经济适用房违规行为的启示

经济适用房违规行为的启示

王志炜

王志炜（南京农业大学公共管理学院）

摘要：保障性住房政策实施几年来，各个环节问题层出不穷，尤其是经济适用房。本文通过对经济适用房的土地获得、房屋建设和房屋出售等环节的违规行为中获得的启示，提出政策和制度建议。

关键词：经济适用房违规共有产权

0引言

十七大的报告中胡锦涛主席提出了“住有所居”的要求，为响应和落实党中央和中央人民政府的“住有所居”政策，经济适用房政策在全国各地正如火如荼的进行着，因此经济适用房如雨后春笋般在全国各地兴起，但在各地方政府积极响应的背后还有很多问题，笔者就一次亲身经历和对经济适用房买卖的调查和研究指出一些地方的违规行为，以及由此违规行为得到的启示，并通过科学的分析论证，提出一些建议。

1现有经济适用房政策中的问题

目前我国住房市场上，房价持续上升，大量的中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的鸿沟。在住房市场化、商品化的今天，政府必须进一步加强住房保障制度的建设以保障广大中低收入者的基本住房问题。

住房保障制度是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。是为解决低收入家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式，是多层次住房供应体系的重要组成部分。弥补了市场经济的缺陷和不足，对市场经济中弱者和低收入者提供帮助和救济，这一制度提高了市场配置住房资源的效率，体现了社会公平和人道主义精神，是社会稳定、经济发展、社会进步的需要，是实现社会公平和社会安定的助推器。

但在实施保障性住房政策这些年来，经济适用房从土地获得到房屋建设，再到房屋销售，可以说是效率不高，问题不断，违规形式多样，而且屡禁不止。

土地获得问题。商品房用地为出让土地，需要通过招拍挂方式取得。划拨地有特别的身份规定，收益由政府支配。划拨与出让土地，两种不同性质、不同途径的用地类型。由于历史的原因，法律对划拨土地表现出了宽容，可以补办出让手续后转变为出土地使用权。经济适用房沿用划拨土地补交出让房改成商品房的方式。但是，并不能因此模糊两种用地类型的性质。无偿划拨土地进入市场，加大了政府支出，降低社会保障能力。众所周知，以往划拨土地补办出让手续存在的土地寻租现象，已造成大量的国有土地资产流失。经济适用房沿用划拨土地补出让金房改成商品房的方式，就有可能成为规避房地产用地招拍挂一个途径，成为权力寻租之地。以经济适用房项目用地为名，以商品房价格出售“经济适用房”，不少地方都出现过这类现象。经济适用房划拨用地，土地资产属性得不到体现，建设时不计土地成本，销售价格只考虑了房屋质量和功能，转让时忽视土地增值性，这些问题的存在，给经济适用房发展出了一道大难题。

房屋建设问题。部分户型过大，质量不高存在偷工减料的现象，交通成本高，投资时间长和配套设施不健全等现象，这些又增大了住房者的购买风险，降低了中低收入群体购买经济适用房的热情，经济适用房在住房面积上要回归社会保障宗旨，以小户型为指导标准，强调适用性和城镇低收入群体的可购买能力水平。此外由于经济适用房建设选址远离城市中心区，建设欠缺综合全盘考虑导致事实上形成了所谓的贫民阶层聚集而居并由此带来了社会阶级分化的心里因素加深扩大，为未来社会安定团结带来潜在威胁。

房屋销售问题。国务院文件中明确，转让的经济适用房按照当时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，具体缴纳比例由城市人民政府确定。其目的主要是杜绝在转让交易中非法牟利，避免公共利益受损。按现行规定，经济适用房获得后，5年内不可以上市交易，但是这种规定存在很大的漏洞，为投机者留下了很大的空间。A符合经济适用房的准入标准，但是不具备购买力和取得银行贷款的能力，B不符合经济适用房准入标准，具有购买力。B通过与A订立借款协议，如B借给A两万元，五年后如果不能归还，则该经济适用房产权B须以当初经济适用房价格将所有权转让给B，五年内B占有房屋的使用权。实际上在订立借款合同时，该经济适用房已经由B替A出资购买，而在整个过程中，B这个经济适用房的本来需求者只是通过这一权利寻租，租金两万元。这种现象在现实中存在，除了政策和制度的不足以外，还存在监管不力，甚至有关权利单位的工作人员为这种违规行为牵线搭桥。这不但有违经济适用房政策的初衷，而且导致社会的更加不公平和腐败滋生问题。

2对策和建议

解决上述问题的对策应该从产权入手，而“共有产权”则恰恰是对症下药。

所谓共有产权，从法律上讲，就是指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

共有产权制度与原经济适用房政策相比，最大的不同在于：共有产权制经济房其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，也就是家庭与政府资助相结合的形式。

具体的房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7：3时，个人承担的价格相当于同期经济适用房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5：5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用房的70%，即共有产权经济适用房。

另外，当共有产权房购买人的收入增加，可以申请购买政府部分的产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

从试点城市淮安得到的数据证明这一制度的可行性和有效性。淮安市2007年出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》。其申购条件中表明：2007、2008年，家庭人均月收入700元，家庭人均住房建筑面积低于16平方米。2009年将家庭人均月收入调整为800元，如申购户中有相当部分因经济条件无力购买，计划降低门槛。2008年建设、回购共有产权房350套。2009年计划建设、回购共有产权房300套。申请及申购情况具体为：2008年度（含2007年）共有331户申请共有产权房(其中3：7比例227户，5：5比例104户)，实际购买为153户（其中3：7比例105户，5：5比例48户）。有178户没有申购（其中3：7比例122户，5：5比例56户），其原因是家庭经济困难无力购买。在已经申购的共有产权房中，政府产权部分共计694万元。2009年度首批公示，符合条件的申购户为215户（其中3：7比例215户）。

无论提出怎样的建议和对策，经济适用房的保障性决定了政府的不可替代性，遏制市场中的违规和政府部门的权力寻租同样重要，“双控”的指标界定和执行，都要靠政府来做，共有产权制度为避免市场投资者倒卖经济适用房和政府部门权力寻租加上了政府资产的重压，在一定程度上为经济适用房市场的良好发展提供了出路。

3总结

共有产权在土地获得、房屋建设和销售等环节都可以很大程度的避免上述问题的出现。土地获得途径由划拨改为出让，差额部分作为政府出资，有政府资产包含在内，就可以一定程度上避免土地的囤积、倒卖和违法违规利用，是这些土地真正的用在经济适用房建设中。由政府资金在内，也可以在房屋建设的户型、面积上给开发商以压力和震慑，一定程度上避免了经济适用房不经济的现象。共有产权在经济适用房的销售和转让环节体现的淋漓尽致，以出口遏制入口，因为是共有产权，所以在房屋的处分权上，经济适用房购买者的权利是不完整的，不具备完全的处分权利，有效地避免了违法违规倒卖经济适用房的行为，当倒卖经济适用房无利可图或无法实施的时候，理性的投资者就不会想方设法购买经济适用房，抬高经济适用房价格，这一系列效用的结果就是真正需要经济适用房的群体能够以合理的价格买到经济适用房。

同时共有产权还具有一个最大的优点，就是可以让既无购买经济适用房资格、又买不起商品房的“夹心层”家庭改善住房。

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课题项目：国家大学生创新性实验计划，编号：GJ0726