拆迁与商品住房价格关联度

拆迁与商品住房价格关联度

李萍

扬州大学建筑科学与工程学院

摘要：随着城镇化的快速发展，由于我国的高密度人口城市特征，土地资源越发宝贵，故为了有效利用有限土地资源，发挥土地最大效用，全国各地城市内都正在进行着不同规模的拆迁。未被拆迁的居民认为拆迁可以给被拆迁户带来巨大收益，但部分案例情况表明真实的情况并非同居民所认为的那样。由于大量拆迁户获得赔偿，导致当地地皮价格上涨，从而带动周围房地产价格上涨，即首付或者贷款价格上调。

关键词：拆迁；商品住房；关联度

1房屋征收概述

房屋征收属于我国特色,其概念只能参照土地征收来进行“临摹”：房屋征收是县级以上地方人民政府为了公共利益的需要代表国家,对国有土地上单位、个人所有的房屋进行强制剥夺所有权的行为。无法达成协议,或者在紧急情况下,难依私法手段取得房屋和土地的。为扩充所有权之社会机能,在公法上特设征收制度,行使公权力,对于特定私有房屋,在特殊情形,课以特别牺牲或特别负担,以利于社会公益事业的推行。目前,理论界对土地征收制度进行了充分研究,实务上也建立了较为完备的制度。但是,针对房屋的征收属于我国所特有,对此类问题无法照搬国外制度,对其理论研究也不充分,相应的法律制度也十分欠缺。

2国内外拆迁问题研究水平和现状

目前，在我国实践中，征收行为存在一定的偏离公共利益方向的倾向。造成一系列的社会问题，究其原因，“公共利益这一概念在征地实践中被泛化、虚化和绝对化是中国土地征收失范和无序的根本原因。”我国《宪法》第10条第3款、《物权法》第42条第1款、《土地管理法》第2条第4款的规定表明，我国现行法律对于国家征收或者土地征用的行为都控制在公共利益的范围之内，但除此之外便无更加具体的明晰规定了。总结下来，不足之处主要是两点：①有关公共利益的法律规定过于原则、空洞，即缺乏清晰的内涵和明确的界定标准；以及外延列举过于简单；②最致命的是现行法律规定存在相互矛盾的情形，比如我国《宪法》第10条第3款规定“国际为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”和我国《城市房地产管理法》第8条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该宗国有土地的使用权方可有偿出让”出现明显矛盾。后者的意思是不管是公益用地还是商业用地，需要使用时都必须向政府申请，通过政府征收，这样的规定虽然为政府基于商业利益征收土地提供了法律依据，但却明显与前者中的公共目的相违背。

3城市房屋拆迁制度中存在的问题

拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用,拆迁实施过程每一步都要符合相关法规的规定。因此,如果相关的政策、规章、制度不完善,将直接导致拆迁工作无法顺利进行,也将使拆迁矛盾更加突出。主要存在以下几方面问题:①房屋拆迁法规构架混乱复杂。作为被拆迁房屋的所有人或承租人在自己安身之所遭遇被拆迁命运时,毫无知情权、参与权和选择权。②国土地制度的复杂性导致了房屋产权保护的缺陷。拆迁行为背离群众利益，以至侵害群众利益在所难免。③拆迁实施不规范和程序上不合理。当被拆迁人对拆迁补偿不满或因其他原因将纠纷交由法院审判后,拆迁仍然依裁决进行,即使判决为不得拆迁,拆迁也已经结束。④强制拆迁缺少一套完善的执行程序，一些房屋不具备强制拆迁法定条件,但由于程序的缺陷也被强制拆除。⑤“公共利益目的”的界定不明确,致使政府直接参与商业性目的房屋拆迁。⑥在涉及被拆迁人财产权益的拆迁活动中,特别行政裁决或司法裁决等环节缺乏听证制度,就不能保障被拆迁人的参与权利,从而可能损害被拆迁人的合法权益。

4发展前景预测

拆迁住房无论是采取什么方式补偿,最终都是要解决被拆迁人的居住问题。住宅拆迁减少了住房的存量与使用量,同时增加了住房刚性需求,人为的加剧了供给和需求的矛盾,在一定程度上导致房价上涨。因此要控制住宅的拆迁量,做好规划,保障住房市场的稳定。不同区域土地价格与房地产开发成本、房地产开发成本与房屋价格的比例关系是不同的,即使在同一区域内,它们之间的关系也是随时间的变化而变化的土地供给量与房地产供给量之间的关系也没有一定的比例关系。不管怎样,土地供给价格和数量都会直接或间接的影响房屋的供给量和供给价格,只是在不同阶段不同区域影响程度不同。

地价与房价之间并不是直接简单的对应关系和因果关系。地价是房地产成本的重要构成部分,其所占总成本的比例与土地区位、房屋造价和其他费用等有关。在价格上涨的初期阶段,房价上涨引发了对土地的需求,进而使地价上涨而在后期,高涨的土地价格提高了房地产的成本,对最后的售价产生影响,提升了房价。现实数据多用土地平面价格,不能表现上地空间上的真实价格,若单纯的应用这一数据与房价比较,得出的结论可能会与现实相差很远。住房的供应数量直接取决与开发商开发土地的数量,而不是国家供应的住宅用地的供给量,所以住宅用地供给量的增加,并不一定会使住房面积成对应比例的增加,在某些情况下,土地供给存在失效性。若要住房供应量达到和土地供给所预期的数量,就要保障供应的土地会完全进入市场开发流通,转化为房屋。住房供应量和房屋价格的对应关系明显,在注意供应总量的前提下,还要对供应结构进行调整,实现有效供给,避免结构性不均衡。

二手住房的供给量和可租赁住房的数量对于房价是有负面影响,即两者的数量越大,在市场中的占的比例越大,新增住房的价格就相对比较低,更加合理。新增住房供应中的经济适用房比例越高房价就越低。住房的面积和房价有一定关系,随着住房面积的变化住房单价会发生变化。有些情况下住房的供给结构存在不确定性,以及二手房市场发展的滞后性会使住房价格偏离正常发展轨迹。通过控制土地的供应数量、结构和价格来调控房价,效果欠佳,而调节房屋供应量和结构来调控房价的效果较好。因此,要想取得好的效果,就要通过制度和政策保障,规范开发商的行为,从供给角度暂时缓解目前的房价不合理现象。

5结束语

在大量拆迁户等待赔偿款下发的阶段，当地租房供不应求，租房价格不断上涨，这又使得拆迁时清理租户成本上升。如此循环往复，房地产价格不断上升，拆迁户获得的赔偿款有时都不足以完全支付买房及装潢所需的费用，这与当初的拆迁初衷——加快城镇化进程，提高人们生活水平背道而驰。目前，房地产行业开始从我国大型城市转战到了我国的中小城市发展，并且已经在很多经济发展较快较好的中小型城市得到了蓬勃发展，但是有发展就会产生出问题。在城市面貌飞速变化的进程中，土地征用与房屋拆迁必不可少。拆迁成本和房价之间，目前已经形成了既互相依托，又互相牵制的死结。本文对拆迁与商品住房价格关联度研究分析，旨在为城市将来更好的发展和人们幸福生活尽绵薄之力。

参考文献

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基金项目：2018年校大学生学术科技创新基金（x20180383）