浅析突发事件对不动产估价行业的影响

浅析突发事件对不动产估价行业的影响

王站军

王站军（江苏苏信测绘有限公司）

摘要：突发事件在是我们赖以生存的自然界和经济运行中发生的变异，因为其突然、有力、无法控制，常易引起破坏和混乱。突发事件的频繁发生不仅对估价标的物造成了破坏，也会对现代不动产估价行业的发展产生影响。如何正确认识突发性事件的影响，提高应对能力，变被动受灾到积极应对，是当今不动产估价从业人员应该思索的问题。

关键词：突发事件不动产估价危机管理

0引言

随着社会经济和房地产业的迅速发展，不动产估价已经逐渐成为经济社会的重要内容，不动产估价行业呈现出一派欣欣向荣的景象。在市场经济体制下，每一家企业都力图追求效益的最大化，没有一家企业愿意陷入危机。但是近年来接二连三的突发事件却给不动产估价行业的发展造成了一定影响，使估价企业在发展中面临一系列新问题。这些问题若得不到妥善解决，易导致企业乃至整个行业出现各种危机。危机时时刻刻都追随在企业周围，外有地震、突发流行病等天灾，也有政治、宏观经济等社会环境危机；内有投资失误，定价策略失误，不能履行合同等导致信誉危机等经营危机，管理序列失衡导致的管理危机，以权谋私、贪污行贿等造成的违法危机，企业内部人员素质低下导致企业的生存危机等。无论什么危机，都会给企业带来伤害与损失，严重破坏企业公众形象，甚至使企业陷入困境[1]。本文将在分析影响不动产估价行业的突发事件类型的基础上，着重从突发性自然灾害对不动产估价标的物的影响角度，认识突发事件对不动产估价行业造成的影响，并提出相应的对策。

1影响不动产估价行业的突发事件类型

突发事件又称“紧急事件”、“紧急情况”、“紧急状态”、“非常状态”、“特别状态”等等，比较有代表性的定义是：一种特别的、迫在眉睫的危机或危险局势，影响全体公民，并对整个社会的正常生活构成威胁（欧洲人权法院）。突发事件包括突发性自然灾害、和经济系统突发事件。

1.1突发性自然灾害突发性自然灾害是指致灾因素的变化超过一定强度后在短时间内迅速爆发的自然灾害。全球范围内的突发性自然灾害主要包括地震、火山爆发、泥石流、海啸、台凤、雹灾、滑坡、洪涝等。中国境内还发生过一些新的自然灾害，如地震等。一般说来，突发性自然灾害容易使人类猝不及防，常常造成死亡事件和重大的经济损失。对于不动产估价行业而言，因其标的本身的特性，容易受到突发性自然灾害的影响。

常见的影响不动产估价行业发展的突发性自然灾害有以下几种：一是地质地貌类突发性自然灾害，影响较大的有崩塌、滑坡、泥石流、地震和火山喷发等；二是气象类突发性自然灾害，对不动产估价行业影响较大的主要有台风（飓风）、暴雨、洪涝等；三是海流类突发性自然灾害，主要有风暴潮、灾害性海浪、海冰、海啸等。突发性自然灾害对不动产估价行业造成影响主要是不动产估价标的物的灭失与改变。一般而言，山体景观类不动产容易受到火山爆发、泥石流、山体滑坡等自然灾害的影响；海滨城市的不动产容易受到台凤、风暴、海啸、海浪等自然灾害的影响。

