨的情形下其成本效应依旧不显著。

4、政策建议

本文通过对天津市房地产价格的成本效应的研究和分析，通过理论分析以及回归分析等方法，发现天津市的房地产价格的成本效应对企业产生的影响较为显著，而对居民个人暂时没有产生较为明显的负面影响，因此需要引起该市的政府的重视，政府应该及时采取措施减少该市房地产价格的成本效应对该市经济发展已经产生的不良影响，并且防患于未然，避免对居民正常生活产生负面影响。通过思考和查阅相关资料，最终提出以下几点建议：

第一，天津市的房地产业对于整体经济和单个家庭的发展有较大的影响，一旦处理不合适，该市的房地产业会对该市的经济发展和单个家庭的生活产生极大的负面效应，这就要求该市政府制定的房产政策要注重公平的同时重视效率。

第二，天津市的房地产价格对企业的日常运营有较强的成本效应，因而天津市政府需要强化其经济职能，推动该市房地产行业日渐走向成熟化。通过科学有效的方法，控制该市增长迅速的房地产价格，完善房地产行业，使其日渐形成一种良性的发展模式。

第三，该市的企业需要加强学习，增强竞争意识和忧患意识，通过各种渠道，增强其内部消化成本的能力，减少房地产价格的变化对该市企业运营成本带来的影响，增强企业的运营稳定性，从而使得天津市经济得以快速繁荣的发展。

参考文献

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[2]曾海兴，基于成本效应视角的房地产价格分析[J]．现代商贸工业，2011（24）：272

[3]周建军，鞠方，住宅价格波动与消费增长——基于中国数据的理论分析和实证研究[J]．科学经济社会，2008（02）

作者简介：常鹏（1994年—），男，山西临汾人，山西财经大学2017届（金融学）学术硕士研究生，研究方向为金融理论与政策。