商品房面积预测绘应注意的问题分析

商品房面积预测绘应注意的问题分析

卢景杰

身份证号码：44190019831001XXXX

【摘要】近些年来，房地产有力的推动了我国经济的发展，提高了我国人民的居住水平，成为我国社会关注的焦点。但是当前房地产面积测量出现的差异问题越来越引起了人们的重视，由于房地产面积测量关系到了业主的相关权益，因此必须对房地产面积测量出现的差异问题进行合理的解决。在商品房面积预测绘中需要注意相关问题，尽量减少房地产面积测量差异问题出现。本文将对商品房面积测绘需要注意的问题进行分析说明，从而给商品房面积测绘人员提供借鉴。

【关键词】商品房；面积；预测绘

在建筑竣工之前，按照相关规定，根据相关资料对各套房屋的面积进行计算，这一流程称为商品房面积预测绘。完成商品房面积预测绘之后，才能办理房屋销售许可证以及签订房屋买卖合同。随着房地产市场的不断发展，商品房面积预测绘受到了全国各城市的接受，并迅速发展。而在对房屋面积进行计算时，由于使用的算法不同，开发商自行测量的房屋面积与房产局测绘部门测量的房屋面积存在一些差异，有时这个差异会比较大。当购房者购买房屋之后，由于是以开发商自行测量的房屋面积支付的金额，资金支付之后，购房者发现房产局测量的房屋面积存在差异，因此常常会出现购房者对这一情况进行上诉的事情，造成购房者与开发商之间的矛盾[1]。针对这一情况，政府表示，在开发商进行房屋面积测绘时，需要由专业的房屋面积测绘单位进行测绘，从而保持房屋测绘面积的一致，以解决购房者与开发商的矛盾。下面对商品房面积测绘需要注意的问题进行分析说明。

1.签订商品房预售面积计算合同

1.1常见的测绘问题

目前，存在开发商对房屋面积测绘重要性与时效性认识不足的问题，开发商常常将测绘问题抛给测绘部门，忽视自身对房屋面积预测绘的重要性[2]。而由于房屋的销售情况会随时出现变化，房屋的使用与布局也常常会发生变化，因此容易引发一些纠纷。为了避免潜在纠纷的发生，需要明确测绘部门与开发商的责任以及义务，签订相关合同。

1.2签订相关合同

在测绘部门与开发商签订相关合同时，需要开发商尽量将相关的开发资料提供齐全，避免出现材料提供拖延与材料遗漏的情况发生。开发商常常会对部分的楼道、公共过道与房间不做明确的分隔，使测绘部门无法进行准确的测绘。并且，有时开发商无法及时拿出相关的土地使用许可证或工程规划许可证审批表等，严重阻滞了测绘部门的工作进行，给测绘工作带来极大的不确定因素，造成测绘结果不精确。因此，需要在合同中明确规定，开发商必须及时准确的提供相关的测绘资料。在实施过程中，如果出现相关问题，需要协调解决，约定资料提交的详细时间，避免资料的遗失，以保证资料的齐全，从而进行房屋面积的测算。

1.3规定执行的相关规范

在正常情况下，测绘部门在进行房屋测绘时，需要根据相关标准对房屋面积进行测绘工作。但是进行房屋的测绘工作时，房屋面积的预测以及实测可能由于应用的相关条款不同，导致测算的房屋面积出现差异[3]。因此，在签订相关合同时，需要对房屋面积测算应用的标准或者条款进行规定：当相关的国家测算技术标准出现变化时，需要按照最新的国家测算技术标准进行房屋面积的测算。并且，在相关标准或条款变化时，需要保持对房屋处理的一致性。

1.4对预测面积差的约定

在对房屋建筑进行设计之后，实际施工与设计图会存在一些差异，导致施工出现一定的误差，造成预测面积与实测面积出现不一致的情况。出现这种面积差的状况并不少见，在开发商进行房屋销售时，常常出现面积差的情况。在现有的规定中，对商品房买卖中实际面积与产权面积误差允许在3%的范围内，如果实际面积与产权面积误差超过3%，那么开发商可以由此追究预测绘单位的责任。

