浅析危旧房改造项目建设管理——以景洪农场危旧房改造项目为例

浅析危旧房改造项目建设管理——以景洪农场危旧房改造项目为例

张艳梅

云南省景洪市景洪农场管委会规划建设环保土地所

摘要：危旧房改造是国家的一项惠民利民政策，是住房保障性建设项目的民生工程，是国家投资的重点方向。其中，国家对垦区危旧房改造高度重视，既有利于垦区职工群众居住条件、居住安全的改善和生态环境建设，又有利于促进农场经济平稳较快增长，是建设社会主义新农场，构建和谐农场的重要举措。

关键词：危旧房改造；建设管理；景洪农场

1前言

危旧房改造问题是关系国计民生，带动国民经济发展，保持社会稳定的重大问题，也是房地产业增长和发展的基本载体。危旧房改造建设管理的研究，不仅在当前而且在未来相当长的时期内，都是各地政府和房产开发企业面临的一项相当重要的课题，同时也是建设单位需要认真思考的问题。科学的认识危旧房改造，把握好危旧房改造政策良好的发展时机，有效地改善居民的居住条件，既有利于扩大投资和内需，促进国民经济平稳较快增长和消费，带动房地产业和相关产业的不断发展，又有利于民生改善和生态环境建设，均有着重大意义。本文通过景洪农场危旧房改造项目的实证研究和分析，以期对垦区危旧房改造的实施提供些许借鉴和参考。

2情况简介

本项目为云南省农垦垦区危房改造建设项目，位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市的景洪农场。由于面大、底子薄等原因，部分农场职工的居住条件令人堪忧。景洪农场的危旧房户的住房大多是上世纪六、七十年代建盖的土木结构房屋和棚户房，有的仅用简易的木板和茅草搭建，仍有少数人居住在简陋的茅草房、油毛毡房、杈杈房和土基房中。当时规划布局不合理，土地资源浪费现象严重，基础设施欠缺，部分地区甚至尚未达到“三通一平”，绿化景观与公共活动空间不足。同时，多数房屋一住多用，住房面积小，卫生条件差，总体居住环境差，生活条件相对落后，生活居住水平低，严重影响正常生产生活。由于房屋基础较差，抗震设防度低，抗风灾能力弱，年久失修，存在很多严重的安全问题，如基础下沉、墙体开裂、屋顶漏水、防寒保暖效果差等。加之受自然灾害的影响，多数房屋受损，其中的很多房屋已经无法居住。这些住房大多地处交通不便、与外界缺乏联系，部分房屋甚至位于易发生滑坡、地震等存在地质灾害隐患的地域，职工的生命财产安全随时受到严重威胁。这个严峻的问题已经严重地影响到了农场的发展，时刻威胁着农场的社会稳定和民族团结，因此，改善农场职工住房工作迫在眉睫。

3实施方案

（1）实施原则

①统一认识、加强领导、精心组织。②政府主导、农场参与、职工自愿。③统筹安排。④方便适用，安全、舒适、宜人。⑤合法有序，公开、公平、公正。⑥因地制宜，分步实施、量力而行。⑦突出重点、整体推进。⑧节约集约用地，切实保护耕地。

（2）建筑方案设计

本着“经济、适用、美观、科学合理”的原则，突出抓好规划设计，符合国家和地方相关法律法规、城市规划及当地新农场建设的要求。设计的建筑外观造型及住宅户型符合当地的气候自然环境、经济情况、文化背景、民族风俗、生活习惯、建筑特色和规划理念，体现环境、社会、人与自然的和谐统一。建设套型可根据购房户实际需要，在每户70平方米基础上进行灵活调整，但最大建筑面积不宜超过130平方米。住宅平面设计布局时，充分考虑朝向、通风、采光、噪声及其他技术经济等因素；户内各房间的功能相互补充、相互调剂。充分利用好有限的资金和空间，进一步完善功能配套，创造方便、舒适、优美的生活空间，为农场职工提供良好的家居条件，营造“以人为本”的居住环境，保证居住安全。实现真正意义上的“面积适中功能全、造价不高质量好、占地不多环境美”和“绿色、健康、生态住宅”的危房改造开发目标。

4重点加强工程管理

（1）严格项目基本程序

严格依照工程建设有关法律、法规的要求，认真执行工程建设强制性标准和项目基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则，认真履行项目建设中各个环节的工作。按国家有关规定实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和双合同管理制。特别是强化招投标管理，不得以降低成本为由规避工程建设中必须履行的程序，以增加工程建设的透明度及合法性。通过招标确定施工单位，严格要求施工单位按图施工，并建立和落实工程质量和安全生产领导责任制，施工质量检验考核制，实行项目进度定期上报制。

