论国家宏观调控下房地产项目开发过程中的成本控制

论国家宏观调控下房地产项目开发过程中的成本控制

俞洪成

关键词：国家宏观调控；房地产项目；成本控制；房地产开发

一、国家宏观调控下房地产项目开发过程中的成本控制的必要性

近年来，随着房地产行业的迅猛发展，房地产行业已经成为了我国的支柱性产业。房地产行业的特殊地位使得房屋价格越来越高，人们对此怨声载道。因此国家为了缓和房价与人们之间的矛盾，推出了一系列调控房价的宏观调控政策。因此，房屋的价格受到限制，房地产行业竞争者为了在激烈的市场竞争中获取有利地位，使得利益最大化，需要尽量缩减成本。因此，在房地产项目开发过程中，注重成本控制，降低成本。这才是未来房地产竞争的必然趋势。如何在相同的房地产市场环境下赢得更好的发展是当下房地产企业所面临的急需解决的重要问题。因此，国家宏观调控下房地产项目开发过程中注重成本控制，是我国房地产行业发展的必然趋势。

二、我国房地产业在成本控制与管理中存在的问题

1、行业对于成本控制和管理的意识

不强。很多地产开发商对成本控制和管理没有明确的概念，认为成本仅仅是指有形的资产，包括资金、设备等的投入，无需进行专业的测算。这样的错误认识将大大损害房地产开发商的既得利益。在现代房地产企业成本控制和管理中，对无形资产的投入效用要远高于对有形资产的投入效用。

2、缺少对成本控制和管理的有效方法和手段

以往的房地产企业通过财务部分的财务报告进行成本控制，财务报告是财务部分对已经发生的经济事件的整理和总结，报告中的信息缺乏时效性，是在时候对已经产生的成本投入的归纳，从成本控制的角度来看，对控制成本毫无意义。另外，房地产项目在建过程中，将会产生大量的数据，传统的房地产企业采用的是人工采集数据的方式，这种方式不利于数据的整理和保存，也不利于对数据进行及时有效地分析和处理，从而影响工程进度。

3、企业缺乏必要的联系和沟通

工程造价管理在房地产企业在成本管理中的作用是不容忽视的，现代房地产企业往往只注重施工过程中对工程造价的控制，而在项目决策、设计等前期阶段，工程造价对成本管理的影响才是最重要的。此外，房地产企业内部各部门之间的联系不畅，造成了企业在成本控制上的困难。

三、房地产项目开发过程中的成本控制方法

1、设计阶段的成本控制

1.1推行设计招标，择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套设施、景观、绿化等放在一起进行统一招标，招标过程中应多选择几家信誉好、实力强的设计单位，并组织有关专家综合评比。

1.2开展限额设计，有效控制造价。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉各种建筑材料预算价格及实际市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算，最大程度地保证预算的准确性。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

2、招标投标阶段的成本控制

在房地产开发项目的整个流程中，招标工作的成本控制工作也是重点内容。在项目的开发和施工全过程中，招标工作无处不在，比如说土地的招标，施工单位的招标，材料及施工设备的招标上等，由于整个工程项目繁杂，招标单位凭借自己的力量不可能做好所有的招标工作，所以，在招标的过程中，要做好各个部门之间的协调工作。这一阶段的重点内容包括施工图的出图速率，各个招标文件的审核情况，入选单位的商务水平，技术水平等。

3、施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产开发项目的核心阶段，在整个房地产项目开发过程中投入的人力、物力和财力都是巨大的，但同时也是房地产开发商通过项目的建设而获得回报的前提。施工阶段的投资在整个房地产项目中占有很大比重，房地产开发不仅应当重视施工阶段的进度、质量，同时也应加大力度降低施工过程中的工程成本，提高经济效益和社会效益。

3.1控制材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70%，占直接费的80%左右，因此在施工阶段必须严格按照合同中的约定控制施工单位的材料用量，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。

3.2严格控制变更，控制工程预算在合理范围内变动。施工过程中引起变更的因素有很多，比如施工图设计粗糙导致无法施工、市场供应的材料规格与设计方案不符等，这些问题都给工程造价的变更带来不稳定。而施工过程中的变更一般都会涉及到费用的增减，因此应尽早提前实现这类型变更，减少不必要的损失。

3.3严格现场经济签证管理，掌握工程造价变化。在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格现场签证管理，对于因变更等是由发生的费用增减，应督促施工单位做好各种记录，及时办理签证，避免日后无证可查，导致推诿扯皮，导致结算产生纠纷，造成经济损失。因此严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造价的关键。

4、竣工阶段的成本控制

在竣工结算时工程施工的最终阶段，同时也是成本控制工作的最后一个环节，虽然项目的建设已经基本完成，但是仍存在着许多可能影响成本控制的问题。对此，房地产企业应该充分重视起来，对工程项目建设过程中的各种资料进行收集和整理，结合工程的实际施工情况及相关技术标准，从相关合同条款出发，对问题进行分析和解决。

四、国家宏观调控下房地产项目开发过程中的成本控制建议

1、完善房地产项目开发过程中成本控制方面的制度

房地产行业是我国的支柱产业，为了保证房地产行业的有序健康发展，我们需要不断完善房地产行业成本控制方面的制度。以避免那些唯利是图的商人为了利益，使用一些违法违规的手段来降低成本，从而达到房地产控制成本的目的。用法律规范房地产行业的成本控制，能够约束那些想通过偷工减料来缩减成本的不良商人。对那些遵纪守法的房地产开发商给予奖励，和更多政策上的优惠和扶持，这样将更加有利于房地产开发商在房地产项目开发过程中利用合法的途径来实现成本控制，从而增强房地产市场的竞争力。

2、房地产项目开发商将加强成本控制的认识

房地产开发商需要更加重视房地产开发的成本控制，加强对房地产开发成本控制作用方面的了解和学习。让房地产开发商了解到成本控制在以后房地产竞争中的重要作用。这样将使得房地产开发商自觉主动的参与到合法的房地产开发成本控制的研究中去，从而为房地产企业以后的发展铺好道路。

3、房地产项目开发过程中成本控制采用科学合理的方法

房地产开发过程中成本控制，应该采用科学合理的方法。在房地产项目开始前进行合理的预算，制定相应的成本控制方面；在房地产建设过程中，根据实际情况，对成本控制方面进行及时的调整、补充和完善；在房地产开发结束后，进行全面的总结，以给下一次房地产开发留下宝贵的经验。

结束语

总而言之，在当前市场经济背景下，房地产建设项目的数量越来越多，市场竞争日趋激烈，做好项目的成本控制工作，是非常必要的。房地产企业应该及时更新观念，强化认识，注重成本控制的全过程性和全面性，结合建设项目的实际情况，确保成本控制工作的有效开展，提升企业的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1]樊建钢.房地产建设项目成本控制浅谈[J].黑龙江科技信息，2012，（16）：117.

[2]李韶光.北京居民小区建设项目成本控制研究[J].商场现代化，2010，（24）：124-126.