限价房政策引发的思考

限价房政策引发的思考

卢磊未红

卢磊LuLei；未红WeiHong（广东宏大爆破股份有限公司，广州510623；西安建筑科技大学，西安710055）

（GuangdongHongdaBlastingCo.Ltd.，Guangzhou510623，China；

Xi’anUniversityofArchitectureandTechnology，Xi’an710055，China）

摘要：我国限价房政策出台的目的在于消除房地产市场供给垄断，稳定房价，促进住房市场供需均衡，进而满足部分中等收入或中等偏下收人群的住房要求。这样的政策对于解决部分人的住房问题、缓解刚性需求压力和稳定市场起到了一定的作用。但该政策在各地在实施过程中却出现了许多问题，在一定程度上限制了限价房的推广。文中对我国限价房实施中出现的主要问题进行了剖析，希望政府能重视这些问题，力争采取一些建设性的措施扭转限价房市场的现状，从而使限价房政策在房地产市场的激烈竞争下走得更远。

Abstract:Limited-Pricepolicyisaimedateliminatingthemonopolyoftherealestatemarketsupply,stablingprice,promotingthehousingmarketsupplyanddemandbalance,andthenmeetinghousingrequirementsofsomepeoplewhobelongtothemiddle-incomeandlower-middleincome.Thepolicyhasplayedacertainroleinsolvingthehousingproblemofsomepeople,easingtherigidpressuresofdemandandstabilizingthemarket.However,thepolicyhasgivenrisetomanyproblemsintheimplementation,toacertainextent,limitingthepromotionofhousing.Therefore,thepapersanalyzesmainissuesappearinginimplementationofLimited-Pricepolicy,wehopetheGovernment'sattentiontotheseissues,andstrivetotakesomeconstructivemeasurestoLimit-Pricemarkettoreversethestatusquo,sothatLimit-Pricepolicylaiddownfartherintherealestatemarketintensecompetition.

关键词：限价房；主要问题；对策

Keywords:Limited-Pricehousing；mainissues；measures

中图分类号：F293·3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2009）12-0033-03

0引言

2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发改委等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）细则中指出：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。文件中提到的“限套型、限房价”的普通商品住房，就是指限价房，即双限房。这一政策出台目的在于消除市场供给垄断，稳定房价，促进住房市场供需均衡，进而满足部分中等收入或中等偏下收人人群的住房需求。随着2006年北京、广州、厦门等地的限价房陆续进入市场，限价房的发展一直受到社会的广泛关注。但是近期各大城市推出限价房遭到冷落，原因何在？本文将对限价房实施以来出现的主要问题进行分析，并提出对策建议。

1限价房存在的几个问题

（1）限价房的价格优势问题。

限价房属于介乎市场行为和行政手段之间的特殊产品，在市场经济条件下，一切经济行为都受价格的支配。因为其购买对象面对的是广大城市“夹心层”，房价不能太高，但也不能太低。各地限价房的价格比同区域的新房低10%~20%的优势，再加上限价房均为90平方米以下小户型房产，总价相对更低，这些特点使其更适用于中低收入家庭。2008年限价房的推出给市场带来了降价的预期，比普通商品房价格低20%～35%，在楼市回暖方面有一定的贡献；并给普通缺房户减少了购房的紧迫感和压力，本来已滞销的房地产市场，在限价房的冲击下，销售量进一步萎缩；同时也招来了富人们“不公平”的争议声，限价房从推出的那一天开始，业内外的争议声就没有停止过。而广州首批限价房的出售遭到了搅局、北京首批限价房遭到弃选，弃选率达到20%。2008年广州酝酿多时的限价房终于在年初登场。没想到的是越接近“揭盅”的时刻，事情反而变得越混乱。当广州以每平方米6500元推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际，“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘以低于限价房20%的价格优势突然流行起来的广告语。尽管广州限价房拒绝降价，但有关专家认为，限价房始终还是商品住宅中的一类产品，当其最大的撒手锏——价格优势已经不复存在时，在面临销售压力之下，不排除降价的可能。

（2）限价房的质量问题。

一直备受公众关注的全国首个限价房——广州保利西子湾项目深陷“维权门”。这个一度让人们充满期待的限价房项目变成了“限质房”，现在却被162户一期业主以房屋质量问题、逾期交房为名推上了被告席。与此同时，已经开始交楼的青岛限价房同样出现业主因为装修质量而维权的事例。限价房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。在供不应求和政府延缓限价房推售时间以及对一些项目成本控制太死情况下，开发商不能在价格上达到自己利润的最大化[1]，就很有可能在建筑工程质量上“下功夫”，他们会为了降低成本而降低质量，从而使市场变得畸形。

（3）限价房自身的“先天性不足”问题。

我国一些地方政府在实施限价房建设时，将限价房的选址放在城郊结合部甚至是远郊区，这样做可能带来两方面的后果：一是导致限价房建设完工后无人问津，政府的限价房政策难以继续开展，同时又使开发商损失严重，挫伤了其参与限价房建设的积极性：二是居民买房后，周围环境给其日常生活带来很大的不便，致使其交通、上学、就医等居住成本大大增加，甚至抵消了其购房时的价格实惠部分，这样就使得入住居民对政府产生了抱怨，不利于社会的稳定发展。

