浅析新经济形势下的房地产成本管理

浅析新经济形势下的房地产成本管理

姚壮涛

东莞市碧桂园房地产开发有限公司523000

摘要:随着经济高速发展和人们生活水平的提高,人们对自己的住房也提出了新的要求,这也是推动着房地产业不断发展的动力,而房地产的发展也极大地促进了我国经济的发展。可是如今国家宏观调控政策的出台和市场观望情绪的加重给房地产企业带来很大的压力,也使得企业之间的竞争越来越激烈。在这样市场环境下,房地产企业除了找准自己在市场中的定位并且开发质量优良、环境宜人的居住地外,更要加强成本管理,严格控制和尽可能降低成本,以此来提高企业竞争力。本文在认真分析房地产成本管理现状的基础上,针对存在的问题对新经济形势下的房地产成本管理和控制提出几点建议,旨在促进房地产企业在激烈的竞争环境中保持稳定健康发展。

关键词:新经济形势;房地产;成本管理

前言：近几年来,房地产一直是一个热门话题。在国家改革开放政策下,经济高速发展,给房地产发展带来了机遇,随着其不断发展,竞争也日益激烈,房地产成本管理越来越引起人们的关注。想要在竞争中占据优势,加强成本管理,严格控制成本就是基础,也是房地产稳定发展的可靠性保证。可是目前,房地产成本管理的市场环境并不乐观,开发商在进行决策的时候往往只考虑经济效益,严重忽视成本控制。

一、房地产开发企业的成本管理现状及存在问题

房地产的开发与运营是在合同的基础上进行的，初期，预算在制定合同之前就应该进行。然而，开发商在进行决策的过程中，往往只考虑相关的经济效益，无论是对建设资本的投入还是后期的销售，都包括在经济效益之内，然后对于成本的控制却没有明确的方向。企业本身也没有专门的人员资本，在控制成本上也没有给予相应的重视，这样往往就不能够使企业的预算达到最好效果，成本控制的缺失是导致整体经济效益不实的根本原因。

1.1未对成本进行分摊或随意分摊

众所周知，在房地产项目进行的过程中，成本的控制主要途径有对成本的分摊，成本的分摊通常对成本的控制有着很大的帮助，合理的成本分摊不仅能够控制项目成本，同时也能够增加经济效益。很多房地产企业在分摊成本过程中过于随意，对分摊的部分没有认真审核，从而在后期成本控制过程中不能进行合理分配，这样不仅影响了经济效益，同时也会影响项目的进行。

1.2任意设立成本核算对象

成本核算对象是控制成本的重要内容。做好成本核算工作对于成本控制有着重要的意义。房地产开发企业对于项目的开发首先要明确成本的核算对象，并且详细进行合理的、科学的分析，从而更好的加以成本控制。而很多企业只是随意的设立成本核算对象，在成本核算过程中的目标往往都不是很明确，造成了一定程度的混乱，从而影响了成本的控制。

1.3不能及时获取工程成本核算的依据

房地产企业要进行工程成本的核算，必须先取得由施工企业开具的发票。施工承包单位必须缴纳营业税、所得税和附加税才可以开出发票，有些工程虽然已经基本完工，但房地产企业未能及时支付所有款项，施工单位就不给开具发票。房地产公司由于不能及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算真实性受到影响，也同样给企业经营决策带来影响。

二、针对以上问题对房地产成本管理提出的几点建议

2.1在企业内部全面贯彻成本控制管理理念

企业内部设有成本合约部,但这并不意味着成本管理工作就完全由他们来负责。他们的工作不仅是完成项目成本管理,更要帮助企业其他部门树立“成本管理、人人有责”的观念。毕竟企业成本控制工作需要各部门人员积极参与、相互配合,从预算到方案再到审核每一个环节都不可忽视。只有企业工作人员都加强成本控制意识并且做好自己的本职工作,及时改进不合理的流程,才能保证房地产成本管理高效顺利完成。

2.2建立目标成本管理制度

投资估算和预算是房地产企业上层决策的依据,可是仅仅进行投资预算是远远不够的,还要在此基础上编制项目的目标成本。并且为了(防止)成本失控的现象发生,企业要在项目生产和销售的过程中随时将目标成本与实际成本进行对比。因此,企业要建立一套健全的目标成本管理制度,首先由成本部门根据各明细成本制定出目标成本后由决策层审核,审核通过后,成本部门将目标成本分解到各职能部门,制定出目标成本控制书。成本部门不仅要负责监督各部门实际执行情况,对执行过程中发现不规范行为及时制止并给予警告,还要在项目实际开发的过程中,根据实际情况对目标成本做相应的修改并且通过金蝶EAS系统将目标成本与实际成本相对比,及时发现问题,防止成本失控的现象发生。当项目完工后,成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算,得出实际成本与目标成本的偏差并召集各部门分析结果,在此基础上作出总结,为今后工作提供宝贵经验。

2.3采用科学的成本管理和控制方式

1.动态控制方式。此方法就是把一个项目模块化,在考虑各个模块及其相互影响的基础上建立一个模型来得出总预测成本。在实际运行过程中如果有任一模块的成本发生变化就可以根据模型得出其对总预测成本的影响,从而判断其是否在成本可控范围之内。2.静态控制方式。此方法与前者不同的是在把项目模块化的基础上对每个模块的成本做出合理的范围和市场成本。在实际运行过程中只要成本在设定的范围内就可认为成本是可控的。

2.4提高成本控制管理人员素质

企业与企业之间的竞争,归根到底还是技术和人才的竞争。想要从事成本管理工作,不仅要有成本控制方面的专业知识和职业素养,还要有风险意识,更要有预测风险和及时对风险分析处理的能力。他们要善于从多方面收集信息,对一个项目涉及的方方面面进行考虑,并按照企业规定作出方案,还要及时预测变化所带来的不确定风险并提出处理方案,为企业决策机构提供参考信息,尽量避免给企业带来经济损失。

三、结束语

就目前的情况来看，房地产企业不仅要重视项目的成本控制，在实际操作上也要有所改变，要坚持培养成本控制人员的专业性，领导也要明确成本控制的目标，把成本控制放在与企业经济效益对等的位置上。加强成本控制的思想建设，明确目标，减少一些不切实际的工作，从而使企业在激烈的市场竞争中占有一席之地。

参考文献：

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[2]吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理[J].中华建设,2008(7)

[3]刘首霁.新形势下房地产成本控制之我见[J].科技咨询导报,2007(11)

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