中国房地产业与国民经济协调发展的对策思考

中国房地产业与国民经济协调发展的对策思考

段坤

北京天恒正丰投资发展有限公司

摘要：改革开放以来，中国房地产业的崛起及发展是当代中国经济的一个重要经济现象，它不仅涉及到我国产业结构的调整演进，而且影响到整个国民经济的方方面面。房地产业与国民经济两者互动状况如何，能否协调发展，是中国现代经济发展过程中一个不容忽视的重大问题。本文从两者一般关系的理论阐述入手，拟从理论与实践结合的角度，就两者的互动效应作一深入的剖析，并就当前如何促进房地产业与国民经济的协调发展谈一些认识。

关键词：中国房地产业，中国房地产业，对策

一、中国房地产业与中国房地产业的一般关系

在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调。如何正确处理两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。

二、中国房地产业与国民经济的互动效应分析

作为一个动态过程，中国房地产业与国民经济的互动效应既是在诸多方面体现，又是在不断发展变化的。如何根据中国当代经济发展的实际进程，从理论与实践结合的角度，科学认识，正确把握这些互动效应，是我们解决中国房地产业现实中种种问题的基本出发点，也是制定具体产业政策的根本依据。

１、房地产业发展阶段与国民经济发展水平之间的互动效应

房地产业发展阶段与国民经济发展水平之间存在着紧密的相互关系。由于房地产业的工程价值量大、生产周期长，属于资本密集型产业，决定了房地产开发需要大量的资本投入。因此，只有当国民经济发展到一定水平，整个社会才能积聚起足够的资本，满足房地产开发、投资、发展以及居民住房消费的需要，并随着国民经济的发展、人均可支配收入的上升和消费结构的升级，房地产才会逐步上升成为普通大众的主要消费品。与国民经济发展所呈现的阶段性特征相类似，房地产业的发展也呈现出阶段性特征。不仅如此，房地产业的发展阶段与国民经济的发展水平之间往往保持着密切的相互关系。这也是有些经济学家根据国民经济的发展水平来划分一国房地产业的发展阶段的主要理由。

２、房地产业发展速度与国民经济增长之间的互动效应

房地产业发展速度与国民经济增长之间的关系，集中体现为房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。根据世界银行（１９９３）对５０多个国家房地产投资的研究发现，房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，同时也是最为能动的部分之一。１美元的房地产投资能够另外带动其他产业部门中２美元的产出，房地产业所提供的１个就业机会又可以在其他行业中创造２个就业机会，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。因此，房地产业对各部门有较强的带动作用，能够高效率地促进国民经济的增长。同时，由于国民经济持续健康的发展是各种投资的强大支持和后盾，房地产投资的增长不能脱离国民经济的发展水平。因此，国民经济增长又会反过来影响到房地产投资的增长。两者之间存在着紧密的双向互动关系。

３、房地产业发展波动与国民经济周期之间的互动效应

与国民经济周期一样，房地产业也存在着周期性的循环和波动。可以说，房地产景气循环是房地产市场发展重要的内在规律之一。房地产业波动和国民经济周期有着密切关系。因为在所有影响房地产景气循环的因素中，国民经济是最重要、最关键的因素。它从供给和需求两个方向影响着房地产业：一方面，随着国民经济扩张，房地产投资将会增加，从而推动房地产供给；另一方面，国民经济扩张和居民可支配收入的上升将会扩大房地产需求。于是，受国民经济周期的影响，房地产业也会经历复苏、扩张、收缩和衰退这样的循环和波动。同时，房地产业的周期波动反过来也会通过影响就业规模和其他相关产业的扩张与收缩，来作用于国民经济。

４、房地产业发展状况与其他相关产业发展之间的互动效应

在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联。产业关联的实质，就是各产业之间存在着互动的供给和需求的关系。房地产业在国民经济中处于重要的地位，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，房地产业的基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性。

三、中国房地产业与国民经济协调发展的对策思考

贯彻落实科学发展观，根据建设和谐社会的要求，促使中国房地产业与国民经济进入良性互动的发展轨道，并有利于我国整个社会经济持续健康地发展，是现阶段我国房地产业与国民经济协调发展的总体指导思想。为此，我们必须从实际出发，在充分认识中国房地产业与国民经济互动效应的基础上，提高化解实际难题的能力，正确处理平衡好部门经济与国民经济、主要依靠与积极发展、适当降温与适度规模、市场机制与住房保障等重要关系。

