农村宅基地地籍调查方法探讨

农村宅基地地籍调查方法探讨

张学博

黑龙江省煤田地质物测队黑龙江省哈尔滨市150030

摘要：随着社会经济的发展，土地成为稀缺资源，特别是大量工业的涌入使得农村宅基地变成利润很大的商品，在现行土地资源管理中引发了一系列农村宅基地管理问题。鉴于此，加强农村宅基地地籍调查至关重要，文章主要探讨农村宅基地地籍调查常用方法及其在实际应用中的注意事项，以促进农村宅基地管理水平的提升。

关键词：农村土地；宅基地；地籍调查；调查方法；

引言

近几年，农村土地资源管理工作的基础相对薄弱，部分地区农村宅基地使用权管理缺位，无法有效保护农民合法土地权益。农村宅基地涉及千家万户，和农民切身利益息息相关，加强宅基地地籍调查，加快发放宅基地使用权确权登记证，明确土地产权，完善地籍信息系统，这对维护农村宅基地使用者合法权益有重要意义。下面结合农村宅基地地籍调查的常用方法进行探讨，总结实际应用中的注意事项。

1农村宅基地地籍调查常用方法

1.1实地调查方法

实地调查方法指的是到农村宅基地现场调查地籍情况。一是基于审批的附图与具体的记载，与农村宅基地周边的围墙以及地物的增减相互结合起来，从而对现场用地的实际范围进行分析与判断；根据实际情况进行分析，了解其建筑物的结构、楼层数以及尺寸，判断现场房屋有没有被修建或改建，有没有建筑物的增加或者减少；现场也需要征集宅基地使用人员的姓名、成员等一切信息，以便了解其适用范围、修建扩建等实际情况，核实产权。二是依据农村宅基地使用者的指认，由调查人员调查宅基地使用情况，包括宅基地的来源、建筑物、构筑物、户主、使用人口等情况。三是在实地调查中，调查人员应该做好取证工作，以满足成果拥有事实依据来证实其真实性和准确性，确保使用者与自身的合法权益[1]。通过取证调查工作，还需要保持其本身的合理、合规以及合法性，以现状农村宅地基为单位，利用文字、影像、定位等多方的取证，满足数据的采集，最后形成纸质调查表，等待签字确认。

1.2简易调查方法

简易调查方法指的是利用钢尺、手持激光测距仪，通过图解测量方式，基于相关技术法规与规程做好实验区的地籍调查[2]。一是做好基础资料的收集，能够保持原本的地籍档案、土地登记台账、土地证等。二是做好前期的准备工作，确保可以获取正射影像以及数字线划地图，从而形成动作底图。三是进行实地调查，利用30m的钢尺与测距仪来测量线变长度，从而绘制宗地草图，完善地籍调查表。四是做好内业的整理，选择几何图形综合法算出宗地面积。五是成果入库，处理调查环节的数据资料并编号，挂入对应数据库。

1.3数字调查方法

数字调查方法指的是依赖GPS-CORS基站，选择网络RTK做好两个以上的，并且可以相互通视的图根控制，基于技术规程和相关的法规进行农村宅基地地籍调查。一是收集基础资料，这与简易地籍调查是相互匹配的；二是测量农村宅基地的实际使用权，主要是选择利用RTK图根来做好测量的控制，再配合上全站仪的测量，就可以针对宗地原始发证信息进行对比，明确不一致的地方；三是完成内业整理，完成1：500的比例尺图纸，这样就可以满足数字化的存储要求，并对比测量调查数据，在图上对原合格证发放数据进行界址描绘，明确发证的面积。如果出现宗地不匹配的情况，就应该按照实际的情况来做好宗地的设置；四是做好宗地编码的统一处理，基于薪成图纸的有效测量，就可以套合所有权的村界，然后进行全图的编号处理，同时依据现状量算宗地面积；五是审核入库，核对相互的关系、对应的新宗地号地址等，在确保档案、图形等准确无误之后，就可以直接建立对应的数据库，来实现对应的要求。

