房地产企业的造价外委的管理

房地产企业的造价外委的管理

顾海亮

佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司

摘要：由于自身管理模式存在问题，房地产单位密切关注运营中的项目成本，学习更多科学的成本管理方法，实现项目造价管理的规范化和房地产单位的市场竞争，推动整个房地产单位的发展与进步，本文主要研究房地产单位造价管理。

关键词：房地产单位；造价管理

引言

项目造价工作是项目建设中的计算和定价过程，房地产单位的核心是优化项目管理，项目可视为房地产单位的产品，因此管理价格这是必要的。造价工作的意义从投资的初始阶段到使用阶段，造价控制和管理是不可分割的，但为了使房地产部门在市场竞争中处于领先地位，有必要掌握标准化的造价控制方法，造价控制的科学性使企业更具竞争力。

一、房地产单位造价管理特点

房地产单位的开发成本涉及很多内容，包括征地，拆迁费，建筑施工费，工程安装费，公共设施建设费等。市政公共建设，管理费，财务费用等方面的控制具有复杂性、多方性和阶段性三个特点。

二、房地产企业委托造价咨询人编制施工图预算成本控制

设计不足或设计深度不足是施工过程中工程不断变化的主要原因。结果，成本往往增加而且难以控制，这给施工阶段和结算阶段的成本管理带来了更多的困难和大量的工作。因此，在委托顾问编制预算之前，通过内部审核施工图，识别和控制变量，减少后续变更的可能性，是实现有效成本控制的有效途径。

2.1确认图纸，确保施工图纸与项目所在地一致，并可能发生控制变更

房地产开发商回顾主要关注先进，理性和经济的设计。作为成本管理者，我们必须从经济合理性和可行性的角度来把握，并考虑可能出现的问题。首先，根据投资决策和市场定位，确定项目等级标准，审查文件是否反映了项目的经济定位思路；其次，结合项目定位，检验施工技术方法是否经济合理，是否可行，如基地或地下室的设计，施工是经济技术比较，采用不同形式的基础或施工方法，哪一个更经济合理；在特殊结构或装饰结构的情况下，考虑到成本的增加是否值得，是否有成熟的施工技术。确保施工图纸与项目位置一致，并且可以进行控制更改。

2.2仔细检查图纸，纠正错误，控制并减少对现场的变更

施工图纸经常出现错漏，导致变更并为承包商的不平衡报价创造条件。不平衡报价掩盖了项目的实际投资成本，间接导致了“低合同和高索赔”的发生。预算编制根据施工图纸进行。施工图还涉及各种设计专业的合作。然而，由于设计深度不足，各种专业之间的沟通不足，这在专业图纸中引起问题或矛盾。这需要根据预算思路仔细阅读图纸，提取预算和相关施工技术所需的数据，以及对未知大小，描述有误的情况等澄清；协调各种设计专业，相互配合，图纸中的矛盾在哪里找到解决或避免的方法。从源头预控制成本以减少变更。

三、房地产开发项目的造价跟踪服务

1设计阶段的跟踪服务

同一地区的房地产开发项目往往具有相同的特征，如地震欺骗要求，防水和外观的性能要求。此时，服务跟踪将进行大量的研究，并结合收集的实证数据，在整个施工方的沟通的基础上，提出设计图纸设计图纸，如：钢，砼单位平方米含量，防水，保温等。

1.1设计预算

项目初始部分的项目成本初始设计或扩展侧重于设计预算的准备和控制。设计预算是项目设计阶段在设计阶段的表现，没有价格特征。根据劳动力价格，材料费，工程机械使用费等，建筑成本估算是根据正常施工技术等因素编制的。设计预算估算应控制在投资估算范围内，并作为项目成本控制的重要依据。由于项目成本延长，房地产开发项目有很多因素影响项目成本，如设计变更，价格上涨，政策调整因素，自然因素，利率和汇率调整。因此，在准备设计预算时，应充分考虑预留费用，以制定未来的项目成本控制区域。初步成本估算包括基本预备费和增加的已付费用。

1.2施工图预算

在施工图的设计绘制过程中，设计部分可以有多种选择。跟踪跟踪服务需要从经济效益，社会效益和影响影响等不同方面比较和选择多个计划，并提出优化建议以确定计划设计。

在设计绘图过程中，服务跟踪中的另一项重要服务是检查施工图纸并检查文本描述，工程技能和平面高程之间的对应关系。尽量不要在施工期间改变或改变，减少成本控制的不确定性，并避免承包商因设计原因对施工单位提出索赔。

施工图设计部分的施工成本文件是施工图预算。施工计划预算基于相关政府机构发布的预算配额费用，定价方法和施工图纸。这是确定项目成本的主要依据，也是整个房地产项目成本管理过程的一个组成部分。

2招投标阶段的跟踪服务

招标阶段是项目发展的关键。此阶段的工作质量直接影响整个项目跟踪服务的有效性。在竞标阶段需要有效执行以下工作：

2.1设备材料暂定价格的确定

要充分研究市场，检验不同品牌，不同品质的产品，在满足使用要求的前提下制定合理的价格。由于临时定价需要在未来进行调整，因此无法进行调整，结算可能是由于临时价格调整幅度太大所致的因素引起不必要的纠纷。同时，合理的临时定价可以降低招标风险，便于造价控制。