１、平衡部门经济与国民经济的关系——实现正确的产业定位科学认识房地产业

在国民经济中的地位，正确处理房地产业作为一个部门经济与整个国民经济在发展速度和规模上的矛盾，平衡部门经济与国民经济的关系，实现房地产业的正确定位，是现阶段实现我国房地产业与国民经济协调发展的首要问题。

第一，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，既要继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。在这一过程中，特别要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动。各地方政府应当根据产业特征因地制宜的发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构，应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展。

第二，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。同时，由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。

2、平衡适当降温与适度规模的关系——完善房地产业宏观调控当前，我国房地产业正处在一个深刻的调整时期，在中央的宏观调控下，房地产业发展过热的局面已经得到了一定的改善。同时，由于我国整个城市化、现代化的发展进程方兴未艾，这

就仍然需要房地产业作出相应的积极贡献。为此，就必须处理平衡好房地产业适当降温与适度发展之间的关系，进一步完善宏观调控，以更好地促进房地产业与国民经济的协调发展。

第一，在防止或解决房地产业过热采取降温措施的同时，要维持房地产业的适度规模。当前，由于房地产业过热的经济现象已经出现，降温是必要的，但这并不意味着我国房地产的规模化发展已经历史性地告一段落。相反，无论是从全球经济一体化的趋势，还是从中国市场经济的客观要求，以及产业自身成熟度来看，房地产业的规模发展，走规模经济之路不仅是房地产业发展壮大的必然选择，也是整个社会经济的需要。

第二，要完善我国房地产业宏观调控的运作体系。在我国房地产业的高速发展过程中，各种不良现象和危险信号在一些城市已频频显现，但是某些地方政府由于认识上的或者利益上的种种原因，有可能对中央政府宏观调控政策进行选择性执行。近年来，我国中央政府针对房地产业的宏观调控，在某种意义上也可以说是针对地方政府的调控。随着中央政府调控政策的全面化、纵深化和严厉化，一些地方政府的态度和反应也经历了一个演变的过程，已从观望犹豫转变为积极响应。

3、平衡市场机制与住房保障的关系——构筑住房领域民生安全网近年来，随着我国城市住房体制改革的推进和房价的快速上涨，住房市场住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面，市场化和产业化是我国房地产业发展的必然趋势，它不仅推动了我国

房地产业的快速发展和居民居住条件的显著改善，而且还带动了众多相关产业的发展，使房地产业成为我国经济新的增长点；另一方面，住房在短时期内快速的商品化和市场化，不可避免地引起了房价的大幅上涨，相当部分的普通居民的人均可支配收入的增长速度远远赶不上房价的上涨速度。

第一，要深刻认识到住房产业的特殊性。住房产业的特殊性，加快我国房地产市场的欠成熟以及我国尚处于人均收入比较低下的发展阶段，这些因素共同导致了市场化与住房保障之间日益凸显的矛盾。从产品属性来看，这一矛盾产生的原因是住房商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度看，这一矛盾产生的原因是我国城市住房体制改革过程中出现的制度性缺陷。住房作为关系国计民生的基础性产业，必须满足其所承担的社会保障功能。

第二，加快住房保障体系的建设，是现阶段的当务之急。在福利分房时代，人们在满足了住房社会属性的同时，却忽略了其商品属性。正是为了让住房产业成为国民经济新的增长点和需求点，以应对亚洲金融危机后国内经济增长乏力的局面，在经过相当长的一个时期的渐进改革之后，１９９８年国家出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面加快实施了由福利化分房向货币化分房的体制转变。

参考文献：

[1]约瑟夫.E.斯蒂格利茨.经济学[M].北京：中国人民大学出版社，1996.

[2]厉伟.房地产泡沫的形成机理、度量方式及其全球化影响——兼论宏观调控背景下房地产政策的取得[J].求索，2015（12）：20—22

作者简介：段坤，1984.9.11，男，2005年本科毕业于湘潭大学，江西萍乡，在职研究生专业：房地产经济与管理，北京天恒正丰投资发展有限公司。