（4）限价房销售对象定位模糊[2]问题。

广州限价房畅销不畅政府拟调整限价房销售对象。近期，广州将放宽原来限定销售对象的四大条件，并增加城市拆迁户和“海归”人士可优先购买限价房等条件。限价房是要解决部分中低收入者特定人群的住房水平，如今，话音犹在，却已不仅是“中等收入人群”了，更多了一个“海归”优先。而不管从哪个层面来看，“海归”都不是中低等收入人群。海归”回到广州工作，有文凭、懂外语，身价比国内硕士生还高，收入肯定不是刚毕业的大学生所能相比的，把他们也纳入限价房销售对象范围这一优惠政策，让低收入群众很有意见，同时也让限价房政策失去应有意义。

2限价房问题的建议

由上分析可以看出，随着限价房政策在全国各大城市实施，在市场国出现了一系列问题，对限价房政策进行完善，实施结果与政府出台政策的初衷相背离。因此，本文提出对策建议如下：

（1）定价对策。

限价房政策实质，是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以，要想让限价房政策执行不变味，需要防止政策推行的随意性，制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点，就是限价房房价该如何限制和确定。总之，限价房的推出价格应该控制在一定的合理范围之内，能被当地的中等收入住房困难家庭所接受，切实体现其在价格方面相对于商品房的优势。

（2）质量监管。[3]

在选择开发商招标文件中，要求开发商投标时对工程质量做出保证，质量标准以明确条款形式写入政府与开发商签订的合同中，鼓励开发商开发高质量、高品质的限价房。在选择开发商过程中，建筑质量优良率的保证应作为一个重要的影响指标，只有那些在地基、主体、保温防水、水电安装等分部分项工程均获优良者才能竞得开发土地。在限价房建设施工全过程中。政府一方面要加强工程监理和验收管理工作，避免施工方与监理人员串通，降低工程质量；同时督促开发商在开发模式、流程管理等方面加强成本控制，在房地产项目规划、设计、材料、销售等方面把成本降低。开发商应在保证有利润前提下，缩小利润空间，将部分利润还给消费者，把经济效益与企业社会责任真正结合起来。

（3）“先天性不足”对策。[4]

限价房的选址受到业主强烈关注，在交通便利地区，主要选择在轨道交通沿线及快速公共交通沿线；周边社会公共服务设施相对齐备，比如教育、文化、医疗、商业等必需条件；地块成本要低，从经济角度考虑，特别是从疏解中心城压力出发，不会靠近中心区。这样既可以稳定房价，又可以解决部分中低收入阶层的自住需求，降低其居住成本。因为较为便利的交通环境和完善的生活设施，为居住者提供了便利的生活需要，而低廉的土地成本又在一定程度上起到了控制限价房成本，进而限制房价的作用。

（4）销售对象界定的对策。

限价房的目标主要是解决中低收入家庭的住房困难，其销售对象的界定必然要围绕“中低收入家庭”和“住房困难”来展开。

①对于收入的界定，由于各个城市的居民收入水平和房价水平各不相同，可以根据保障范围对应的收入水平来确定[1]。

②“住房困难”可以根据保障范围所对应的住房水平线来确定，严格以“没有住房”来界定是不合适的，毕竟一定人均居住面积标准下（如8m2）的家庭，虽有住房，但住房条件过低，也理应纳入住房保障范畴。

③同时，销售对象还需要考虑实际的住房需求，比如，已经成立家庭的人群比没有成家的单身青年，人口多的家庭比人口少的家庭，年龄大的人群比年龄小的人群，住房需求更为迫切，更需要优先考虑。

④同样，在限价房建设初期，由于建设规模有限，加上地方政府提供的优惠应该由本地居民优先享受以及外地人口的收入、资产、住房拥有情况难以准确核实等，“本地居民优先”也是合情合理的，待建设规模逐步扩大之后，可以逐步放宽申购条件。

⑤另外，根据限价房的供应规模，可以稍微放宽申购条件，对销售对象在收入、现有住房条件、婚姻情况、家庭人口、户籍等的界定，设定不同指标的权重，通过严格的打分排序确定优先顺序，防止限制过死，导致认购人数偏少产生弃购行为。

⑥最后还必须强调一点，除了定向供应拆迁户项目以外，限价房必须面向全市所有符合条件的购房者公开销售，面向特定企业职工的限价房不利于社会公平。

4结束语

综上所述，我国限价房政策在实施过程中出现了不少问题，但是这些问题都是可以逐步解决的，况且目前我国绝大多数地区的限价房政策开展还算顺利，已经有效地解决了一些中等收入家庭的住房问题。可见，政府与开发商都应采取一些有效措施改善限价房现状，不应让限价房成为政策的牺牲品，应尽快将其纳入我国的住房保障体系，成为下一阶段完善我国住房保障体系、深化房地产市场宏观调控、达到稳定房价目标的有力手段，进而促进社会稳定，保证我国现代化建设的顺利进行。

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参考文献：

[1]彭兴庭：《对限价房政策的经济学分析》[J]；《住房保障》2009（3）：58-60。

[2]http://www.chinanews.com.cn/estate/estate-zcfg/news

[3]刘晓君：《我国限价房实施中的主要问题及对策建议》[J]；《市场与消费》2009：82-84.

[4]章鸿雁：《限价房的品质定位研究》[J]；《建筑管理现代化》2009（1）：24-27。

作者简介：卢磊（1984-），男，助理工程师。未红（1983-），女，在读硕士研究生。