2农村宅基地地籍调查方法应用注意事项

（1）在农村宅基地地籍调查方法的实际应用中，以地籍调查为基础登记发证，为保护农民权益以及农村宅基地流转等提供法律依据。农村宅基地调查方法与城镇地籍测量权利归属调查方法是大致相同的，只是它的可塑性更强，对调查方法的要求更加严格，且系统性较强、工序更多，其界址点有可能被人为因素影响，或其他地物标识比较模糊，增加调查难度，所以必须规范农村宅基地地籍调查流程，确保各部门之间协调配合，提高调查工作的效率和质量。

（2）在应用农村宅基地地籍调查方法时，调查人员应先深入了解区域实际情况，针对区域情况的差异选择不同的调查方法[3]。对已经具备地籍图的地区，调查人员应采取数字化修补测技术方法收集发生变化的地形和地籍，补充并更新农村宅基地原有地籍图；对已经发生确权的地区，调查人员应采取实地变更调查的方法调查土地权属，核实产权；针对没有接受地籍调查的地区，调查人员应先对农村宅基地实施控制测量，采取数字测量技术方法全面收集地形要素和地籍要素，并基于所获数据绘制地形图，再采取简易调查方法制作地籍图，向地籍数据库输入相关数据。

（3）农村宅基地地籍调查的主要目的之一是形成宗地边界，这并非通过现场指认与测绘取得，而是依据调查结果把权属证明材料所确认的范围、面积还原到实地，进行宗地解析。在整理农村宅基地地籍调查资料时应以村为单位，调查收集的农村宅基地权属证明材料、调查取证照片、户籍资料、指界人推举表以及地籍调查表、地籍调查数据成果、测量原始记录、地籍测绘成果等都要依据规定放进指定文件夹。

（4）在对农村宅基地房屋进行内业处理时，如果存在共边情况，应进行抓点处理，确保房屋闭合，同时将对应房屋线删除。对于权属界线的绘制，也应根据外业调查数据将宗地图绘制出来。不过在绘制界线时要注意抓房屋角点，确保数据在入库时没有拓扑错误，确保调查面积尽可能和内业处理之后的面积相差不大。注记时也要注意是否在对应的层，预防库层混乱。

3农村宅基地地籍的实地调查

3.1核实产权

依据审批附图和记载的四至，结合现场围墙、地物的增减，判断现场的用地范围和审批材料记载的是否相符。依据审批附图中的建筑物尺寸、结构和楼层数，判断现场房屋是否进行过修建、改建，建筑物是否有增加、减少。现场向宅基地使用人询问其姓名、家庭成员等户籍信息，向其了解宅基地的立基成员、实际使用范围、房屋修建、改建等情况。

3.2调查现状使用情况

根据宅基地使用人对宅基地内房屋及建筑物、构筑物归属的指认，调查人员对宅基地的现状使用情况进行调查，主要调查记录宅基地的四至、建筑物、构筑物以及现状户主、现状使用人口数和宅基地的来源等情况。

3.3调查取证

在现场调查过程中，调查人员应进行取证，为最终成果的真实性和准确性提供事实依据，同时保障使用权人和调查人员的合法权益。调查取证工作应在合法、合规、合理的前提下开展，以现状宅基地户为单位采集。取证方式包括定位取证、要素取证、影像取证和文字取证。最终形成的纸质调查表需有调查人员和指界人共同签字确认调查成果。

结束语

综上所述，农村宅基地地籍调查涉及广大的农村地区，任务繁重，情况千差万别，所用调查方法不尽统一，是非常复杂的系统性工程。为确保农村宅基地地籍调查工作的效率与质量，调查人员务必要规范对实地调查、简易调查、数字调查等常用方法的使用，并根据实际情况做出适当调整。以开展地籍调查工作为基础，全面把控工作质量，为优化农村土地资源管理工作提供保障。

参考文献：

[1]赵智，唐英杰.浅谈农村宅基地调查及测量方法[J].科技资讯，2015（06）：238.

[2]段文.农村宅基地的调查方法及地籍测量分析[J].住宅与房地产，2016（06）：19.

[3]陆红妹.阐述农村宅基地地籍调查的基本思路和方法[J].低碳世界，2016（05）：105-106.