浅析房产税对房屋租赁市场的影响

浅析房产税对房屋租赁市场的影响

熊巍巍

浙江省二轻房地产开发有限公司浙江杭州310000

摘要：不动产登记暂行条例于2015年3月份在全国实施，这体现了不动产信息数据信息完备化的一种长期趋势。房产税是我国税收结构体系中的重要组成部分，直接影响到社会的福利水平，也对居民的幸福感和收入有着重要影响。文章将首先简要介绍房产税的相关内容，进而分析房产税对房屋租赁市场的影响，并结合实际提出了几点建议。

关键词：房产税；房屋租赁市场；影响

一、房产税概述

“房产税”是以房产为对象开征的、依据房产价格或房屋租金收入向房产所有者按年征收的一种财产税，其税值是随房产价格变化而变化的。房地产税则是一个综合性概念，即一切与房地产经济活动有直接关系的税收都属于房地产税。简而言之，后者包括了前者。事实上，我国自1986年起就已经开征了房产税，当时开征房产税的目的是通过交付税款来抑制投机性炒房行为。目前在上海、重庆两地试点开征的房产税，其目标在于扩大征收地范围的同时建立征收保障机制，为今后全面开征房产税打下坚实基础。针对房地产，我们将房产税规划在保有税范围内，即规划为持有环节缴纳的税款。许多国家对保有环节征税已经较为成熟，如：新加坡政府为了抑制房价过快上涨采取了较为合理的阶梯式递进税制，以有效增加投机性购房者二套以上房屋持有成本。墨西哥政府征收房产税的依据与区域相关，对于贫富差距较大的不同区域，所征收的房产税税率明显不同，这对维护社会稳定极其有利。我国开征房产税的焦点主要集中在征收环节不合理且税负过重、征收范围过窄等。开发环节过重的税负转嫁到消费者身上后，会促使房价进一步上涨，购房门槛随之增高。因此，房产税改革必须做好“轻流转，重保有，宽税基，少税率”的工作。只有不断建立健全相关税收制度，学习借鉴国外房地产税收成功经验，才能科学引导我国房地产市场走上健康发展轨道，从根本上促进社会和谐发展。

二、房产税对房屋租赁市场的影响

近几年以来，我国房价不断上升，居高不下，一直是全国人民普遍关注的问题。很多地方政府通过行政手段来压低房价，并出台相应的限购政策，实际表明这一调控手段并没有使一线城市房价得到良好地控制，相反还是有上涨的趋势。房产税对我国房屋租赁市场的影响主要可以从税收效应、供给效应等方面进行分析。第一，税收效应。根据相关的基础经济学知识可知，开征一项税收时其税收成本并不一定完全由某一利益相关者来承担，税收带来的成本需要根据交易产品的价格需求弹性来分配。对于需求弹性较大的产品而言，计征税收提高了其税收成本，但是由于是买方市场，因此供给者不能通过提高价格来转移税收成本，只能自己消化计征税收带来的税收成本。对于需求弹性较小的产品而言，计征税收提高了其税收成本，但是此时是卖方市场，因此供给者可以通过提高价格来转移税收成本，将税收成本转嫁给了需求者。针对房地产市场而言，房地产属于需求价格弹性较小的产品，房子属于刚性产品，因此房主可以在较大程度上将计征房地产带来的税收成本转嫁给消费者，房主可以完全不承担或者只承担较少部分的新增税收。由此可见，房屋租赁市场的整体租金将依据税收金额上涨。第二，供给效应。首先假设闲置房屋都将进入房地产市场，由于房产税实质上市增加了这些住房的持有成本，因此房主为了转化或者说转移这部分成本往往将住房出租或者是选择现期卖出住房，因此这些空置的房产将增加房屋租赁市场的房屋供给数量，房地产市场的供给曲线将会向右上方移动，供给的增加将会与需求曲线形成新的市场均衡点，房屋的出租价格将会降低。如果闲置房屋并没有直接进入房地产市场，而是有房屋产权所有人借住给其他租客，并没有收取租金，那么即使新增房产税，这部分税收将会直接由房产所有人全额承担或者由现有的暂住人承担，这部分房源不太可能会直接进入房屋租赁市场，也不会对市场租金有任何影响。第三，房地产税对不同的城市有不同的影响。房地产税对房屋租赁市场的影响需要根据不同城市的房屋租赁市场的供给和需求状况进行具体的分析，不能一概而论。不同的城市类型受到房产税的影响是不同的，房屋租赁市场的供需状况也是不同的。针对一个人口聚集型市场而言，房屋租赁市场的买卖双方的地位有较大的差异，往往属于卖方市场，空置房较少，比如经济较为发达的一线和二线城市，对这类城市征收房产税时，房主会通过提高房屋租赁价格将房产税转稼给租客，租客将会承担较多的税收成本，因此该类城市的房屋租赁租金将会出现整体上涨趋势。本来应该起到调节作用的房产税实际降低了低收入人群的收入，虽然税收征收对象主要是高资产人群，但是实际承担税收的人群却是低收入人群，这部分人群的储蓄将会减少。针对一个人口外流城市而言，房屋租赁市场主要是买方市场。该城市由于人口外流，因此常住人口较少，对房屋租赁的需求较少，因此该类城市的房屋空置率较高，房屋产权所有人不能通过提高租金将税收成本进行转嫁，因此整体的房地产市场的价格不会出现大幅度上涨。

三、对房产税的政策建议

国际上，美国房产税已实行了多年，但其征收对象包括了第一套房，属于一种广义上的财产税税收。房产税的税率并非全国统一，各州对于具体税率的制定有一定权限，税率一般为0.2%-3%。美国实行以家庭为单位征收个税，并规定房产税属于税收抵扣项目，即总收入扣除房产税后的金额才计入个税征收范围。不动产登记的全面展开，标志着我国不动产信息的完备将是一种长期的趋势，而房产税也在上海重庆试点多年。促进房地产市场的健康发展是推出房产税的初衷之一，而本文在分析中提出其对于不同类型的城市影响大不相同。考虑到不同城市的影响流程相差很多，房产税如果未来在全国范围征收，建议参照美国实行不同地区的区域化差别税率：在人口聚集型城市不收或以极小税率征收，不加重那些真正承担税率的低收入人群的经济负担；而在人口外流型城市以一定税率征收，可起到抑制炒房，防止资金盲目流入房地产市场，健康房地产市场的作用。

参考文献

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