2.2合理编制标底

在准备招标标底的过程中，不仅要充分考虑项目造价管理部门的要求，还要考虑项目的资金和运营，项目所在地的建设市场条件，以及坚持公开，公平，公正的原则，防止人为压低价格，确定合理的投标基础，使招标人和投标人均有利可图，实现双赢目标。

2.3加强对招标文件的审查

招标文件是招标过程中最重要的文件之一。招标文件中规定的实质性条款是投标人和签订合同的依据。项目咨询费用项目由建设单位委托，认真审核报价，供应材料，进度付款，谈判，合同招标文件等重要条款，并明确双方的责任和义务。

2.4合同管理

建设项目施工合同具有典型的市场经济特征。施工单位通过招标方式选择承包商，并采用合同方式约束双方的责任，权利和义务。项目造价咨询机构由业主委托组织施工合同文件的策划，起草，签署和监督，切实维护双方利益。在起草和签订合同的过程中，重点是合同制度的合法性和完整性。合同条款是否与招标文件一致，条款是否准确，减少合同中的不确定性，提高合同条款的可执行性。

3施工阶段的跟踪服务

施工阶段是实际工作形成阶段，最终实现项目效益的阶段。由于建设周期长，覆盖面广，影响因素众多，对跟踪服务的要求最高。在这个阶段，为了做好跟踪服务，除了高度的责任外，还必须有科学的方法。

3.1跟踪服务预案

在施工现场监测服务建设之前，有必要考虑项目的特点，充分考虑材料和设备供应的设计，进度，采购和规划，并制定详细可行的服务跟踪计划。这些包括：人员配备，工作程序，工作重点，隐藏的工作项目，签证变更，材料定价等。对于进度付款，专业的结算审查程序项目，向委托方提供咨询服务等。

3.2散装物料供应

项目中使用的散装材料，如钢筋，商品筏，安装管，阀门，电线和电缆，以及橱柜设备，通常通过价格或质量来控制。社区发展成一块电影具有集中采购的优势。对于不同的材料，我们可以使用各种方法，如公开招标，价格比较和工厂采购，以获得高品质和低价格的品牌。房地产项目期限较长，一般应分批购买相同的材料。确定每批次的采购数量必须考虑到各种因素，例如项目进展，材料市场的变化以及资金的使用。跟踪服务的重点是提前提出采购方法，采购数量和价格（品牌）参考，然后分析批量采购对造价的影响。

3.3加强变更签证管理

在变更签证执行之前，及时提出经济建议并改变可行性。在实施签证变更时，重要的是检查变更过程是否完成，签证号码的变更是否固定，签证声明的变更是否合适，以及变更是否符合要求。实施变更签证后，必须在当时提交，并按照一对一的原则进行造价分析。

3.4隐蔽工程的监督

加强对隐蔽工程的监督是跟踪服务的主要任务之一。在隐蔽工程的建设中，敦促有关方面改进相关信息，并在必要时使用照片和录像来保留信息，减少甚至避免项目结算过程中不必要的纠纷，降低结算风险，提高项目造价的可控性。

3.5成本管理

跟踪服务侧重于进度付款，材料和设备以及工程专业人员的管理。大型房地产开发项目，有许多个别项目，每个项目分为许多工程单位和许多子项目。在实施过程中，材料和设备的支付，进度和维修正在交叉进行，这是一个非常严重的错误。要充分利用相关的软件数据功能，请按时间，流程，类别，项目和相互验证进行排序。实施期间成本控制的重点是将实际成本与预算成本进行比较。对于每笔付款，无论多少，都应该进行比较。关键是要研究偏差的原因并及时采取正确的行动，这是项目的成本控制。通过纠正，最重要的是实现成本控制的目的，并避免再次发生的类似事件。

3.6索赔管理

在施工过程中，受各种因素的影响，索赔是不可避免的。在协助施工单位规划合同文件时，造价中介应根据类似项目的历史数据，自身的知识和工作经验，以及项目的特点，预测合同履行过程中可能出现的索赔并做好准备。在合同履行期间控制工程的变更和减少索赔的可能性。

4竣工验收阶段的跟踪服务

项目造价的真实性直接影响项目投资的真实性。只要部分项目和单位项目有条件，就完成一次审一次核，审一次清一次，清一次测评一次，缩短完成结算的审核时间。

项目完成结算审核后，跟踪服务的重点是组织，分析和分类数据，从造价上进行整体评估，总结跟踪服务的经验，并向客户提出建议。

项目跟踪服务与以前的工程审查和审计不同。有必要通过核减少率改变先前评估项目审计和审计有效性的概念，强调跟踪服务的实际有效性，并逐步推进跟踪服务。

结束语

房地产单位的施工造价管理是建筑施工管理的基础，并逐步走向成熟和规范。因此，为了在激烈的市场竞争中立于不败之地，我们应该关注房地产项目的造价控制。科学有效的控制和管理也是房地产公司降低成本，增加投资回报和实现特定投资目标的重要途径。

参考文献

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