战略性城市规划对房地产开发的作用

战略性城市规划对房地产开发的作用

胡晓婷刘智衡

黑龙江省鸡西市规划设计院158100

摘要：从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面，城市规划的内容在很大程度上需要依靠房地产开发予以实施；另一方面，在市场经济条件下，由于房地产业所固有的周期性特征和“外部性”效应，加之现行的法律法规不完善，规划的引导与调控作用乏力，其负面影响也不可小视。我国从20世纪90年代就开始对房地产的发展采取各种调控措施，政府和学界都越来越认识到必须加强城市规划对房地产开发与建设的引导和调控。但是从理论上探讨城市规划特别是战略性城市规划对房地产开发作用的研究尚不多见。

关键词：城市规划；房地产；作用

一房地产开发

房地产开发，是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括：从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种：按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分，有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规模划分，有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，就其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。

二城市规划

城市规划是通过城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。在现有城市管理体制条件下，城市规划的编制、实施和管理，一般由规划设计院和规划管理局来完成。而它们是政府的职能部门，归根结蒂规划的权力集中在市政府。所以就其性质而言，城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志，维护公共利益，保障公民的合法权利，创造优美的城市环境。

三二者的关系

从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图部分要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。

城市规划是城市建设的龙头，可以指导房地产业的发展。城市规划又是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据，只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才能具有前瞻性，才能可持续发展，在得到可观的经济效益的同时，带动相关产业的发展，以达到其本来的目的。

四战略性城市规划对房地产开发的作用和影响

战略性城市规划是制定城市发展的中长期战略目标，以及在土地利用、交通管理、设施配置和环境保护方面的相应策略，为城市的各系统和各分区的实施性发展规划提供指导框架。国内外学者的相关研究认为，战略性规划虽然不足以为各地块的开发控制提供直接的依据，但是战略性规划主要通过土地利用政策影响供求关系，发挥着其对开发活动在整体上的引导作用。比如美国地方政府通过地方发展规划的提出使一些地区的房地产发展产生预期，那些由于环境和交通改善的区域的房地产价格就会因此而提升；陈志敏也指出战略性规划为城市发展确定了总体框架，从而为城市土地地价区划调整提供依据，并为城市各地区的房地产发展提供或有利或不利的预期。具体来说，战略性城市规划主要在以下几个方面对房地产开发发挥引导和调控作用：

1.战略性城市规划确定的城市发展规模涉及到未来城市人口数量和土地的供应量，从而决定了某个城市一定时期的房地产投资、开发的总量。房地产的投资开发量只有符合预期的发展规模，才能实现市场的供需均衡。

2.战略性城市规划确定的城市的总体布局、用地发展方向和主要交通干线的走向，也是房地产开发选址的重要依据，从而影响了房地产开发的空间结构布局。大量的实践证明，凡是符合城市发展方向的房地产项目都会受到地方政府政策的支持，从而可以规避政策风险，并取得较好的经济效益。

3.战略性城市规划组织城市用地功能、完善城市用地结构、统筹各项用地的安排，其作用在于引导房地产开发有序发展，避免房地产开发商之间的盲目竞争、重复建设，最终也影响了房地产开发的空间结构布局。

五结束语

总的来说，可以认为，战略性城市规划对房地产开发的引导和调控作用主要表现在房地产开发的总规模和开发的空间结构布局这两方面；而房地产开发的空间布局结构，在某种程度上正体现了城市的总体空间结构以及人口/住宅、产业、大型功能区、新城/开发区、轨道交通等的功能布局，这些都是战略性城市规划编制的主要内容，也正是战略性城市规划实施所要达成的目标。但也正因为战略性发展规划不足以为各地块的开发控制提供直接的依据，对具体地块的房地产开发来说，是否受到战略性规划的影响、程度如何以及具体作用因素等有待进一步研究；而且战略性发展规划作为一项未来城市空间发展的战略政策，主要地制定城市发展的中长期战略目标，以及在土地利用、交通管理、设施配置和环境保护方面的相应策略，作为政策性文件为详细的法定规划提供框架性指导，它更多地作为城市公共政策和城市管理的一种有效手段。

参考文献：

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[2]曹传新.我国城市规划编制机构现状特征及发展的若干问题.规划师，2002（3）：17～20

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