楼市调控新政下个人房产购买风险控制

楼市调控新政下个人房产购买风险控制

黄志刚

黄志刚

身份证号码：36252419921207xxxx

摘要：随着目前一二线城市房产调控的收紧，在国家“房住不炒”的调控战略下，一系列的楼市调控政策纷至沓来，令大家不知所措，房产购买是一个非常专业的行为，现在已经不是像以前一样闭着眼睛都能买的时代，在房屋购买中一定要综合考虑各方面因素，基于此，文章就楼市调控新政下个人房产购买风险控制进行了探讨。

关键词：楼市调控；房产购买；风险控制

一、楼市调控中的“四限”

1、限售。所谓限售，也就是“限止交易”，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理正式转让手续。从17年3月厦门第一个限售开始，根据不完全统计，全国至少有85个城市实施“限售令”。从影响看，限售还是“房住不炒”理念的延伸，因为对于刚需人群来说，除非特殊原因，买房不可能在几年内就要卖的，尤其是高房价时代，买卖的成本还是不小的。短期不能变现或变现时间拉长，除增加了炒房人成本，比如资本、时间成本，更重要的是，增加了不确定性。可以说，限售政策是打击炒房最有效的一项政策！

2、限购。限购说白了就是提高了购房门槛，符合一定的条件才能买房，而且对购买数量也有要求，现在一线城市或者热门城市有限购政策的比较多。但是限购只能对当地城市的房价起到限制作用，比如说有些人在北京买不了了，就会去天津买，天津买不了，又会去三四线城市买，其实是把购房资金赶到了其他城市。这也是一线城市限购之后，二线立刻暴涨，二线限购之后，三线立刻暴涨的原因。所以，限购政策会立刻对当地城市的房价造成重大影响，但是对于全国总盘子来说，影响很小，因为购房资金的总量是不变的。

3、限贷。限贷有两重含义，一是限制银行的放贷总额，二是提高房贷利率，增加买房成本。不管我们是贷款买房还是全款买房，资金都离不开银行，现在把银行的总阀门关掉，房价肯定会受到影响。而提高房贷利率会增加购房成本，打击了投机炒房人的热情，因为他们的获利空间小了，资金会慢慢流向实体经济，房价也会降下来。

4、限价。限价指的是政府强制开发商的新房开盘价不高于某个限定的价格。当时推出这个限价政策，也是为了抑制房价过快上涨，主要是降低了新房的成交价，所以限价只在房价暴涨的时候起作用。现在各地调控政策已经起了作用，成交量大幅下滑，新房开盘也很少有人买了，所以目前这个政策对房价影响都不大。

二、楼市调控新政下个人房产购买风险控制分析

1、信贷、货币政策

虽然目前国家出于国际政治经济环境和国内金融环境的需要，在对整个市场进行定向的宽松，特别是对中小微企业的货币政策扶持，但是对于房地产这个大的领域来说，意义不太大，在信贷、货币政策上对于房地产来说还是偏紧的，各个城市，特别是一二线城市，对首付的要求和贷款利率的上浮上，都能说明在房市上货币政策并没有放松，目前还是偏紧的。房价涨跌有一个重要指标就是看货币是否宽松，目前来说，房价很难再继续前面的上涨，对于刚需自主的人群来说，在自身资金及条件的允许下可以关注限价新房，这样可以很好的控制风险；但是对于个人投资者来说，目前应该以观望为主，遇到合适的限价新盘和二手笋盘可以择机出手，但是其他二手房不应再购买。

2、市场供求关系

对于一二线城市来说，由于限购限价等政策，新房价格相对于二手房来说，有一定程度的倒挂，开发商拿地的积极性降低，对于一二线的未来人口会持续涌入的城市来说，未来的商品房供应量会面临很大的压力，特别是城市的主城区供应量会减少。当前，开发商出于快速周转或其他资金压力的原因，新盘在短期供应量是比较充足的，特别是一二线重点城市的二三圈层，供应量比较大，当前情况下价格涨幅不大，只是缩小与周边二手房的差价。从供求关系的角度来说，对于刚需自主型个人目前是一个挑选楼盘和上车的机会，但是对于个人投资者来说，投资二三圈层的楼盘有一定的风险。

