小区物业消防安全管理的思考

小区物业消防安全管理的思考

吕巧萍

西安市房地产经营二公司陕西西安710082

摘要：这几年来，随着房价的居高不下，房地产产业有了非常大地发展。各类居民小区愈来愈多，人们的生活质量有了非常大的提升，小区的物业管理是确保居民安全的一个关键的部门。通过几年的实践摸索，物业发展获得了一定成绩，但是在消防安全管理方面还存在不容疏忽问题，像消防车通道堵塞、消防设施擅自停用、私搭乱建等问题。随着社会的进步和发展，怎样增强与提升小区物业管理在消防安全管理中作用变得非常关键。本文针对小区物业消防安全管理进行了分析。

关键词：小区物业；消防安全；管理

引言

随着我国城镇化的发展，城镇人口的增加，城镇里建成了越来越多的住宅小区以满足人口住房需要。我国小区环境各式各样，大多数是封闭式的小区，由业主共同管理或者聘请物业公司管理，但是，由于小区管理水平的差异，导致小区消防安全环境差异很大，许多小区有物业有管理，但是没有人管消防安全，或者根本就没有物业，导致消防设施瘫痪、消防通道被堵塞等消防安全隐患。如何加强居民小区的消防安全管理工作，是确保社会安全稳定的重要内容。

1物业管理的职责

①为了保护与完善人民群众的工作与生活环境，业主与物业服务企业之间通过签订服务合同明确约定双方的权利义务所建设起来民事法律关系，就是物业管理；②物业管理提供经营型服务，企业在为业主供应优质服务的基本上，其目的是获得最大限度地利润；③国家行政法律法规赋予了物业企业管理职能，消防安全管理职能是重中之重，严格的履行消防安全职能，才能保障人民生命、财产安全。通过以上特征表明，物业企业既承担着民事责任，还承担行政职责，所以只有把业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系协调好，才能够推动企业经营的优良发展。

2小区物业消防安全中存在的问题

2.1未落实物业管理和消防管理

牵涉消防设施设备的维护保养与平常消防安全管理费的消防安全管理经费，管理经费主要来源是开发商给予的一定比例的物业管理维修资金；业主以及物业应用者向物业管理公司缴纳的物业管理费。而物业管理公司和业主之间依靠契约，物业管理资金应用、不标准的管理，让缴纳者形成误解，所以很难收取消防管理费用。

2.2我国居民小区建设缺乏整体消防规划，不符合消防安全设计

一些小区在立项设计上缺少整体消防规划，按照国家现行键筑设计防火规攰等消防技术规范的有关规定，应合理配备合格的消防设肺器材。但实际上，部分房地产开发商过多地追求经济利益，缩减了消防设施方面的投入，消防设施和器材配备不齐全，导致小区建成后存在多处火灾隐患。特别是一些早期建设的小区，消防基础设施建设还不够完善，部分消防车通道不畅通，缺乏消防水源，导致小区消防器材配套不齐全，物业公司不能及时发现或添置，小区多处存在火灾隐患。部分小区械暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理等违反安全规定的行为，一方面不能满足消防车通行间距的要求，另一方面不符合小区消防安全建设，存在着消防安全隐患。

2.3物业消防安全职责不明确

物业服务企业即承担民事责任，又担负行政职责，详细到消防安全职责，以行政法律法规方式清楚确定的行政职责和以民事合同方式清楚确定的民事责任。由此可见，界定物业消防安全的职责存在两个问题：①没有全面了解消防法律法规对物业担负消防安全责任的必要性；②由于部分物业企业仅把职责局限于合同中所写明的民事职责，从而造成行政职责不清楚，民事职责也无法落实落实，导致不能及时发现火灾隐患，并将火灾隐患彻底消除。