1.2经济系统突发事件人类社会几千年积累起来的经济发展体系也是一个开放性的系统。经济发展并不光是经济系统内部的事，一场非经济的灾害，如战争，瘟疫，可能使精心打造的经济运行系统失灵，甚至可能使苦心经营的经济功亏一篑。我们应当把非经济因素，作为经济发展本身的一个重要参数来对待。经济发展和任何事物一样，都要有一定的环境，这些环境又往往有众多的非经济因素，例如安全感，稳定的心理预期等，它们构成了经济系统的外生变量。比如，战争改变了资源配置的基础、经济主体的风险和收益观念，也改变了人们的心理预期等。所以，经济系统的外生变量可以通过调整初始条件、要素投人、风险态度、行为者的目标函数等进人经济系统。现阶段，影响经济发展的非经济因素主要是一些突发性的不可抗拒的事件，大体有以下几种：社会政治不安定；战争；经济与社会发展的失调等。因此充分认识非经济因素对经济发展的影响，建立有效应对突发事件的应急体制，使经济社会遭受的损失降到最低程度，是保证经济安全，巩固经济成果的一个重要而紧迫的问题。

2突发事件的特性

一是突发性，或称之为意外性或高度不确定性。所谓祸起萧墙，其发生的时间、地点、影响面、波及的程度均有很强的隐蔽性，而相关信息又很难做到准确、全面、及时。2007年发生在湖北省恩施州巴东县的宜万铁路隧道垮塌事件充分说明这一点。

二是破坏性。既有直接的破坏，还同时具有很多间接的、长期的破坏。如泥石流和台风对房屋的毁坏。

三是紧迫性。依附在前“两性”之上，如果不能及时、有效地处理，随着不确定性的增长，破坏性随之加大，一般突发事件可能演变成重大事件乃至形成危机。

3突发事件对不动产估价行业的影响及其机理

不动产是以土地的特性为基础的，具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、价值量大、相互影响性、易受限制性和保值增值性等特性。然而，突发事件的发生可能会对不动产产生重大的影响。

3.1突发事件对不动产估价行业的影响

3.1.1导致标的物变化和灭失不动产具有不可移动性，决定了任何一宗不动产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。不动产的不可移动性使突发事件特别是自然灾害发生时面临破坏甚至灭失。如泥石流的发生淹没了村庄和房屋。

3.1.2影响了标的物寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性，建筑物却不像土地那样具有不可毁灭性，理论上建筑物一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。然而随着上海市在建闵行区“莲花河畔景苑”7号楼“整体倾倒”等“楼脆脆”事件的发生，估价中不得不考虑建筑物的质量和安全问题。

3.1.3损失价值量大不动产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大[2]。这就导致突发事件发生时对不动产乃至经济的发展的影响巨大。一旦发生，估价企业也可能面临估价责任及债务纠纷。

3.2突发事件对不动产估价行业的影响机理

突发性自然灾害首先会破坏估价标的物及其附属的道路、基础设施设备，影响不动产估价行业的标的物。比如四川汶川“5·12”大地震使众多房屋（不动产）灭失。突发事件按照机制可以分为两大类：能量积累型和放大型[3]。

3.2.1能量积累型就像自然界的地震一样，能量积累到一定程度就会产生剧烈的爆发。在整个社会经济系统中，如果存在某一个不和谐因素，最初可能对全局影响甚微。但其影响可能会通过某种机制（比如正反馈机制）逐渐被放大，当这种不和谐因素的能量大到一定程度时，就会以剧烈的形式爆发，以突发性事件的形式影响社会和经济的发展。经济领域的房地产业泡沫破灭也属于这种类型。这种可见突发性事件并不是偶然产生的，任何不利于可持续发展的微小因素都可能会导致突发事件的爆发。

3.2.2放大型就像原子弹爆炸时的“级联放大”作用一样，由于系统的各个领域或单位之间因为紧密的耦合作用，某种危险性因素会通过强大的正反馈作用而迅速得到放大。比如企业间的“连锁债务”可能导致级联放大，因为一家企业的倒闭而引起一系列企业倒闭。单元之间存在着强烈耦合作用的复杂系统，应该采取有效措施在突发事件发生时迅速减弱级联放大机制，降低损失。