1.5相关收费的约定

在开发商与测绘部门签订相关合同时，需要对相关的收费进行协商规定，这是合同的重要内容。在商品房面积的预测绘过程中，常常出现施工变更与装修变更的情况，导致房屋的面积不断发生变化，这使得房屋面积预测绘部门需要多次进行房屋面积的测量，因此需要协商好对面积测量的收费标准，从而避免开发商与预测部门的矛盾。

2.面积数据资料的来源

2.1设计图纸的资料来源

在房屋面积的测绘工作中，需要保存建筑的设计图纸资料，因为开发商常常会根据实际施工需要对设计图纸做一些变更。需要保证保存的设计图纸中，盖有相关单位的印章，保证图纸是全套蓝图，并且保证此设计图纸与实际的施工图纸相一致。需要注意设计图中的注释文字，对相关性质界定方面的，需要尽量做出界定，在没有相关明确界定的方面，在测量房屋面积时需要对测量结果进行说明[4]。

2.2对边长数据的采集

在获取房屋边长数据时，一般房屋边长数据都在设计图纸中可以找到，而有些边长数据需要进行相关的比例变换或计算才能得到，这需要测量人员具备读懂设计图纸的能力以及相关的测量知识，以此才能进行下一步对房屋面积的计算。下面对边长数据采集的具体问题进行讨论。

2.3有标注尺寸的情况

在设计图上，常常存在许多问题,比如设计尺寸，设计尺寸有多种，需要相关尺寸数据时，需要进行相关的换算[5]。因此，在进行房屋面积计算时，需要先看清楚标注的尺寸是哪一部位的尺寸，需要换算的要进行换算，从而保证房屋测量不会出现较大的误差。同时，还需要考虑房屋竣工后的情况，应适当的增加边长数据。

（2）无标注尺寸的情况

在设计图上没有标注时，需要在设计图上量取长度，然后用量取的数据按照比例尺进行换算。在进行量取时，需要尽量避免量取过多数据，避免计算结果出现太大的误差。

（3）理解设计图的图层关系

在进行房屋面积测量时，需要对设计图中各层的关系深入的理解，对楼层的高度、大厅的高度以及坡面屋顶的层高之间的关系，需要深入理解，才能明白如何对房屋面积进行计算。在设计为坡面屋顶的房屋中，层高需要满足一些条件，才能计算房屋面积。

3.结语

随着我国房地产市场的不断发展，在不断改善人们的居住环境的同时，也产生了许多问题。当前，常常发生购房者因房屋面积与开发商产生纠纷。由于房产局测绘部门与房地产开发商对房屋面积记得计算使用的算法不同，导致开发商自行测量的房屋面积与房产局测绘部门测量的房屋面积存在一些差异，而这个差异可能会比较大。在购房者购买房屋之后，是按照开发商自行测量的房屋面积计算的金额支付，而在购房者资金支付之后，购房者发现房屋面积与房产局测量的房屋面积存在差异，因此出现了购房者因房屋面积差异对开发商进行上诉的事情，激化了购房者与开发商之间的矛盾。所以，在商品房面积预测绘时需要注意相关问题，测绘单位需要先签订商品房预售面积计算合同，对面积数据资料的来源进行严格控制，在计算房屋面积时需要明白图层关系，以尽量减少房地产面积测量差异问题的出现，从而营造更好的房地产市场环境。

参考文献:

[1]林超峰,文少斌,黄金良,丁建勋.关于商品房房产面积预测算的方法探讨[J].城市勘测,2013,03:140-142.

[2]万丽斌.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息,2009,10:16-17.

[3]齐天翔,石智超.中国制造业生产的上下游传导关系分析——基于制造业PMI的研究[J].经济与管理研究,2014,03:87-95.

[4]中国人民大学宏观经济分析与预测课题组,刘元春,闫衍,刘晓光.持续探底进程中的中国宏观经济——2015—2016年中国宏观经济分析与预测[J].经济理论与经济管理,2016,01:5-45.

[5]倪鹏飞,杨慧,张安全.中国房价预警指标体系构建与变动趋势预测[J].城市与环境研究,2015,01:3-15.