浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响

浅谈不动产登记制度对房地产市场的影响

张建锋

枣庄市不动产登记中心市中分中心山东枣庄277100

摘要：不动产登记制度有助于构建公平的房地产市场环境，对于规范我国房地产市场的运行，稳定房地产市场价格等方面有着重要意义，尽快地确立实施不动产登记制度，将更好的促进我国房地产市场更加安全有序稳定的发展。

关键词：不动产登记制度；房地产市场；影响

1不动产登记制度的解读

1.1不动产和不动产登记的解读

从法律的角度上来讲，不动产涵盖的范围包括土地和土地的永久性建筑，同时不动产也包含了这类财产所衍生的权利，不动产是财产的另一种表现形式，也是法律制度所要重点关注的对象。不动产登记是指在法律规定的范围内，当事人向国家机关申请进行物权登记，将物权变动的事实以法律文书的形式进行记载，从广义的角度上来讲，不动产登记的内容包括权利来源、财产时间、变化状况、房地产的面积、房产的结构用途及房产价值等，从狭义的角度上来讲，不动产登记是指将土地包括土地上的建筑所所有权进行书面登记。

1.2不动产登记制度的问题

不动产登记制度存在的问题体现在两个方面：首先不动产登记制度的职能不明确，从而职能上来讲，不动产登记的职能包含三种，即确权职能、公示职能和管理职能，不动产确权智能是指将不动产登记将不确定的产权职能进行确定化，将不动产的产权纳入到法律的保护权利之内；不动产的公示职能是指将不动产变动的事实进行社会公示，通过法律文件的形式将不动产的变动进行法律明确，维护不动产交易的安全性；不动产登记的管理职能是指其具有国家管理的职能，通过不动产登记为国家进行产籍的管理和审查监督提供便利。但是在实际的实施应用中，不动产登记职能存在着较多问题。

2不动产登记制度的意义与目标

2.1不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度

可以保证各类不动产物权归属和内容明晰，保障不动产权利人合法财产权，减少经济欺骗行为，避免人民财产损失。通过不动产统一登记，可以取得通过国家机关登记的的证书，以确认其物权状态，保障不动产的真实性，有利于保障不动产交易安全。

2.2不动产登记制度，有助于真实反映全国房地产

市场的基本情况，为决策提供准确的数据通过不动产统一登记，建立全国住房信息数据库，精确当前房地产市场的事实依据，对于国家宏观挑中具有重要意义。

2.3不动产登记制度，可以在一定层面上发挥反腐功能

因为不进行不动产登记，则无法交易、抵押和转让。因此，通过建立基于公民个人身份号码的统一社会信用代码制度，明确产权人拥有的不动产状况，还能在一定层面上为纪委提供查询的渠道。建立不动产统一登记制度的意义和作用很明了，但在推进过程中还需要尽快出台不动产登记条例，明确基本规则和职责。

3不动产登记对房价的影响

就房价的角度来分析，人们关注不动产登记制度的焦点并不在不动产等级制度本身的内容及实施情况，而是在于该条例的实施会对房地产政策带来哪些变化。证所周知，房价的影响因素有很多，譬如市场变化的影响、城市人口数量情况、人们的收入情况以及货币供应情况等都会对房价造成极大的影响，而在调节住房资源的过程中，房产税无疑起到至关重要的作用。不动产登记条例的作用并不是来调控房价，而是站在制度建设的高度来实现其长远设计和改进，旨在推动房地产市场秩序井然的发展，降低房屋在交易的过程中产生的产权风险，确保房地产行业平稳健康的发展。就该条例对短期市场的冲击而言，不动产登记制度的实施为房产税的征收奠定了基础，对购房者的市场预期有一定的影响。从这一层面上来讲，不动产登记制度的实施确实增加了房价的下行压力，然而这并不是说不动产登记条例的实施就是导致房价下降的根本原因，二者并不存在必然的联系，不动产登记的主要目的是为了明晰产权，而非调控房价，其对居民的不动产的影响主要体现在两大方面：其一是老、旧房屋的继承问题；第二房屋供需的变化，有一部分人有多套房产，担心房产税推出之后加重个人经济负担从而抛售房产，然而这种情况只是一些部分，并不会对房地产经济造成太大的冲击。

4不动产登记对二手房的影响

上文当中也提到，不动产登记制度的主要目的在于明晰房屋产权，而并未将房地产调控纳入到该项条例的主要功能范畴内，因而在短期内对于房地产市场的是相当有限的。不动产登记的目的是为了统一协调多部门的工作，从而建立起统一的信息管理平台，从而简化审批及申请程序。当前，不动产登记条例对于存量房产并未涉及，购房者在不动产登记信息管理平台全面运行之前还是保持着观望的态度，并不会出现大规模的投资性房屋抛售的情形，因此，不动产登记条例在房地产市场经济中的影响作用更多的是集中在对未来房地产市场的运行方面，然而从不动产登记条例的实施情况来看，不动产登记制度的实施确实给二手房市场带来了一定冲击，通过不动产登记更加有利于房产信息查询，有助于对房屋市场的监管，这就可能刺激到投资性购房者的抛售行为，从而引发高端二手房市场供应量增加的情况，有助于平抑二手房市场价格。短期内，不动产登记条例的实施对房价影响不明显，但是却能够增加二手房房源情况，然而对于大中型城市而言，二手房房源对于一手房的冲击不大。长远来看，不动产登记条例实施对于房价的影响作用会逐渐显现出来，有利于更加精确的调控。

5不动产登记对整个房地产经济的影响

短期内，不动产登记条例的实施会在一定程度上影响市场成交心理，使得广大购房者从心理上保持观望，而这种心理并不会持续太久，不动产登记工作的全面落实要持续三至四年的时间才能够实现，该项工作的落实所造成的影响并未像想象中那样强烈。从国家层面上来讲，一项政策的出台是基于整个行业和产业发展的高度来考虑，并不会对房地产市场实施太多政策化的操作。整体而言，不动产登记条例的实施是有利于房地产行业的整体发展的，借助现代计算机技术对房产信息进行登记和分类，从而有助于解决房地产行业发展中的信息不对称问题，有助于增强房地产企业的竞争实力。另外，通过不动产登记信息管理平台，为房产税的实施提供了便利，使得房地产市场更加健康，推动房地产行业朝着更加成熟的方向发展。不动产登记制度能够为房地产市场带来一系列的变化，从房地产调控来讲，不动产登记实质上就是利用计算机技术来实现个人住房信息的登记和联网，建立和完善个人住房信息系统，为房地产市场进行分类以及存量进行调节提供有效的数据支持，从而影响房地产市场供求关系，促进房地产市场稳定、健康和可持续发展。因此，不动产登记制度的有效落实对房地产经济的影响是一个长期性的过程，短期内可能仅仅只会表现在心理方面，实质性的影响并不会太大。

6结论

综上所述，不动产登记关系到广大人民的权利，不动产登记解决了房产和地产登记分割的问题，提高了登记效力，降低了登记成本，为人们提供便利。在实际的不动产登记操作过程中，要在《物权法》的法律范围内，完善登记制度和流程，制定完善的法律规章，明确不动产登记的机关及其机关权利范围，避免权利机构对私有权利的干预，最大限度保证权益人的合法权益，实现不动产登记工作流程优化配置。

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