4不动产估价企业对突发事件的应对策略

4.1首先在于预防突发事件特别是突发性自然灾害是非人力所能完全控制的，确实会对不动产的发展带来严重的影响。对于这类危机，最重要的是要预防它的发生，并预见可能发生的危机[4]。这也是危机管理的一项主要内容，“风生于地，起于青萍之末”。危机的发生，无可讳言，时常带有一定的突发性。如果企业不预先制定完善的危机防范策略，并在危机的最初阶段对其态势加以控制的话，危机造成的连锁反应将是一个加速发展的过程——从初始的经济损失，直至苦心经营的品牌形象和企业信誉毁于一旦。尤其后者，将给企业带来无法估量的损失和最致命的打击。相反，如果企业以危机为契机，抓住危机并从中找寻生机，危机就会变为企业的一个转折点。

4.2建立危机管理机制在某种意义上，任何防止危机发生的措施、任何消除危机产生的风险的努力，都是危机管理[5，6，7]。W.TimothyCoombs定义危机管理为：防止和降低危机的发生，减少负面影响，从而保护组织和公民免受损害。为此，有学者指出，危机管理是“刀尖上的舞蹈”，此话形象的刻画了危机管理的难度。危机属于非常态事件，企业组织不能只依靠现有的常规与制度来应付，必须事先拟订危机事件的处理程序与应对计划。台北大学洪源教授总结出了一套企业处理危机的管理办法。

4.3重点防范财务风险在理念上，管理层应重视企业的可持续发展，稳扎稳打，不要急于求成；在举债方面要适度；在财务状况方面要保持资产的流动性；在资本支出方面不要超过企业的财力追求过快增长；在经营成果方面要注意提高盈利质量；在现金流量方面要做到有现金净流量节余；对应收账款要进行风险控制；对报告质量、客户利益等社会责任要认真对待，防止出现突发灾害。企业可以购买流动性强、风险小的债券基金和货币基金，进行财务上的预防[8]。

企业可以在盈利的年份计提特种基金，专门用于应对突发事件为企业带来的财务风险。同时，也要针对该特种基金建立应急管理制度，在突发事件发生后，企业相关人员能及时、合理地运用该特种基金避免或降低企业的财务风险。重视企业的重大项目和重要资产保险。通过保险，企业虽然不能降低发生这些自然灾害的概率，但却可以降低它给企业带来的损失。目前，全球各地的保险业对地震风险予以承保的比例都是非常小的。由于地震属于巨灾型风险，保险公司通常的做法就是把地震保险作为附加险产品进行开发，投保人只有在投保了普通财产险的同时额外投保地震保险，对于地震造成的财产损失才能由保险公司进行赔付。

5结语

由于危机爆发后往往给标的物和估价企业带来重大的经济损失和形象伤害，处理不当甚至会导致企业倒闭，因此，国外不少大公司均将目光投向危机管理。危机管理具有不确定性、应急性和预防性三大特征。事实也是如此，企业越早认识到存在的威胁，越早采取适当的行动，越可能控制住问题的发展。危机管理的重点应放在危机发生前的预防，而非危机发生后的处理。为此，企业建立一套规范、全面的危机管理预警系统是必要的。

参考文献：

[1]计雷，池宏，陈安，等.突发事件应急管理.北京:高等教育出版社，2006：25－27.

[2]吴翔华，梁国庆.房地产估价典型案例分析.南京:江苏科学技术出版社，2005：12－15.

[3]胡燕京，苏力勇.突发事件对可持续发展的影响以及应对之策.东方论坛，2003（10）：97-102.

[4]万鹏飞.美国、加拿大和英国突发事件应急管理法选编.北京:北京大学出版社，2006：142－145.

[5]周春生.企业风险与危机管理.北京:北京大学出版社，2007：155－156.

[6]希斯.危机管理.北京:中信出版社，2004：30－35.

[7](英)迈克尔·雷吉斯特，朱蒂﹒拉尔金.风险问题与危机管理(第二版).北京:北京大学出版社，2005：255－256.

[8]干胜道，吴嫱.突发自然灾害对企业财务风险管理的影响思考.四川省情，2009（3）：62.