3、现金流

现金流对于企业重要，对于个人来说也非常重要。目前在国家降杠杆的大背景下，个人在整个宏观大势下特别要注意不要加太大的杠杆，每月的现金流能应对房屋的月供，特别是对于个人投资者来说，目前是要尽可能的降杠杆而不是加杠杆，因为如果爆仓，即使后面房价大涨也与你无关。

4、城市选择

人口奠定了消费的基础，更多的人口为更多的交易提供了基础，伴随着交易，财富才会产生，城市才会逐渐繁荣。房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融。所以要选择长期来看有持续人口流入的城市，尽量选择一线城市、二线重点城市，如北上广深杭蓉等城市，因为选择了购买城市的房产，相对于购买了这个城市这个公司的股票，城市发展了，房产才能增值。尽量规避三四线城市的房产，可以选择卖出，到一二线重点城市购买。

5、地段

个人购房者一定要承认“地段体系”，不能因为一句没钱，就全部放弃地段的考虑，只看远郊便宜盘。城市中央区域永远属于稀缺资源，投资一定是看涨的，而且即使房价不涨，房租也永远是涨的。城市中心的价值在哪？支撑区域价值的是它背后一系列丰富的市政和生活配套。在中心城区，大量有效的土地被越来越多的人占据，使之越来越少，其价值也变得越来越高。如果房子靠近铁道旁，那每天来来往往的火车轰鸣声真是吵得你睡不好觉，影响身心健康。好的地段的房子不仅住起来舒服，转手更是容易。

6、产权状况

个人房屋购买的时候要特别注意房屋的产权问题，一般个人只需关注70年产权的住宅类房产，其他非70年产权、小产权、公寓等产权通通需要规避；不能因为贪图便宜或者因为限购的原因，购买了公寓、小产权以及其他产权有问题的房产，否则将会面临极大的风险。大家都知道小产权房比正规商品房便宜很多，这一点会让很多买房的人动心，可是她既然便宜，自然就有一些不尽如人意的地方，不仅不能转卖抵押，而且质量得不到保障，最重要的一点是拆迁还得不到补偿。这一点不少人都吃亏了，有时候想着就只是住而已，也不想着卖它赚钱，但真的涉及到上述问题，谁不会觉得吃了亏呢？

7、学区房的风险

大多数人认为，学区房购买后，还能读到好学校，学区房具有多功能。学区房的价值更多的是一张学票，学票的价值是固定的，不会随着室内面积增大而增大。对于学票的价值来说，未来并不被看好。所谓“学区房”其实就是一个非常成功的营销案例，它利用人们重视子女教育的焦虑感，来实现了房屋销售的增长，非常聪明的做法。国外的学区，是区域内房屋业主用自己缴纳的房产税来维持的。但是，没有人有怨言，因为这些税收大部分都用于该学区的教育领域，维持了学区内学校的高质量和好口碑，惠及学区内所有缴纳房产税的业主子女。而中国的学区却不是房屋业主纳税来形成的，它只是行政命令的产物。不管学区房的价格怎么高歌猛进，都和学校老师没半毛钱关系。这和美国的情况完全不同，因此，大家花费巨资购买了学区房之后，不要以为就可以顺理成章地要求老师也要提供和学区房等值的教育服务。所以，个人购房者一定要正视学票的价值，在学区房购买上根据自身条件进行选择，切记盲目乐观。

结语：综上所述，上文所讲的是目前楼市调控新政下个人房产购买风险控制需要注意的一些因素，总之，房产购买是一个非常专业的行为，现在已经不是像以前一样闭着眼睛都能买的时代，在房屋购买中，要擦亮眼睛，综合考虑各方面因素，才能立于不败之地！

参考文献：

[1]何川.现在启动：个人房地产投资[M].中国城市出版社，2004.

[2]yevon_ou.中产阶级如何保护自己的财富[M].中国友谊出版公司，2017.

[3]yevon_ou.如何获得真正的财富[M].中国友谊出版公司，2018.