房地产住宅批量精装修项目管理的应用探讨

房地产住宅批量精装修项目管理的应用探讨

智德鹏

山东济南

摘要：今天，城市化建设在不断加快，居民对于住房的要求越来越高，拉动了住宅精装修行业的发展。但精装修住宅在国内起步较晚，缺乏经验，房地产企业在精装修工程施工中还存在着一些问题，导致用户投诉居高不下。有鉴于此，本文将探讨如何应用项目管理进行房地产住宅批量精装修。

关键词：房地产；住宅；批量精装修；项目管理；应用

在上世纪七十年代～八十年代，居民住房高度紧张，住房难长期困扰人民生活。1999年国家取消福利分房，启动住房制度改革，此后二十年间，国内房地产业经历了一轮高速发展。今天，人们已经不再满足于“有房住”（截止2017年年底，全国城镇共有2.7亿套住房，全国居民房均住房已经超过1套），而且要求“住好房”[1]。——在这样的背景下，精装修商品房应运而生。

一、房地产住宅精装修与项目管理

2001年以前，房地产商建设的房屋都是毛坯房。毛坯房内部只有门框或门洞，房屋地面、墙面仅仅进行了基础处理而没有进行任何表面处理，虽然安装了给、排水、供暖、供电管线，却不具有基本生活功能。显而易见，建设毛坯房有利于房地产企业节约成本，但用户不能直接入住。——2001年后，北京、上海、广州、深圳等一线城市陆续出现精装修商品房。2007年后，精装修商品房数量飞速增长，2008年，住建部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求新建商品住宅逐步取消毛坯房，直接向消费者供应全装修成品房；2015年，有的新开楼盘全部实行住宅精装修。

精装修房，又称“成品房”，是根据建设部2002年制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》的要求，在房地产商向业主交钥匙前，房屋内部所有功能空间的固定面已经全部完成铺装、粉刷，并将厨房、卫生间的基本设备全部安装完成，具有基本生活功能，用户可直接入住的集合式住宅。精装修房适应了今天高节奏的生活，为业主节约了大量时间成本。

房地产住宅批量精装修，指的是房地产商按照统一的设计，对一个楼盘数十户甚至数百户相同户型的毛坯房进行大规模精装修。住宅批量精装修实行流水施工，便于集中采购装修材料，节约材料成本（相较于毛坯房二次装修，可节约30%～50%的材料费[2]）；住宅批量精装修可以为购房人群节约大量的时间、精力、财力（据统计，全国每年毛坯房二次装修仅拆除改造就要浪费300亿元，平均每户要产生2吨垃圾及大量二次污染），优化房地产企业的财务现金流，有效降低房地产企业的资金占用。

虽然住宅批量精装修有很多好处，但精装修房的价格比毛坯房更贵，一些用户在购买精装修房后发现房屋存在裂缝、漏水等质量问题，投诉不断，影响了开发商的信誉。——这就需要在房地产住宅批量精装修过程中应用项目管理，运用系统的理论和方法，对整个工程项目进行计划、组织、协调、指挥，以控制项目成本，保证工程进度，提高项目质量。

二、在房地产住宅批量精装修中应用项目管理

（一）建立项目精装修管理体系

以项目部为单位，以项目经理为首，组织完整的项目精装修管理体系（精装修项目组）。在项目经理下，分设区域经理与技术负责人，技术负责人将内业工程师、材料工程师、安全工程师、水暖主管、电气主管组成技术组，而区域经理则对各个标段主管负责。精装修项目组成立后，要与房地产公司各部门进行对接。

（二）设计管理

项目经理可以在网上实行公开招标，鼓励各家精装修设计公司互相竞争。再运用价值工程理论，从各家设计公司中初步挑选出中标公司。据研究，一旦确定精装修工程方案，便可确定70%甚至80%的工程造价。这就要求房地产公司必须与中标的精装修设计公司进行充分沟通，将自己的想法与意图、项目的重点与难点表达清楚。而中标的精装修设计公司应当运用BIM技术，做好精装修方案设计，尤其要明确控制客厅、走道、厨房、玄关、卧室、卫生间等各部位地面完成面的标高。

（二）施工前期准备

精装修项目组要对现场临时用水、临时用电进行协调；现场一般不提供施工人员宿舍，只提供库房与办公区域；要制定完整的总进度计划，再细分成月进度计划、周进度计划。精装修施工开始前，必须对全体施工人员进行详细的技术交底，同时明确每一名施工人员的责、权、利、职。

（三）材料管理

材料费占精装修工程造价的70%～75%，所以，在采购材料前，精装修项目组必须详细了解精装修材料的市场价格及其变化，根据设计方案，运用价值工程理论，选择价廉质优的材料。在采购材料前，必须组织不同的人员分别对材料进行若干次质量检测（目前市场上各种精装修材料鱼目混珠，而且房屋装修材料可释放甲醛、石棉、氨、氡、甲苯二异氰酸脂等二十多种致癌物，因此，采购材料前务必反复进行质检[3]）；签署采购合同时，必须要求供应商书面同意保证精装修材料质量；采购材料后，要精心安排运输，严防运输途中出现意外损耗；使用材料时，必须根据整个施工方案有序使用。

（四）施工进度管理

精装修项目组必须与施工单位共同制定详细的施工组织方案，合理计算、分配每天的工程量，控制施工进度。要进行精细化管理，注意做好砌筑包管及抹灰、水电改造、防水施工、墙砖施工、地砖施工、水泥砂浆找平、石膏找方、找平、木作加工、木作安装等各个施工环节的衔接。施工单位要根据精装修工程造价层层细分目标、任务，将它们落实到施工的每一个环节上，落实到每一个责任人头上，以最大限度的节约人力、材料、财力的消耗，同时提高施工质量。

（五）移交管理

精装修施工完成后，必须对精装修房进行全面清洁，确保房门、门把手、门锁、镜子、台面、墙面石砖、地面瓷砖无浮尘、无污染，确保地面木地板、木作表面、踢脚线、铝合金门窗玻璃、灶台、橱柜、吊顶等各部位均无划痕、无污渍[4]。

据分析，用户投诉的精装修房问题，主要有铝合金门窗开关不灵活、窗户未打胶、木地板不平、空鼓，踢脚线破损、掉漆，石材断裂、破损，墙砖裂缝、柜子面板有划伤等问题，因此，必须对症下药，抓好每一个细节。

最后，要由物业公司、项目部与承建商三方共同组成验收小组，以户为单位，对整个精装修工程项目进行检查、验收。验收合格后，承建商向物业公司交钥匙。

结束语

随着房地产业的发展，精装修住宅将日益普及。在房地产住宅批量精装修工程中实施科学的项目管理，可以提高精装修质量，为购房的业主节约大量资金与时间，也给开发商带来更大的经济效益。

参考文献

[1]彭双义.精细化管理在批量住宅精装修施工进度控制中的应用[J].住宅与房地产，2018（16）：161.

[2]汪东山.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].河南建材，2017（06）：79-80.

[3]张建明.浅谈房地产住宅批量精装修项目管理[J].中国新技术新产品，2017（21）：108-109.

[4]马世军.价值工程在住宅精装修项目中的应用[D].大连理工大学，2013.