物业管理工作中的问题与措施

物业管理工作中的问题与措施

黄鸿云

深圳市桥业物业管理有限公司广东深圳518029

摘要：随着城市化进程的不断推进，物业管理行业也迎来了新的发展机遇。物业管理通过整顿环境、配套建设等方式为人们提供和谐稳定的生活、工作空间，创造愉悦的生活、工作环境等。本文根据多年的物业管理实践经验，对物业管理工作中所存在的问题进行分析，并提出措施。

关键词：物业管理；问题；措施

前言

近年来，房地产业的蓬勃发展也带动了物业管理行业的发展，一般物业管理是以群众自治的形式进行管理，随着物业管理引入市场竞争规则，不断暴露出许多问题。有些物业管理中心引发的社会矛盾，也会严重影响和谐社会的构建。本人从事多年物业管理工作，具体存在的问题主要体现如下。

1.物业管理中存在的问题

1.1服务水平不高

物业管理是一项具有一定盈利性质的社会服务工作。市场经济条件下，物业管理体现出了社会化、专业化、企业化以及市场化倾向。经调研发现，部分物业管理企业的服务水平并不高，限制了自身的可持续发展。例如，有些物业管理企业受利益驱使，忽视了自身的服务性质，在国家法律规定之外巧立名目、自行收费，而且一味地追求短期利益，对基础配套建设投入不足，影响了业主的服务体验。在这一定程度上激化了业主与物业管理部门之间的矛盾，进而引发了业主的信任危机，因为他们不愿为物业管理服务买单，导致物业管理收费困难重重。如果没有足够资金的支持，物业管理基础建设就是一场空谈，如此势必会使物业管理陷入恶性循环的境地。另外，造成物业管理服务水平不高的另一个主要因素是员工素质不高。即使企业建立了科学的服务标准，假如没有员工的支持和落实也将毫无意义。

1.2各方矛盾重重

物业管理是一项系统工程，牵涉到物业管理部门、居民委员会以及业主委员会三方的责任。构建三方和谐稳定关系，是做好物业管理工作的基础和前提。其中，居民委员会是一种群众组织，代表着广大业主和物业管理主体的利益，具有自治的特性。居民委员会要在基层政府的指导下开展相关服务工作，并及时反馈群众意见、要求等信息，其职责涉猎治安、民政、教育以及生育等领域。由于居民委员会权责有限，面临物业管理主体与业务矛盾冲突时，多以说服协调为主，缺乏高度认同，因而常常被漠视难以发挥协调功能。此外，业务委员会主要负责维护业主利益。然而事实证明，部分业主委员会由于自我约束力差，导致选举、管理过程中爆发出了诸多冲突，损害了业务方的利益，增加了业主的不满情绪。有的业主委员会不通过业主直接内定成员，加上追求个人利益现象频发，使得业主间矛盾冲突不断，不利于和谐居住环境建设。

1.3法制建设匮乏

近年来，虽然我国逐步加大了物业管理方面的法制建设，但是仍处于不完善状态，对参与各方的职责和义务规定模糊，缺乏一定的可操作性。加之相关配套制度建设不全，司法诉讼程序繁琐、耗时长、效率低，导致物业管理参与各方之间的矛盾得不到高效解决，人民群众的合法利益难以有效维护，容易使矛盾升级甚至爆发暴力冲突，严重影响了我国和谐社会发展。在这样的制度环境下，政府职能管理部门职责认定模糊，一旦遇到问题时常出现互相推诿的现象，很难实现对物业管理服务市场的有效监管，为物业管理主体的违规行为提供了空挡。在纷杂换乱的经济市场中，这很容易引起物业管理企业间的恶性竞争。为了缓解压力一些职业素养不高的企业可能会选择铤而走险，这无疑增加了物业管理违规操作的几率。新时期，进一步完善物业管理法制建设，是提高物业管理效率和质量的重要途径。

2.优化物业管理的措施

现代生活中，提高物业质量是构建和谐社会必不可少的一环。作者针对上文中提及的物业管理问题，提出了以下几种优化物业管理对策，以供参考和借鉴。

2.1强化服务意识

物业管理本身就属于服务性质的工作。强化物业管理主体的服务意识，是促进物业管理行业可持续发展的根本途径。物业管理服务企业需要完善内控制度、加强文化建设和重视员工培训，通过不同方式不断提高服务水平，以最大限度地获取业主认可和信任，建立自身与业主之间和谐、稳定关系，从而保证物业管理相关工作顺畅进行。具体而言，物业管理企业应该立足业主需求，在原有工作制度的基础上加以完善，建立包含管理制度、考核制度、激励制度、培训制度等在内的制度体系，明确各部门及员工肩负的职责，并细化物业管理工作目标，从而指导和监督员工行为。同时，物业管理企业还应该重塑企业文化，加强员工职业培训，从而树立他们良好的服务意识，提高其职业素养和业务能力，使其为广大业主提供优质服务，减轻自己的工作负担。

2.2加大政府引导

政府在物业管理中的引导作用毋庸置疑。政府有关主管部门需要了解物业管理各主体之间的利益关系，并指导其建立有效的运行机制。在可行的条件下，各地政府可适当下放权力，扩大居民委员会的权责范围，尤其分担部分日常事务，从而减轻政府压力的同时，强化居民委员会的协调功能。此外，政府还应引导业务委员会建立有效的运行机制和监督机制，明确其维护业主利益的核心任务，从法律制度层次上规范业主委员会选举、管理等实践操作行为。引导居民委员会坚持会议合议制，明确其民主的基本工作原则，从而使其高效地开展本职工作。除了政府层面对居民委员会的支持，小区本身也应加大对居民委员会的物质支持，如提供专门办公场地、适当提高委员津贴等，以多种方式激发委员们的责任心和积极性。

2.3完善法制建设

物业管理质量直接或间接地关系到和谐社会构建。因此，国家需要从法律制度入手，进一步细化物业管理规范和实施细则，明确各部门及企业、委员会、业主的权责，维护好他们的合法利益，为其提供解决纠纷的有效途径，从而营造良好的社会法制环境。在此基础上，政府有关主管部门则应该意识到自身职责所在，并加强与其他部门的交流配合，及时处理人民群众提出的建议和要求。同时，政府部门还需要加强对物业管理主体的监管，积极受理投诉事件，认真考核物业管理服务企业的资质和水平，一旦发现违规操作即可按照有关法律条例予以处罚，并要求其在一定时间内完成内部整顿工作。政府还可以宏观调控手段，引导物业管理市场的良性竞争，让每一个物业管理服务企业都有公平竞争的机会。

3.结束语

总而言之，全面、认真分析物业管理相关问题，并有效予以解决十分重要和必要，对促进我国和谐社会构建具有积极的作用。由于个人能力有限，本文作出的研究可能存在不足之处。因此，作者希望更多学者关注我国物业管理实际，从不同角度审视其中存在的问题，并找出有效解决方案，从而为和谐社会构建提供助力。物业管理各参与主体则需要加强自律，在探索实践中建立完善的工作机制，并努力付诸于实践，以营造物业管理新环境。

参考文献：

[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题，2012，05：2-14.

[2]吴开泽，陈琳，谭建辉.保障房社区物业管理状况调查——以广州市为例[J].城市问题，2014，04：82-89.

[3]郑国洪.法律、信任与物业管理[J].现代法学，2014，06：177-187.