（2）加强质量管理。

认证贯彻落实《建设工程质量管理条例》相关规定，建立完善质量管理保证机构，层层签订质量责任保证书，明确质量责任。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，不断召开由参建各方参加的质量管理会议，制定施工技术标准，及时对工人进行技术交底，严格按照国家规范和标准来完成每一工序。聘请有资质的监理公司对施工单位工程质量进行全程监管，全面控制施工过程。按照国家规程组织施工，加强施工现场的质量管理，实现标准化作业管理，使施工现场始终处于正常有序的可控状态，保证工程质量。

（3）加强安全管理

质量必须以安全作保证。“安全第一，预防为主”是安全管理必须遵循的原则，严格执行《中华人民共和国安全生产法》。建立施工现场安全管理制度，落实安全生产领导责任制，实行任务分解，责任到人。项目建设中，制定安全生产规章、安全技术措施和严格的现场安全管理办法，针对不同阶段的工程特点作重点防范。在施工过程中应认真贯彻执行《建筑工程文明施工标准》，把安全教育工作放在施工管理工作中的首位，积极开展安全生产文明施工的教育培训与宣传工作，全面普及安全知识，执行安全措施，安全管理贯穿于施工管理的全过程。要特别重视质量、安全管理，以提高危旧房改造实施的效率，达到预期目的。

5建设内容及规模

景洪农场积极响应中央和地方的政策，从2008年12月启动危旧房改造工作以来，认真执行已经出台的措施，根据职工群众的需要，结合农场建设项目零星、建设地点分散、施工内容复杂的实际情况，充分利用农场的有利条件，按照资金等制约因素进行综合考虑，全面推进场内危旧房的改造建设。至今已实施七年多的时间，取得了显著的经济效益、社会效益和环境效益，意义重大。到目前为止，已按计划、分阶段拆除危房面积300276m2，顺利实施3461户共340578.32m2，面积的危旧房改造工程，让9717人从中受益。其中，重新选址集中新建的住宅小区是建设的主要内容，共开发新建了15个小区，有住房2714套，面积294193.44m2；另外，维修加固住房520套，面积31079.21m2；在原址拆除重建住房169套，面积15305.67m2。在全场展开危旧住房改造建设的同时，紧紧围绕场内迫切需要配套基础设施建设的要求，在国家和云南省对基础配套资金的大力支持和追加投入下，景洪农场加大配套基础设施的建设力度。分散建设与集中建设相结合，合理选址，完善配套，将农场危旧房改造成为基础设施基本健全，危房问题基本解决，居民住房条件得到较大改善，便利居住的居民住宅区。有效地解决了农场广大职工群众住房困难和住房安全问题，极大地改善了大家的居住条件和生活环境。

6存在问题及解决办法

（1）建设用地转用难，办理土地、建设、建设用地等各种手续难。当地城建、土地主管部门可以根据农垦系统的实际情况，在不违背国家政策的基础上，采取针对农场的办证措施和办法，便于执行和操作。

（2）缺少相应配套政策。当地政府及业务主管部门，进一步完善政策措施，着力落实优惠政策；农场也进一步加强对现有政策的理解和运用，认真执行已经出台的政策措施。

（3）建设资金筹措难。加强资金管理。使用好中央、省、地方补助资金，加大自筹资金力度，适当的情况下可以考虑由农场先垫一部分资金把房先建起来。

（4）原址拆除重建难。尽量避开，重新选址新建。针对实际存在的一些特殊情况，农场尽可能地建盖一部分经济适用的小户型，以减少这部分家庭购房款筹措的压力。

（5）拆迁难度大。进一步做好政策宣传。通过电视、广播、网站、报纸等媒体，加大宣传力度，宣传工作日常化、经常化，做到家喻户晓。必要时，深入基层，挨家挨户地当面做工作，让广大职工群众能正确了解和认识到这项利国利民的好政策，是以成本价格进行改造，是让大家受益得实惠的大好事。

7结束语

随着国家对国有垦区旧房改造建设项目的投入力度的进一步加大，接下来的几年内，农场还会继续进行危旧房改造工程项目的建设。我们要正视问题的变化与发展，作进一步的思考，总结己有的实践经验，才能不断探索更好的改造途径，保证危旧房改造取得良好的效果、经济上的效率和利益分配上的公平性，最终促进社会的稳定和持续发展。