2.4居民消防安全意识薄弱

随着社会经济的不断进步，人民对生活质量的要求越来越高。由于家庭是人的个性化体现最完美的地方，不少居民在追求装修个性化上，大量使用可燃、易燃材料装饰，有的在装修时为了省钱，给装饰公司包工包料，不到正规商店购买原材料，使用了不达标的电线及插座等，超负荷功率的使用，原本脆弱的电线及插座无法承担起使用，导致电线老化或短路，极易引起火灾。居民为了自家安全需要，都装起了防护栏装置。

3小区物业消防安全管理问题的对策

3.1增强物业公司的责任与专业意识

要确保小区内的消防安全就需要物业公司施展其积极作用，主动作为。要清楚确定物业公司的责任，一旦发生问题就要对物业公司实施追责；还要对物业公司的员工素质实施要求要保证物业公司员工具有专业的消防知识与技能；此外，还要把源头管理做好，防止存在不正当关联的物业公司和开发商，便于确保住户的合理诉求。

3.2齐心协力加强消防安全宣传教育

消防工作的方针是防消结合，预防为主，做到未雨绸缪，将灾害扼杀在萌芽状态是我们的工作方向。而做好人的工作是关键，应大力加强对小区居民的消防安全知识宣传教育。这个工作不仅要靠消防部门去做，而是要发动能够发动的一切力量去做。消防工作要社会化，仅靠哪个人和哪个部门的单一力量，是无法做好的。所以，街道社区、消防部门、物业管理企业都要加强对小区居民的消防安全宣传，利用一切可以利用的平台和机会进行宣传，使消防安全意识切实提高起来。

3.3物业消防管理的职责和规范

在目前的消防法律法规规定的基础上，联合有关部门出台小区物业消防安全管理的部门规章，清楚确定小区物业消防管理的详细职责与责任追究方法；拟定物业消防管理的详细规范，包含每一个岗位消防安全职责、组织消防机构、消防制度、消防宣传和演练、消防设施管理、消防通道和安全出口管理、消防巡查检验、监督火灾隐患整改、火灾报警和处置等都要细化。

3.4提高火灾隐患整改能力

物业服务企业除了日常加强对消防设施及器材的维护和保养，还要建立起专人专职的消防设施维护明细台账，对缺损的消防设施和器材要按国家有关规定配置齐全，并认真巡检和试验，使消防设施得到及时、有效的更换和保养。物业服务企业应建立逐级防火岗位责任制，明确各个岗位职责和工作分工。物业服务企业要定时、定点进行消防安全排查，重点检查楼道是否存在堵塞、防火门是否损坏、是否违章建防盗装置等、小区道路建设间距是否合理、居民是否按要求停放车辆；确保公共道路畅通，禁止堵塞、故意损毁消防器材的行为，并对这些行为进行严厉的处罚。

3.5清楚确定物业消防管理费用

物业服务收费清单，应当明确标示消防平常维护管理费用，在物业服务合同中清楚确定消防管理开支的区域、条件、流程与规范。尤其要清楚确定第三方消防技术检验、维护保养、远程监控等服务所需费用来源与支出规范，具体界定平常更换、维修与大修、中修、更新、改造设施设备故障老化等需要动用专项维修资金的工程的情形与不同。对于瘫痪、严重故障的消防设施等应当视为出现危及房屋安全等紧急状况，有关职能部门应给予高度注重，使问题迅速得到解决，保证建筑消防设施能够正常运行，保证公共消防安全。

结语

小区物业消防安全管理工作影响到广大人民群众的切身利益，是人民生命财产安全的首要保证。物业管理单位应充分了解火灾形势，消防安全职责与义务要仔细履行，为居民的安居乐业与城市的经济发展供应坚实的消防安全保障，打造小区优良的消防安全环境。

参考文献：

[1]欧哲盛.住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策[J].科技资讯，2016，25：68-69.

[2]周刚.小区物业消防安全管理的思考[J].住宅与房地产，2017，06：115.

[3]熊文林.浅谈小区物业消防安全管理存在的问题及对策[J].企业科技与发展，2016，09：109-111.