城市商业综合体开发经营风险管理探讨

城市商业综合体开发经营风险管理探讨

阳中华

金地（集团）股份有限公司

摘要：本文主要诠释了城市商业综合体基本含义与类型，综合分析了城市商业综合体的开发经营实际情况，并提出了几点风险管理对策。希望通过这些有效性风险管控策略的实施，尽可能地降低城市商业综合体在开发经营期间出现风险的几率，确保城市商业综合体持续性的经营发展。

关键词：城市；商业综合体；开发经营；风险管理

前言：

伴随着城市一体化的快速发展，城市商业综合体逐渐展露头角犹如雨后春笋一般呈现着良好的发展态势。那么，为了能够更好地推进城市商业综合体进一步发展，就需对其开发与经营的风险管理提高重视程度，结合目前的开发经营实际情况，制定出最适宜的风险管理方案或策略。从而能够对城市商业综合体的开发与经营实施强效的风险管控，从根本上降低一切开发经营风险，为城市商业综合体的开发经营营造一个最具安全性的发展环境，进一步推进我国城市商业综合体的快速发展，以全面带动我国城市一体化的持续性发展，促进社会经济的全面发展。

1、基本含义与类型

1.1基本含义

城市商业综合体（Urbancommercialcomplex），主要是指集中会议中心、公寓、休闲娱乐、购物、交通、文化、商业、餐饮、展厅、办公、住宿等城市功能性活动一体的综合体建筑，通常称之为城市一站式的服务体，多功能之间相互依存与辅助，可综合地、高效地为广大客户提供完备的服务，打造中心化地带及商圈。

1.2主要类型

我国目前小有名气的城市商业综合体如深圳华润万象城、北京银泰中心、上海五角场万达广场等，这些都是我国较为成熟的经典案例。经过长期的研究之后，可将城市商业综合体归集成以下几种类型的划分形式：其一，占地面积为主要划分形式。当下城市商业综合体总占地面积可分成65万平方米、15万平方米、5万平方米及以上范围。占地面积的划分方式不单只是面积上的差异，还包含着经营项目与其未来发展方向等差异上。初级模式下城市商业综合体，项目集中在小商家的群落及实体销售方式，犹如在魔方当中各个区块被不同商家占据，每个商家之间无内心联系。因此，在初级模式下城市商业综合体，其主要的获益在于店铺租金方面，销售方面获益相对较少；那么，相比较于初级模式下城市商业综合体来说，中级模式下城市商业综合体占据面积稍大一些。因此，需引入如电影院、大型超市、百货商场等，以构建起业态的商圈形式。中级模式下城市商业综合体，其主要获益为零售，租赁获益所占比例相对较小；高级模式下城市商业综合体，相比较于初级与中级模式下城市商业综合体，具有较大的占地规模，囊括了高级公寓、商务酒店、大型酒店等类型的投资建设，逐步把城市商业综合体扩展成为大型的商圈。在一定程度上，这种高级模式下城市商业综合体，不仅可娱乐与购物，还可居住及工作。通常情况下，若想投资建设高级模式下城市商业综合体，赋予更为全面性的功能，实际占地面积必须在百万平方米以上，完全可媲美于一个村落。正所谓投资有风险，投着需谨慎，需开发经营者谨慎思考，做好风险管控。

2、开发经营概况

2.1风险定位

通过以上对于城市商业综合体的阐述，足以表明城市商业综合体极具复杂性，且开发经营的风险相对较大。在一定程度上，它不单纯的只是一类商业建筑，也不仅仅只是集合了多种经营活动。因而，必须对其开发经营中的风险进行明确定位。但是，从我国目前城市商业综合体在开发与经营风险定位方面，往往存在着不准确性，以至于不仅无法降低城市商业综合体的开发及经营风险，且还会导致风险超出掌控范围之内，对于城市商业综合体后期的持续性经营造成不利影响。

2.2资金运作风险

对于城市商业综合体的开发与经营来说，资金运作是必不可少的，可谓是实现持续性经营发展的命脉所在。那么，从城市商业综合体自身角度来说，开发与经营需配合以强大的资金支持才可正常运转。但是，在以往城市商业综合体的开发经营失败案例当中，多数都是败在资金运作方面。而出现这些问题的根本原因多数在于信托融资的防范意识相对薄弱、政府的研究力度较为不足、预期收益的估算不合理等。在一定程度上，对于城市商业综合体的开放与后期经营来说，若想尽可能地降低风险，就需愈加重视资金运作，确保资金链条的连续性。

2.3施工安全风险

城市商业综合体的开发建设经营期间，施工是最为基础性的开发建设环节，也是最容易出现安全风险的一个重要环节。通常情况下，基于城市商业综合体自身极具复杂性，在开发建设施工期间难免会受一些客观因素所影响而存在一些安全隐患，若不及时排查与处理这些安全隐患，则必将会酿成大祸，阻碍城市商业综合体的开发经营。因此，针对这一方面因素，需城市商业综合体的开发建设及经营者愈加重视，采取有效性的应对措施。

3、风险应对

3.1明确定位风险

风险定位，是城市商业综合体的开发经营是否具备着可行性的衡量标准之一。在该环节，开发建设者需尤为注重当地政府各项政策及相关客观因素，结合实际情况来分析自身的发展需要，认真分析当地政府的各项政策，择取最有利于对方的相关政策，并努力缓和其与当地政府之间的发展性冲突，本着公平协商的基本原则，准确把握好双方的利益点，以确保城市商业综合体的开发经营处于较为安全的发展环境当中，规避一切开发与经营的风险因素。

3.2充分运用融资降低风险

融资的建设基础，是否可实现有效性融资决定着项目建设是否可顺利进展。那么，对于城市商业综合体的开发与经营来说，若想从根本上降低风险，就需提高资金运作的重视程度，充分运用融资降低风险。充分考虑到当地政府各项优惠政策，银行的贷款类政策变化情况与社会融资的心理等各个方面因素，努力做好引导及协商工作，确保融资顺利进行，为城市商业综合体的开发与经营提供强有力的资金保障，切实地降低城市商业综合体的开发与经营风险。

3.3强化施工的风险管控

对于城市商业综合体的开发与经营来说，施工方面的风险管控也尤为重要。因此，施工及管理者需有效地进行安全强化培训，尤其是一线的施工人员，安全技能的综合考虑万不可有丝毫的松懈，需明确责任机制，将实际责任落实到具体人头上，一旦出现了相关问题即可快速查找到责任人予以高效处理，从根本上降低城市商业综合体的开发建设施工期间的风险，切实保障城市商业综合体的开发与经营顺利进展。

3.4合理规划持续经营

在城市商业综合体的开发与经营期间，长效规划往往起着统领作用，可保障城市商业综合体的持续性经营发展。因此，广大城市商业综合体的开发与经营者需提高对总体规划的重视程度，通过合理的规划，将城市商业综合体实际的开发建设与经营各个环节把控在手中，从根本上规避城市商业综合体在开发建设与经营中的一些风险，切实地实现城市商业综合体的持续性经营。

4、结语

综上所述，当下是我国城市商业综合体重要的开发建设时期，为确保城市商业综合体的开发经营效率，就需提高对风险管理的重视，结合目前城市商业综合体的开发经营实际情况，制定长效的风险控制策略，以从根本上降低城市商业综合体的开发与经营风险，提升城市商业综合体的开发经营效果。

参考文献：

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