物业服务收费难的症结与对策研究

物业服务收费难的症结与对策研究

刘昭

保利物业发展股份有限公司广东广州510000

摘要：我国房地产经济的飞速发展，为物业服务行业创造了良好发展前景，物业服务企业在为人们提供更多优质服务的同时，也将管理、经营等进行有机结合，不断拓展资金来源，更好地服务于用户，虽然，物业公司的存在给社会提供了大量的岗位，为公众创造了整洁、安全的环境。物业公司收费难是最大的一个问题，对物业服务企业是否能够更好地服务于社会，是否能够保障物业服务企业的平稳运行，产生了重要影响。接下来本文将作具体阐述。

关键词：物业服务；收费；症结；对策

引言

物业管理已经成为我国房地产体系的重要组成部分，作为一项基于委托服务合同的有偿服务，物业管理费是物业服务提供的前提。目前，物业管理收费难现象仍很普遍，物业服务企业发展受阻，业主物业服务需求受制，城市物业服务功能受限。业主欠费、物业公司亏损、服务质量下降、业主长期拒交费的恶性循环，依旧是物业行业发展需要破解的难题。物业管理费，是物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。物业管理的本质是提供物业服务，管理是手段，对象是物；服务是目的，对象是人。物业服务行业属于第三产业，物业服务产品是服务商品、无形商品，物业服务的隐性特征增加了物业管理费的业主认可难度和收取难度。刘圣欢认为物业产权属性决定物业管理产品属性，解决物业管理收费难问题的关键是确立与物业管理产品属性相适应的收费原则。

1物业服务收费难的症结

物业服务收费难是物业服务企业面临的一个重要难题，也是一个较为普遍的问题，这个难题不仅需要物业服务公司给予更多关注，还需要引起社会公众的广泛关注与重视。如果在一个小区当中有百分之二十五左右的业主存在欠费，那么长此以往将会有更多的业主拖欠费用，这样不仅会造成物业公司的运营发生困难，也会对小区的其他各种维护工作造成影响，各项服务没有足够的运营经费，服务质量受到影响，业主居住与生活环境水平同样也会受到影响。收费难现象的出现，一方面是有一部分物业公司确实存在管理问题，不配备相应的服务人员，存在服务不到位、设备维护维修不及时等现象，但大多数的物业服务公司还是愿意尽力去服务于业主或甲方的。物业的服务有很多方面，一方面为显性服务，比如保安、保洁等等，另一方面为隐性服务，比如维修、垃圾清运、化粪池清掏、避雷检测、外墙清洗、消防设施检测、电梯维保、高压水箱清洗等各方面，这种隐性服务，大多数的业主看不到甚至不知道，然而这些隐性服务缺任何一项都会给小区居民带来生活上的不便，这些隐性服务任何一项的费用都不低，业主拖欠物业费导致物业公司没有足够经费，无法配齐甚至找到更好的服务人员，无法及时为小区提供各种服务，维护小区内的公用设施，长此以往就会导致小区内生活品质下降，这跟业主对物业服务的整体认知有直接关系。其症结主要体现在以下几个方面：第一，在各种类型的服务项目，尤其是住宅类型的物业项目中，业主对物业服务的消费观念并没有真正形成并建立，在实际物业服务收费过程中，由于广大业主缺乏消费意识，对物业费用以及服务方面缺乏认知，因此经常会造成物业服务收费难的问题。第二，业主对房屋建筑质量及配套设施等存在不满。很多小区有许多遗留问题，比如房屋建筑质量并没有达到相应的标准、绿化面积和买房时承诺的不一样、房间设计不合理、采光不好、小区内没有便民服务商店、配套设施不完善等等，而这些更多的是开发商的问题，很多小区物业与开发商实际为父子公司，所以业主便将种种问题归咎于物业服务公司，最终导致了物业收费难；第三，业主将生活中的琐事归结于物业公司，以此为理由拒交物业费。许多业主将邻里装修问题、扰民问题、甚至于邻里间的吵闹都作为不交物业费的理由；而这些问题物业公司是无权干预的，如果多次制止又有可能会造成业主与物业公司之间新的矛盾，物业公司实际上在很多问题上都处在很尴尬的地位，服务不是服务，管理不是管理。

