探析影响我国房产价格波动的因素

探析影响我国房产价格波动的因素

杨涛肖军

（徐州工程学院管理学院，江苏徐州221018）

摘要：房地产市场是在全国各地自由流通受阻而形成的流通范围局限于某一区域的典型市场。房地产是我国重要的支柱经济，各区域房价对货币政策的反应差异较大,货币政策效应存在区域差异,采用相同的货币政策无法达到满意的效果。信贷规模对各区域的房价调控都能起到很大的作用;但存款准备金率对于各个地方的住房价格调控会起到截然不同的作用。从我国目前的房地产市场来看还未实现利率市场化,长期贷款利率基本不会对高度发达地区与相对发达地区房价产生影响,但利率的上升会抑制自住用房善性需求的市场，房地产市场的发展,从而加大了风险。所以长期利率对房价调整时应该作为考虑因素配合使用。

关键词：货币政策；房地产价格；国家政策；税收政策

货币政策的影响

中央银行对货币政策的调控，以及对信贷资金的规模和方向进行调整，从而使得房地产市场供应和需求两方面的经济受到影响，再通过供求方面的影响从而使得房地产市场价格有所改变形成调节这就是货币政策。一方面，运用房地产金融货币信贷政策，调节市场的供给;另一方面，通过调整按揭贷款成数，或是变动基准利率，调节房地产的需求货币政策与房地产市场关系图货币政策从供求两个方面进行调节，主要是利率手段、信贷政策手段和资产组合效应手段三种调控机制。但在执行货币政策的过程中，会受到各种因素的影响，包括货币政策本身的特点、中央银行的独立性、金融市场的自身的完善程度、以及国家政府机构的宏观政策以及对房屋交易的具体化限制措施等，这些都会导致政策效果的差异。在我国现阶段经济增长的速度有所放缓、房地产市场相较于2008年年底至2018上半年前后比较低迷,扩张性利率政策对房价有较好的调控效果。但我国的利率市场化程度相对来说较低，在经济与房地产市场高速发展时期,紧缩货币政策对于房价上涨调控作用较有限，由于房价在前几年的发展的速度过于迅猛，导致现在的市场价格有很多的泡沫，因此利率政策对于房价的影响可以说再次被打了一个折扣，好在现如今我国一线城市房价已经趋于稳定并有小幅度回落趋势，而二三线城市的房地产也在稳步发展，同时这一现象的出现也正好印证了货币政策对于发达地区的影响相对小于发展中地区。

税收政策的影响

在我国提到对房价的影响，不得不说的一点就是我国的国家税收政策对房地产起了决定性因素，而且国家税收政策对房地产市场的干预措施，就目前对于我国经济发展来看我国对于房价采取的税收政策是利大于弊，从2011年上海市所启动的上海试点来看，目的是为了以引导纳税人合理的在房地产上投入消费从而多方面的发挥税收对于房地产价格的调节作用。与原来的已有的房产税收制度相比较,上海房产税试点具有更多另辟蹊径的功能,例如征收范围扩大至保有环节的个人住宅。即使当初的试行方案在实际的落实中的过程中无论在地方政府的盈利方面还是在房价方面并没有取得预期的效果，但是不可否认的是这种方案对房价上涨的起到了相当的作用，如果在个人住宅方面保留原有的税收制度，那可能购房需求会继续增大，从而导致房价进一步飙升，贫富悬殊加剧，更容易导致一系列的社会问题发生，尽管税收政策的影响效果并没有想象中的那么优秀，但是有效的阻止了一部分想要盲目跟风囤积房产的业外在观望的人士盲目购房，日本的野口教授说过“泡沫的经典定义，是人们基于对未来价格的错误预期买入，并怀着未来卖出的希望买入。”泡沫堆砌起来的假象很美，但是泡沫总有破碎的一天，当那一天来临的时候又有多少幻想会随之破灭，随之带来的不仅仅是个人层面不可逆的损失，对于整个国家的经济甚至是整个世界的经济都会带来巨大的影响。

国家政策——限购政策的影响

国家政策对我国房地产影响显然是在短期内对方家的调控起到了决定性的作用，出于对于普通居民的需求考虑，短期内限购令的出台通过对户籍的限制十分有效果的抑制了当期决定购房的投机消费者，从而把这部分投机的房屋需求者、消费者从市场中清除，这导致了我国对房屋消费的需求明显减少，在其他各种因素不改变的情况下，短期的房价会的以抑制甚至小幅度的滑落，使得在房地产中的泡沫经济得到有效的抑制。除此之外满足购房要求的要求的消费人群也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，短期内造成成交量的虾滑，房价也随之会下跌。

对于供应方面来说，短期内在售的房屋居民仍然可以通过预付款的形式进行购买，对于刚性需求的那一部分人群任然可以获得交易，和现在的政策没有太大的关系，所以对房屋的总供给需求量仍然没有太大关系。

短期内收到国家政策的影响，房价势必会降低相应的价格泡沫也会得到下降，但是对于没有房产的人群来说居住用房仍然是一种刚性的需求，从而也会出现一个弊端那就是原本的购房需求逐渐向租房需求上转移，从而导致房屋租赁上的价格有所上升。

从长远来看我国的房价势必会处于一种上升的态势，国家的限购政策起到了过渡的作用，相当于一个缓冲区，对于整个市场的发展态势来说，这个限购令完全是不能起到决定性因素的，当一个城市的住宅用地达到了饱和时，房价仍然会成上升的趋势，好在我国经济处于发展阶段逆城市化现象还未发生，因此相对于城市外的郊区房价相比较市中心的土地价格还能趋于缓慢稳步增长不至于房价会过渡上升。

所以综合从国情的角度考虑的因素应有百姓真实的可用资产、央行调控政策及政府行为、住房金融市场的发展程度、城市化进程。房屋的价格在近年呈现上涨一种必然的结果，但是相信通过在不断地发展和积累发达国家对房地产价格调控的经验中我国的房地产行业也能找到一套属于自己的机制与预防措施。

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