2物业管理收费难对策

2.1完善物业管理说明，实现信息对称

准确的物业服务目的说明，可明确双方的共同利益，就有偿有限的物业服务形成共识，清晰区分全体业主利益与业主利益的异同。详细的物业服务内容的说明，可明确物业服务的具体工作范畴和工作项目，增强业主的物业消费意识，促进物业服务合同的完善和物业服务经营的发展。具体的物业服务形式信息的说明，可提高业主接受物业服务的效率，避免业主因混淆建设单位责任和物业管理责任、误解物业秩序工作的管理手段和服务本质产生的纠纷。完善的物业服务商品说明书，有助于实现物业服务的准确定位，详细说明和合理包装。有助于促进物业服务企业的正当竞争，避免混淆物业服务核心商品、形式商品和附加商品的虚假夸大宣传。有助于推动物业服务商品的成本核算，规范升级物业服务商品的分类和整合。

2.2坚持“同向动态调整”原则

这一原则的基本要义是在可收费面积不变的情况下，如果物业服务成本增加，则物业服务收费标准相应上调，物业服务成本下降，则物业服务收费标准相应下调。需要注意的是，业主对于物业服务的质量要求越高，物业服务需要投入的成本则越高，因此物业服务质量标准和收费标准还应实行质价对等原则。

2.3加强企业内部管理力度

对于物业管理公司来讲，要想提高经济管理水平，要加强企业内部管理力度，对企业各级工作人员进行综合培训，让企业各级工作人员的服务意识与执行力得到更好强化，更好的保障小区业主合法权益，为小区业主提供更多便利，保证小区内部环境干净、整洁，保证小区内部各项资源得到高效配置，使得物业管理公司的重要作用得到更好发挥。另外，物业管理公司要主动为小区业主提供高质量服务，提高小区业主的满意度。从经营管理角度来分析，物业管理公司要加强经济管理力度，针对业主的各项资产，进行科学的管理，保证资金核算结果更为精确。对于物业财务部门来讲，要提前做好资金预算工作，实现专款专项，针对小区内部的公共设施，定期进行维修，并给予良好的维修资金支持，保证小区内部的各项公共设施得到更好维护与使用。物业管理公司要加大信息管理力度，针对小区内部各项公共设施的维修费用，包括各项基础设施维护费用，进行认真的记录，如果发现错误，要及时修正。在物业管理公司当中，单纯的加强经济管理力度是不够的，相关人员还要加大企业内部会计核算系统完善力度，制定科学的财务风险管理体系，针对物业管理公司内部会计核算体系的运行情况，编制出科学的会计核算管理体系，对各项数据进行认真核算，一旦发现款项不明的项目，要立即进行调查，减少虚报现象的发生。财务风险管理体系的构建，能够帮助相关人员更好的进行风险预测，推动物业管理公司的壮大发展。

结语

综上所述，物业收费难问题虽然属于社会性的难题，但是也不是不能解决的，一方面需要政府加强引导，使广大人民群众提升消费意识，理解物业收费属于自己的一种消费，同时不断提高广大人民群众的素养，创造一个和谐、美好的新社会；另一方面物业服务公司也应完善自身的服务，用心为广大业主提供高质量、高效率的服务，一切从细节做起，重视辖区内的方方面面，让居民感到安心、舒心，这样的话，收费率达到100%也不是不可能的。

参考文献

［1］马乾.新形势下成长型物业企业管理创新策略与发展途径探索［J］.经贸实践,2018（18）.

［2］杨虹,罗成.物业服务对房地产销售价格的影响分析［J］.住宅与房地产,2018（21）.